یکی از اتفاقات مهم در زندگی افراد انجام معاملات ملکی است، به طوری که قسمت عمده‌ای از سرمایه یک شخص را به خود اختصاص می‌دهد. با توجه به اینکه خرید ملک، سرمایه قابل توجهی را در برمی‌گیرد، به همان اندازه خطرات حقوقی می‌تواند شخص و دارائی وی را تهدید نماید؛ لذا ضروری است که هر کسی قبل از خرید و فروش ملک، نسبت به انتخاب بهترین وکیل ملکی در مشهد اقدام کند تا با کامل‌ترین نکات حقوقی خرید ملک آشنا شود و با آگاهی کامل معامله صورت گیرد. علیرضا قدیری به عنوان بهترین وکیل مشهد به شما کمک می‌کند تا روند معاملات ملکی شما به بهترین شکل انجام شود.
۱۰ مورد از نکات حقوقی خرید ملک
در صورتی که تمایل به خرید ملک دارید می‌بایست از نکات حقوقی آن مطلع باشید تا روند خرید ملک با مشکلی مواجه نشوید که شما را متحمل ضرر زیادی کند.
در ادامه به بررسی ۱۰ نکته مهم حقوقی در مورد خرید ملک می‌پردازیم تا قبل از شروع معامله با در نظر گرفتن این موارد بتوانید معامله‌ای مناسب را تجربه کنید.
در خرید ملک از اصالت فروشنده مطمئن شوید
فروش مال غیر یکی از پرخطرترین وقایع حقوقی است که دامان افراد ناآگاه را می‌گیرد. در مواقعی که شخصی خود را مالک یک ملک معرفی می‌کند و بدون اجازه و اذن مالک، اقدام به فروش ملک وی می‌نماید، فروش مال غیر اتفاق افتاده است که در این مورد خریدار متضرر گردیده و به عبارتی ملک متعلق به دیگری را خریداری کرده و پولی که پرداخته به شخص غیر، پرداخت شده و برای استرداد آن باید مسیر دشوار حقوقی را طی نماید.
بنابراین ضروری است در هنگام خرید ملک مدارک سجلی فروشنده از قبیل شناسنامه و کارت ملی با نام صاحب سند تطبیق داده شود و در صورت انطباق، معامله با وی صورت پذیرد. ضمنا ضروری است کپی اسناد سجلی فروشنده به همراه اسناد مالکیت از وی اخذ و تحویل خریدار گردد؛ پس فراموش نکنید که یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی خرید ملک، اطمینان از اصالت فروشنده است. در صورتی که چنین اتفاقی برای شما رخ داده است و شخصی اقدام به فروش مال غیر به شما کرده است می‌توانید از مشاوره حقوقی در مشهد موسسه علیرضا قدیری بهره ببرید.
بررسی اصالت سند مالکیت در هنگام خرید ملک
یکی از نکات حقوقی خرید ملک که بسیار حائز اهمیت است، ملاحظه سند مالکیت (اصل سند) است؛ زیرا قرار است بر روی ملکی معامله صورت گیرد که تنها شناسنامه آن همین سند مالکیت است.
خرید ملک با استناد به اسناد قدیمی به صورت بنچاق (به صورت لوح‌های بزرگ) و بعد از آن اسناد دفترچه‌ای که حاوی مهر پلمب اداره ثبت و منگوله سربی است، اگرچه دارای اعتبار قانونی است ولی هر نوع معامله صرفا براساس آنها خطر آفرین است، بنابراین ضروری است تا این اسناد به اداره ثبت تحویل شود و نسخه اسناد جدید که به صورت تک برگه با رسم نقشه (کاراکتر) است، دریافت گردد و هر نوع معامله‌ای با مشخصات مندرج در سند تک برگی صورت پذیرد.
چرا اخذ سند تک برگی ضروری است؟
علاوه بر اینکه این امر تکلیفی قانونی است و بدون سند تک برگی، پاسخ استعلامات از سمت مراجع قانونی امکان پذیر نخواهد بود. اما از آن مهم‌تر این است که املاک در طول زمان دچار تغییرات می‌شوند و با اخذ سند تک برگی آخرین تغییرات اعمال شده و نقشه ترسیمی و نیز وضعیت آخرین مالکین احراز شده و برای خریدار دیگر خطر انتقال مال غیر یا خطر اختلافات ثبتی و معامله معارض از بین خواهد رفت.
