یکی از چالشهایی که ممکن است افراد در رابطه با امور ملکی با آن مواجه شوند این است که مراحل اثبات مالکیت ملک چیست. ابتدا باید بگوییم که مالکیت به این معناست که یک مال متعلق به یک فرد مشخص است و حق مالکیت، باعث میشود سایر افراد نتوانند مال مورد نظر را تصرف کنند. ملکهایی که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت میشوند دارای سند رسمی بوده و اثبات مالکیت این دسته از املاک به راحتی با سند رسمی قابل انجام است. اما اثبات مالکیت ملکهایی که ثبت رسمی نشده و سند رسمی نیز ندارند سختتر است و در برخی موارد موجب بروز اختلاف میشود که در این شرایط وکیل مشهد با تجربه و دانشی که در این زمینه دارد میتواند حلال مشکلات شما باشد.
در این مقاله با روشهای اثبات مالکیت و مدارک و شرایط مورد نیاز آن آشنا خواهید شد. حال به جهت جلوگیری از انواع کلاهبرداری ملکی و همچنین در صورتی که نیاز به یک وکیل پایه یک دادگستری نیاز داشتید تا در پروندههای ملکی شما را یاری دهد، میتوانید روی تخصص وکیل پایه یک علیرضا قدیری حساب کنید. بدین جهت میتوانید به صورت حضوری به دفتر موسسه وکلای علیرضا قدیری مراجعه کرده یا از ساعت 9 صبح تا 9 شب با شماره ۰۹۱۵۵۹۰۹۵۴۹ تماس بگیرید.
روشهای اثبات مالکیت ملک
اثبات مالکیت یعنی حقی که مالک نسبت به یک مال داشته که به سبب آن، میتواند استفاده تمام و کمال را از مال خود ببرد که این نوع دعوی، یکی از دعاوی شایع در سیستم قضایی است که وکیل ملکی مشهد میتواند به حل آن کمک کند. برای آنکه بدانید چگونه مالکیت بر ملک را ثابت کنیم، باید بگوییم به صورت کلی برای اثبات مالکیت چندین روش پیش روی شماست که در ادامه آنها را بررسی میکنیم.
- ارائه سند
مهمترین روش در میان روشهای اثبات مالکیت ملک، سند است. بر اساس ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی «هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد سند میگویند.» البته، باید به این نکته توجه داشت که نوشته، در صورتی به عنوان سند، قابل استناد است که توسط متعهد، امضا شده باشد. به عبارت دیگر، رکن اساسی سند، امضا یا جایگزین آن، مانند اثر انگشت است. سند، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، به دو نوع تقسیم میشود: سند عادی و سند رسمی. منظور از سند رسمی، سندی است که توسط مامورین رسمی دولت و در حدود وظایف قانونی آنها و مطابق قانون، تنظیم شده (مانند سند رسمی و ثبتی ملک و برگ سبز خودرو) و سایر اسناد، اسناد عادی، محسوب میشوند (نظیر قولنامه). در صورتی که فردی برای ملک خود سندی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد قانون و مقرراتی برای اثبات مالکیت ملک وجود دارد که مانع از بین رفتن حقوق او میشود که نیازمند داشتن وکیل با تجربه برای طرح کردن دعوی در این مسئله است. در مواردی که مالکیت زمین یا ملک به فرم وکالت به شخص واگذار شود و نتواند نمایندگی خود را بر آن زمین با ملک اثبات کند، طرف دیگر دعاوی میتواند عمل به توقیف ملک وکالتی کند. در این شرایط وکیل دعاوی ملکی در مشهد میتواند گرهگشای پرونده شما باشد و روند پرونده را تا حد زیادی تسریع کند.
- اقرار کردن
ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی، در تعریف اقرار، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، از جمله ثابت کردن مالکیت ملک مقرر داشته: «اقرار، عبارت از اخبار به حقی است، برای غیر بر ضرر خود.» بنابراین، اگر دعوای اثبات مالکیت، علیه شخصی مطرح شده و خوانده، با حضور در دادگاه، مالکیت خواهان را بپذیرد، این اقرار خوانده، ولو یک مرتبه انجام گیرد، موجب اثبات مالکیت خواهد شد.
به طورکلی اقرار، به دو دسته تقسیم میشود: اقرار در دادگاه و اقرار در خارج از دادگاه. منظور از اقرار در دادگاه، اقراری است که در نمونه دادخواست یا لایحهای که به دادگاه ارائه شده، انجام گرفته یا در جلسه دادگاه مطرح شده و در صورت جلسه قید میشود؛ در غیر از این موارد نیز اقرار، خارج از دادگاه خواهد بود.
