با توجه‌به افزایش قیمت آپارتمان و کاهش قدرت خرید مشتریان در سال‌های اخیر، قراردادهای پیش فروش ساختمان به موضوعی پراهمیت تبدیل شده‌اند. این وضعیت باعث افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن و در نتیجه افزایش دعاوی حقوقی مرتبط با آن شده است. در اغلب موارد، افراد به فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت یا حتی ساخته‌نشده می‌پردازند. خریداران با امید به خرید آپارتمانی با قیمت مناسب‌تر و زیر قیمت بازار، پول خود را واریز می‌کنند و پس از مدتی متوجه می‌شوند که قوانین پیش فروش ملک به‌طور کلی رعایت نشده است!
الزام دانستن قوانین پیش فروش ملک
ضرورت دارد که افراد به مسائل حقوقی مرتبط با پیش فروش آپارتمان توجه ویژه‌ای داشته باشند. زیرا این حوزه از نظر حقوقی و تنوع تخلفات در قراردادهای پیش فروش آپارتمان مشکلات فراوانی را به وجود آورده است. یکی از دلایل اصلی، افزایش موارد کلاهبرداری در این نوع معاملات و عدم رؤیت ملک توسط خریدار قبل از امضای قرارداد خواهد بود.
فروشنده از مسئولیت‌های خود با عبارتی ساده معافیت می‌یابد و خریدار باید به تمام کمیت و کیفیت ملک اعتماد کند. این امر به‌ویژه زمانی مشکل آفرین می‌شود که ملک هنوز ساخته یا کامل نشده باشد. به‌همین دلیل، تدوین قراردادهای خرید ملک به‌صورت پیش‌فروش با دقت و اصولی امری ضرورت دارد.
شروط و توافقات مکتوب و امضای طرفین برای جلوگیری از ابهامات و تفاوت در تفسیر توافقات بسیار حیاتی است. درج شروط محدودیت‌ها و تضمین‌های مرتبط با ملک در قراردادها می‌تواند به پیشگیری از مشکلات حقوقی در آینده کمک کند.
بررسی ماهیت “پیش فروش” و “پیش خرید” آپارتمان
زمانی که مفهوم پیش‌فروش آپارتمان به جدیت پیش رفت، مسائل و اختلافات متنوعی میان فروشنده، خریدار و شرکت‌های پیمانکاری به وجود آمد که منجر به تشکیل پرونده‌های بسیاری در دیوان‌ها و مراکز قضائی شد. یکی از عوامل اصلی این تنش‌ها، عدم حضور ملک موردنظر به‌صورت فیزیکی در زمان انعقاد قرارداد پیش‌فروش خواهد بود.
در عقود فروش ملک، تحویل ملک به خریدار به‌صورت فیزیکی صورت می‌گیرد. اما در معاملات و قوانین پیش فروش ملک، ملک هنوز آماده نشده است و در بعضی موارد حتی ساختاری وجود ندارد. این مسئله به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین منابع اختلافات در معاملات پیش‌فروش شناخته می‌شود.
پیش فروش ملک
پیش‌فروش به معنای انجام معامله و توافق برای خرید یا فروش یک ملک در آینده خواهد بود. این اصطلاح بیشتر در زمینه ملک‌ها و املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن به فروش می‌رسند، پیش‌فروش نامیده می‌شوند.
پیش خرید
به اماکنی که قبل از تکمیل و ساخته‌شدن خریداری می‌شوند، پیش‌خرید می‌گویند. این نوع معاملات به خریداران و فروشندگان امکان می‌دهد تا به توافقات مشخصی درباره ملک دست یابند، حتی اگر ملک هنوز تکمیل نشده باشد. این نوع تعاملات به‌صورت قانونی و با توجه‌به تفاهمات مکتوب صورت می‌پذیرد.
با توجه به این نکات، اهمیت آگاهی از مسائل حقوقی، نکاتی از خرید ملک و توجه‌به جزئیات در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و اجرای صحیح آنها بیش از پیش مشخص است تا از پیامدهای ناخوشایند در این نوع معاملات جلوگیری شود.