بنابراین توصیه موکد می‌شود به هیچ وجه معامله‌ای صرفا مستند به اسناد قدیمی صورت نپذیرد و خریدار خود را با مجهولات مواجه نگرداند.
اخذ استعلام از ادارات ثبت، مسکن و شهرسازی و شهرداری
برای اخذ استعلام از ادارات نام برده شده راهنمایی‌های لازم در ادامه صورت گرفته است تا با راحتی و سرعت بیشتری بتوانید استعلام‌های مورد نیاز خود را دریافت کنید.
الف) استعلام ثبتی
ضرورت استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای انطباق سند تک برگی با اسناد موجود در اداره مذکور است. فی‌الواقع سند تک برگی اعتبارش به اسناد موجود در اداره ثبت اسناد و املاک است و بدون این مدارک فاقد اعتبار خواهد بود.
گاها ممکن است در تنظیم مندرجات سند تک برگی اشتباهی رخ داده باشد یا اینکه سند تک برگی به صورت متقلبانه و جعلی تنظیم شده باشد. اگرچه هولوگرام و نکات ایمنی در سند تک برگ رعایت گردیده ولی با توجه به امکانات بعضی جاعلین این خطر همیشه وجود دارد که سند غیر واقعی باشد.
ب) استعلام از اداره مسکن و شهرسازی
زمین‌های متعددی وجود دارند که در قالب طرح‌های مختلف تحویل اداره مسکن و شهرسازی گردیده است، مثلا در راستای ملی شدن بعضی اراضی، اسناد مردم ابطال و سند به نام دولت صادر گردیده است. در این موارد اسناد در اختیار مردم اگرچه به نظر سند رسمی و معتبر می‌آید ولی در واقع ابطال گردیده و از درجه اعتبار ساقط گردیده است.
لذا ضروريست خریدار قبل از خرید ملک به اداره مسکن و شهرسازی محل ملک مراجعه و وضعیت سلامت سند و اعتبار آن را استعلام بگیرد تا خسارت غیر قابل جبرانی را تجربه نکند.
ج) استعلام از شهرداری
ضرورت استعلام از شهرداری بر کسی پوشیده نیست. زیرا این نهاد متولی عمران و آبادانی شهری است و به همان اندازه اختیارات داشته و بعضا طرح‌های کوتاه مدت یا درازمدت مصوب و در حال اجرا دارد. ضروری است تا با استعلام از شهرداری، طرح‌های اجرائی محل ملک و آخرین کاربری آن مورد تحقیق قرار گیرد.
در مواردی بعضا ملکی معامله می‌شود و خریدار از میزان عقب نشینی ملک و یا مقدار طرحی که بر روی ملک مصوب گردیده بی‌اطلاع می‌ماند و زمانی که برای ساخت و ساز به شهرداری مراجعه می‌کند مشکلات ملک برای وی آشکار می‌گردد. در مواردی کاربری ملک، آموزشی، فضای سبز یا موارد دیگر در طرح‌های بالادستی مصوب گردیده که بدین لحاظ ضروری است پیش از اقدام به خرید ملک از شهرداری استعلام گرفته شود.
ممنوع‌المعامله نبودن فروشنده
گاهی اوقات افراد به علل قانونی یا دستور قضائی از هر نوع معامله‌ای منع گردیده‌اند که البته لیست افراد ممنوع‌المعامله برای دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌گردد. لازم است قبل از تنظیم هر قرارداد و پرداخت وجه، عدم ممنوعیت فروشنده از انجام معامله احراز گردد.
وجه التزام تخلفات قراردادی لحاظ گردد
با توجه به اینکه افرادی هستند که نسبت به تعهدات خود چندان پایبند نیستند، لذا ضروريست در معاملات برای تخلفات طرفین، وجه التزام در نظر گرفته شود.
وجه التزام همان خسارت قراردادی ناشی از عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین است. نکته در وجه التزام آن است که مبلغ آن بایستی با عرف منطبق باشد و به عبارتی مبلغ وجه التزام نبایستی آن‌چنان زیاد باشد که حقوق طرفین را نسبت به اصل طلبشان از بین ببرد و از آن طرف نبایستی آن‌قدر ناچیز باشد که طرف متعهد، آن را جدی نگیرد و عدم انجام تعهد را نسبت به پرداخت خسارت پرسودتر بیابد و از این منظر در عدم انجام تعهد وسوسه گردد.
موارد فسخ قرارداد به درستی تنظیم گردد
یکی از مهم‌ترین نکات حقوقی خرید ملک به درستی تنظیم شدن موارد فسخ است. با توجه به اینکه فسخ قرارداد آثار متعددی دارد باید نسبت به این موضوع با علم و اطلاع اقدام گردد. مبحث فسخ یا انفساخ و یا شروط ضمن عقد که طرفین تنظیم می‌نمایند بسیار مفصل است ولی توضیح اجمالی این است که تا طرفین، معنی و مفهوم دقیق عبارتی که در قرارداد نگارش می‌نمایند و همچنین آثار حقوقی آن را نیاموخته‌اند هرگز آنها را به کار نگیرند، زیرا یکی از پرخطرترین قسمت‌های قراردادها همین موضوعات است که بر اثر بی‌اطلاعی شخص خسارات جبران ناپذیری به وی وارد خواهد آمد.
الف ) حق فسخ:
این حقی است که برای طرفین یا یکی از طرفین قرارداد فروش ملک آورده می‌شود که براساس آن می‌تواند در زمان معینی معامله را به هم زده و شرایط را به حالت قبل از معامله برگرداند.
ب) انفساخ:
این موضوع مربوط به زمانی است که بین طرفین مقرر می‌گردد که اگر یکی از شرایط معامله به وقوع پیوست معامله خود به خود و بدون نیاز به اعلام اراده فسخ گردد. مثلا مقرر می‌گردد در صورت برگشت خوردن یکی از چک‌های معامله، قرارداد منفسخ می‌گردد و در این صورت به محض برگشت خوردن چک معامله منفسخ گردیده و از درجه اعتبار ساقط می‌گردد.
ج) شروط ضمن عقد:
هریک از طرفین حق دارد در ضمن عقد قرارداد، شروطی را اعلام و خواستار انجام آن گردد. تخلف از شرط مقرر می‌تواند برای ذی‌نفع حق فسخ قرارداد یا ضمانت اجراهای دیگری را در برداشته باشد. لازمه شرط این است که مقید به زمان باشد و نیز ضمانت اجرای آن نیز مشخص و روشن باشد.
تحویل ملک و تنظیم سند رسمی:
بهتر است تمام وجه معامله قبل از تحویل و تنظیم سند پرداخت نگردد و مبلغ قابل توجهی از آن برای این دو موضوع در نظر گرفته شود. مراد و مقصود خریدار، دریافت ملک است و آن هدف با تحویل ملک محقق می‌گردد، ولیکن تا سند رسمی به نام خریدار تنظیم نگردد به لحاظ قانونی، مالک شناخته نمی‌شود. بنابراین ضروری است به محض خرید ملک، اقدامات لازم برای تحویل و تنظیم سند رسمی صورت پذیرد تا قواعد مالکیت کامل گردد.
خرید ملک برای برخی از افراد ممکن است به سادگی پیش نرود؛ گاهی ممکن است کار به مراجع قضایی نیز کشیده شود. رعایت چند نکته کاربردی می‌تواند از بروز این چنین چالش‌هایی جلوگیری کند. از دیگر نکات حقوقی خرید ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.
اطلاع یافتن از آزاد بودن ملک
منظور از اصطلاح آزاد بودن ملک این است که نباید ملک، گرو بانک یا نهاد خاصی باشد. اگر ملکی به عنوان وثیقه یا رهن باشد؛ این موضوع در سند ذکر می‌شود. باید در حین خرید به این موضوع دقت کنید؛ چرا که خرید ملک به این صورت باعث ایجاد دعاوی ملکی خواهد شد. در صورتی که ملک در رهن بانک یا فرد دیگری باشد عملا فروش ملک نمی‌تواند به درستی انجام شود. برای انتقال مالکیت در چنین موقعیت‌هایی باید رضایت رهن گیرنده نیز دریافت شود. باید در حین خرید حتما با وکیل ملکی مشورت کنید و از آزاد بودن ملک مطمئن شوید.
برای کسب اطمینان هرچه بیشتر در این شرایط باید از مالک درخواست مفاصا حساب شود. قبل از فروش ملک، خریدار می‌تواند مفاصا حساب را از ادارات مربوطه استعلام بگیرد. با دریافت مفاصا حساب می‌شود از پرداخت تمامی بدهی‌ها و مالیات ملک اطمینان حاصل کرد.