قوانین جدید پیش فروش ملک
سال ۱۳۸۹، قانون‌گذاران به تدوین و تصویب قانون پیش‌فروش آپارتمان پرداختند. این قانون، به‌صورت مشخص و دقیق در ۲۵ ماده و 4 تبصره تدوین شده است. این قوانین جدید تمامی اقسام امور مرتبط با پیش‌فروش آپارتمان را پوشش می‌دهند.
یکی از نکات مهم این قوانین، تعهد پیش‌فروشنده به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های معین و انتقال آن به پیش‌خریدار مالک آتی آپارتمان است. این تدابیر جلوی مسائلی همچون تاخیر در تکمیل ساختمان و مسائل مرتبط با کیفیت ویژگی‌های ملک را می‌گیرد.
از این‌رو، قانون پیش‌فروش آپارتمان می‌تواند حقوق و تضمینات پیش‌خریداران را تضمین کند و از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کند.
از مهم‌ترین موارد دخیل در قوانین جدید پیش فروش ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
تعیین قیمت
قانونی که به تعیین شرایط پیش‌فروش آپارتمان می‌پردازد، اصولی را تاکید می‌کند. بر اساس این قانون، قیمت آپارتمان باید به شفافیت کامل مشخص شود و تعداد اقساط و روش پرداخت بر اساس توافق میان طرفین دقیقا مشخص باشد. خریدار با پرداخت قسط‌های تعیین‌شده به‌صورت تدریجی به مالک، ملک پیش‌فروش را خریداری می‌کند.
در مواقعی که عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار حق دارد پرداخت اقساط را به زمانی که تایید تحقق پیشرفت از سوی مهندس ناظر دریافت شود، به تعویق بیاندازد. این اقدام به خریدار امکان می‌دهد تا از تاخیر در پروسه ساخت‌وساز جلوگیری کند و از تعهدات خود بهره‌مند شود.
این اصول تضمین می‌کنند که پیش‌فروش آپارتمان با شفافیت و عدالت انجام شود. اگر در این زمینه دچار مشکلات قانونی شده‌اید، می‌توانید از وکیل ملکی در مشهد کمک بگیرید.
امکانات واحد
ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان مشخصات مهمی را برای هر واحد مسکونی تعیین می‌کند. این مشخصات شامل اطلاعات جزئی مانند شماره طبقه و واحد، مساحت و تعداد اتاق‌ها، تخصیص پارکینگ و انباری نیز می‌شود. مشخصات فنی و معماری ساختمان از جمله تعداد واحدها، طبقات کلی ساختمان، نوع کاربری و مکان آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی ساختمان نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند.
این اطلاعات حیاتی در قراردادهای پیش‌فروش به‌منظور جلوگیری از ابهامات و اختلافات در آینده جهت استفاده قرار می‌گیرند. اطلاعات دقیق در مورد ویژگی‌های واحد و مشخصات ساختمان به خریداران اطمینان می‌دهند و از وقوع مشکلات در معاملات پیش‌فروش جلوگیری می‌کنند. این تدابیر در تضمین حقوق و تعهدات طرفین و روند معاملات به شکل شفاف و قانونی نقش دارند.
زمان تحویل ملک
قانون پیش‌فروش آپارتمان به مسائل مهمی مانند زمان تکمیل پروژه، تحویل واحد و تنظیم سند انتقال قطعی توجه دارد. این مسائل باید به دقت مشخص شوند و هرگونه تغییر در آنها احتمال دارد خساراتی را به همراه داشته باشد که باید در قانون تعیین تکلیف شوند. اگر پیش‌فروشنده تعهدات خود را نقض کند یا تحویل واحد را در زمان مقرر ندهد، وی باید به تعویض خسارات ملکی که پیش‌خریدار می‌دهد، اقدام کند.
در قوانین پیش فروش ملک این موضوع وجود دارد که به پیش‌خریدار اجازه می‌دهد تا توافقاتی از اطلاق شرایط قانونی بهره‌برداری کند و از تمامی خیارات مقرر در قانون بهره‌برداری نماید. این مفاد در ماده ۲ و مواد ۱۱، ۱۲ و ۱۳ قانون پیش‌فروش آپارتمان تعیین شده است.
این تدابیر به اطمینان از تعهدات و حقوق پیش‌خریداران کمک می‌کنند. برای کسب اطلاعات در این زمینه و بررسی خیارات از علیرضا قدیری که یکی از ها در زمینه ملکی هستند، کمک بگیرید.
مساحت واحد پیش فروش‌شده
قانون پیش‌فروش آپارتمان در ماده ۷ خود به مسائل مربوط به مساحت واحدها توجه ویژه‌ای دارد. در صورتی‌که مساحت واحد تحویلی، کمتر یا بیشتر از مقدار معین در قرارداد باشد، قیمت واحد بر اساس تعیینات قرارداد محاسبه می‌شود.
اگر مساحت تا ۵ درصد از توافقی بیشتر باشد، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ معامله را ندارند. اما اگر تفاوت بیشتر از ۵ درصد باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.
تعیین تکلیف بیمه
پیش‌فروشنده وظایفی برای محافظت از خریداران و اشخاص ثالث دارد. یکی از وظایف او، بیمه‌کردن مسئولیت‌های خود در قبال خسارات ناشی از عیب‌های بنا یا تجهیزات و عدم رعایت موازین قانونی است. اگر خسارات وارده به خریدار یا اشخاص ثالث از حد تعیین‌شده در بیمه بیشتر باشد، پیش‌فروشنده وظیفه دارد تفاوت را جبران کند. این تدابیر به حفاظت از منافع خریداران و جلوگیری از خسارات ناشی از عیب‌ها و نقص‌های ساختمانی کمک می‌کند.
حل اختلافات
در قوانین پیش فروش ملک، مفاد مهمی در مورد داوری تعبیه شده است. بر اساس این قانون، اگر بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار اختلافی پیش‌آید که نمی‌توانند به توافق برسند، باید به داوری مراجعه کنند. هیات داوران از داور منتخب پیش‌فروشنده، داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور تشکیل می‌شود که انتخاب آنها با رضایت طرفین انجام می‌شود.
اگر انتخاب داوران امکان‌پذیر نباشد، رئیس دادگستری شهرستان داوران را معرفی می‌کند. در صورت نیاز، داوران این امکان را دارند تا از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محلی کمک بگیرند. آئین داوری در این موارد به مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب تابع است و این رویه باعث رسیدگی به اختلافات میان طرفین و حفظ منافع هر دو طرف می‌شود. (ماده ۸ قانون پیش‌فروش آپارتمان)
انتقال سند
طبق مقررات قانون پیش‌فروش آپارتمان، پس از پایان کار ساختمانی در زمان مشخص‌شده در قرارداد و تایید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه مدارک مربوط به انجام تعهدات به دفترخانه اسناد رسمی درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را داشته باشد.
اگر پیش‌فروشنده در مهلت 10 روزه به انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، دفترخانه به نیابت از پیش‌خریدار سند رسمی را تنظیم می‌کند. در این فرآیند، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف به تفکیک ملک پیش‌فروش‌شده بر اساس درخواست ذی‌نفع اقدام خواهد بود.
پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش‌فروش‌شده و انجام تمامی تعهدات از طرف طرفین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان اعتبار خود را از دست می‌دهد و طرفین ملزم به بازگرداندن قرارداد به دفترخانه مربوطه می‌شوند. این تدابیر جهت حفاظت از حقوق پیش‌خریداران و تسهیل فرآیند انتقال ملک پیش‌فروش‌شده تعبیه شده‌اند.
جمع‌بندی
قوانین پیش فروش ملک نقش بسیار مهمی در تنظیم و حفاظت از معاملات ملکی ایفا می‌کنند. این قوانین به دقیق‌ترین جزئیات معاملات املاک می‌پردازند، از مواردی مانند مساحت ملک و قیمت تا شرایط تحویل و زمان مشخص. آنها تضمین می‌کنند که پیش‌فروشنده تمامی تعهدات خود را انجام دهد و ملک را در وضعیت مشخصی به خریدار واگذار کند. داوری نیز به‌عنوان یک راه‌حل برای حل اختلافات در مورد معاملات ملکی تعبیه شده است.