سند دار بودن ملک
یکی از موارد مهمی که دعاوی ملکی زیادی ایجاد می‌کند به مسئله سند دار بودن ملک بر می‌گردد. امروزه این موضوع به یکی از شگرد‌های اصلی کلاهبرداران تبدیل شده است. در این روش ملک را به وسیله قولنامه به فروش می‌رساننند. فروشنده، ملک مورد نظر را همزمان به چندین نفر به فروش می‌رساند؛ چون سند و قرارداد ملک رسمی نیست؛ امکان بررسی دقیق مالکیت ملک سخت‌تر می‌شود.
این موضوع حین فروش قطعات کوچک زمین در شهر‌های کوچک یا مناطق حاشیه‌ای شهر، زیاد رخ می‌دهد. اغلب بهانه‌ای که این افراد برای نداشتن سند می‌آورند به داشتن یک سند مادر برای زمینی با متراژ بزرگ بر‌می‌گردد. برای مثال به این موضوع اشاره می‌کنند که زمین یک سند مادر دارد ولی قطعات کوچک‌تر دارای قولنامه و وکالتی هستند و تنها از این طریق می‌توانند ملک را به شما بفروشند. مشکلات مختلفی در این نوع خرید و فروش ملک ممکن است به وجود بیاید. مثلا فروشنده با همین روش قبلا زمین را وکالتی به چند نفر دیگر نیز فروخته باشد.
این موضوع می‌تواند مشکلات زیادی برای هر دو طرف ایجاد کند و باعث دعاوی ملکی شود. طبق قانون هرگونه نقل و انتقال ملک که بدون سند باشد به رسمیت شناخته نمی‌شود. این گونه معاملات ملکی حتی در ادامه از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نخواهند بود. باید در حین خرید، وکیل ملکی تمامی این موارد رو در نظر بگیرد زیرا اگر ملک شما سند رسمی نداشته باشد اثبات مالکیت آن دشوار است. اگر شما در دام کلاهبرداران افتاده‌اید و اقدام به خرید ملکی وکالتی یا قولنامه‌ای کرده‌اید و متوجه شده‌اید که این ملک قبلا به فروش رسیده است می‌توانید از وکیل دعاوی ملکی برای رفع این مشکل و برگرداندن سرمایه خود بهره ببرید.
بازدید کردن از ملک
مورد آخر ار نکات حقوقی خرید ملک که می‌خواهیم به آن بپردازیم بازدید کردن از ملک است. خریدار باید قبل از انجام معامله به دقت از ملک بازدید کند. اطلاع پیدا کردن از شرایط ملک و محل دقیق قرارگیری آن و مسیر‌های دسترسی، باید بررسی شوند. ممکن است در این شرایط صاحب ملک، اطلاعات نادرستی به فرد بدهد که صرفا زودتر معامله انجام شود. بازدید کامل از ملک برای راستی آزمایی همه این موارد انجام می‌شود. در صورتی که مغایرت هر یک از گفته‌ها بعد از انجام معامله مشخص شود؛ باعث ایجاد دعاوی ملکی بین طرفین می‌شود.
اگر شما قصد خرید منزل مسکونی یا آپارتمان را داشته باشید؛ این مرحله با وسواس هرچه بیشتر انجام می‌شود. در چنین شرایطی علاوه بر ملک باید پارکینگ، پشت بام و حیاط نیز مورد بررسی قرار گیرد. وضعیت دسترسی و راه‌های مشاعی به ملک نیز باید در این شرایط در نظر گرفته شوند. شما در این موقعیت با مشورت گرفتن از وکیل ملکی می‌توانید موارد مهم را در بازدید بررسی کنید.
اطلاع از نکات حقوقی خرید ملک با علیرضا قدیری
با نگاهی به آمار و ارقام می‌شود به این نتیجه رسید که امروزه دعاوی ملکی سهم زیادی از پرونده‌های دادگاهی را به خودشان اختصاص می‌دهند. برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل در مسیر معاملات ملکی توصیه می‌شود علاوه بر رعایت کردن نکات حقوقی خرید ملک از یه وکیل ملکی مشورت بگیرید. در صورتی که بخواهید چشم بسته این مسیر را پیش ببرید ممکن است بین قوانین مختلف ملکی موجود، ضررهای مالی هنگفتی ببینید.
با توجه به اهمیت بالای مالی این نوع از پرونده‌ها نمی‌شود به سادگی آن را به هر فردی سپرد. شما باید در انتخاب وکیل خود برای دعاوی ملکی دقت کنید. از جمله ویژگی‌های یک وکیل ملکی خوب می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مسئولیت پذیر بودن
- امین و رازدار بودن
- با تجربه در پرونده‌های ملکی
- داشتن آشنایی کامل به قوانین ملکی
علیرضا قدیری، رئیس هیئت مدیره یکی از بهترین وکلا در امور ملکی به حساب می‌آید. ایشان با سابقه بیش از ۲۵ سال در امر وکالت پرونده‌های بزرگ، یکی از با تجربه و خبره‌ترین وکلای ملکی محسوب می‌شوند. حضور ایشان به عنوان وکیل ملکی در پرونده‌های شما می‌تواند این اطمینان را به شما بدهد که پرونده شما به بهترین روش قانونی و حرفه‌ای حل می‌شود.
سخن پایانی
در انجام هر گونه معامله ملکی ممکن است بین طرفین اختلاف‌هایی به وجود بیاید. این مشکلات گاهی به سادگی حل نمی‌شوند و دعاوی ملکی شدیدی بین دو طرف ایجاد می‌شود. برای جلوگیری از این دست مشکلات پیشنهاد می‌شود از یک وکیل ملکی خوب در چنین شرایطی مشورت بگیرید. شما با رعایت نکات حقوقی خرید ملک می‌توانید از بروز این چالش‌ها در خرید و فروش ملک پیشگیری کنید.
سوالات متداول
- امکان استفاده از مشاوره وکیل پیش از خرید و فروش ملک امکان پذیر است یا تنها پس از بروز دعوا می‌توان مشاوره حقوقی دریافت کرد؟
بله؛ شما می‌توانید در هر زمانی که مدنظر دارید اقدام به دریافت مشاوره از وکلای موسسه حقوقی علیرضا قدیری کنید. در نظر داشته باشید که هزینه‌ای که برای دریافت مشاوره به وکیل پرداخت خواهید کرد در برابر هزینه مالی و روحی که باید برای شکایت پرداخت کنید بسیار ناچیز است.
همچنین این امکان فراهم است تا از ابتدا تا انتهای خرید ملک را با کمک وکیل طی کنید.
- اگر فروشنده ملک برای فروش ملک به شخصی وکالت دهد، در صورت فوت وکیل چه اتفاقی رخ خواهد داد؟
در قانون مدنی آمده است که با فوت یا جنون وکیل، وکالت باطل خواهد شد. در صورتی که فوت یا جنون پیش از امضا رخ دهد وکالت باطل شده است و مدارک امضا شده فاقد اعتبار خواهند بود اما اگر پس از امضا قرارداد وکیل فوت کند یا جنون بر وی حادث شود هیچ تاثیری بر قرارداد نخواهد داشت و امضا صورت گرفته کاملا قانونی است.
- آیا امکان اثبات انجام شدن معامله‌ای که اسناد آن از بین رفته است یا به صورت شفاهی رخ داده است وجود دارد؟
بله؛ اما باید بدانید که مسیری که باید طی کنید بسیار سخت و طاقت فرسا خواهد بود و ممکن است به نتیجه نرسد. در صورتی که در جلسه اشخاص دیگری نیز حضور داشته باشند و قادر به ارائه شهادت باشند و رسیدی از واریزی‌هایتان داشته باشید امکان پذیر خواهد بود.
- اگر ملکی را خریداری کنیم اما فروشند به علت بدهی بازداشت شود چه بر سر ملک خریداری شده خواهد آمد؟
در چنین مواردی زمان بازداشت شدن فروشنده ملک اهمیت بسزایی دارد. اگر بازداشت فروشنده پیش از معامله باشد امکان رفع بازداشت و تعیین تکلیف ملک تا زمانی که علت بازداشت مشخص نشود میسر نخواهد بود و ممکن است معامله املاک بازداشتی بی‌اثر شود.
اگر بازداشت پس از فروش ملک صورت پذیرد این امکان فراهم می‌شود که مالک را ملزم به حضور در دفترخانه کرده و انتقال سند را صورت داد.