- شهادت
یکی دیگر از دلایل اثبات مالکیت، از جمله ثابت کردن مالکیت ملک شهادت است. منظور از شهادت، آن است که فردی غیر از خواهان و خوانده دعوا، بر مالکیت مدعی اظهارتی را ارائه نماید. به عنوان مثال، در دعوای اثبات مالکیت خودرو، شخص ثالثی، شهادت بر انجام بیع و فروش خودرو از طرف خوانده به خواهان دهد.
البته، برای اینکه شهادت، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت پذیرفته شود، لازم است تا شهود، دارای شرایطی باشند. از جمله داشتن عدالت، ایمان و بلوغ. همچنین، مطابق بند ب ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی، از آنجا که دعوای اثبات مالکیت، یک دعوی مالی محسوب میشود، نیازمند شهادت دو مرد یا یک مرد و دو زن، است.
- قسم یا سوگند
مطابق ماده ۲۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی: «در کلیه دعاوی مالی… که فاقد دلایل و مدارک معتبر دیگر باشد، سوگند شرعی… میتواند ملاک و مستند صدور حکم دادگاه قرار گیرد.» از آنجا که دعوای اثبات مالکیت نیز یک دعوی مالی محسوب میشود، در نتیجه، سوگند یا قسم، میتواند به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، کاربرد داشته باشد.
اما، برای اینکه مدعی بتواند به قسم یا سوگند، به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت، استناد کند، لازم است تا مطابق ماده ۲۷۲ قانون آیین دادرسی مدنی، هیچ دلیلی دیگری در پرونده، موجود نباشد و مدعی علیه نیز منکر ادعای مطرح شده باشد. در این وضعیت، مدعی علیه سوگند یاد کرده و با نفی مالکیت مدعی، مالکیت مال به مدعی علیه، تعلق خواهد داشت.
لازم به ذکر است که به موجب بند ب ماده ۲۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که امکان حاضر کردن شهود به تعداد کافی برای خواهان وجود نداشته باشد، وی میتواند با معرفی یک شاهد مرد یا دو شاهد زن و سوگند خوردن خود، برای اثبات مالکیت از جمله ثابت کردن مالکیت ملک اقدام کند.
- آماره تصرف
یکی از دلایل مهم اثبات مالکیت از جمله ثابت کردن مالکیت ملک که در قانون مدنی، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفته، اماره تصرف است. ماده ۱۲۳۵ قانون مدنی، در تعریف این دلیل، مقرر داشته: «تصرف، بهعنوان مالکیت، دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.»
منظور از تصرف، سلطهای است که شخص بر یک مال داشته و با این سلطه، انواع استفاده عرفی از آن مال، برای وی امکان پذیر است. بنابراین، چنانچه، دعوی اثبات مالکیت یک دستگاه اتومبیل مطرح شده و خواهان هیچ دلیلی برای اثبات ادعای خود نداشته، اما خوانده به تصرف خود بر اتومبیل و این مسئله که خودرو در چند سال گذشته در تصرف او و در پارکینگ خانه او بوده استناد کند، حکم بر مالکیت خوانده صادر خواهد شد.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک
با توجه به دلایل اثبات مالکیت که خواهان یا خوانده به آنها استناد میکند، لازم است تا مدارکی نیز به دادگاه ارائه شده تا ادعا یا دفاع فرد، اثبات شود بسته به این که ادعای مالکیت از طرف خواهان به چه صورتی مطرح شود، مدارک لازم برای اثبات مالکیت متفاوت است. مهمترین مدرکی که می تواند موجب به اثبات رسیدن مالکیت املاک گردد، سند تک برگ مالکیت است. این سند توسط دفاتر اسناد رسمی و با ثبت در سامانه اسناد و مدارک کشور (ssaa.ir) صادر میشود. با این حال ممکن است فردی که سند مالکیت به نام او باشد، به موجب انعقاد قرارداد بیع، آن را به دیگری انتقال داده باشد. در این صورتی یکی دیگر از مدارک مهمی که میتواند در اثبات مالکیت ملک کارساز باشد، مبایعهنامه قولنامهای است که در دفاتر مشاور املاک و با حضور دو شاهد تنظیم شده است. در حقوق ایران انتقال مالکیت ملک تنها با تنظیم مبایع نامه در دفاتر مشاور املاک انجام نمیشود. بلکه ممکن است حتی بر روی یک کاغذ معمولی، مالک ملک خود را به خریدار بفروشد. بدون تردید چنین اسناد مکتوبی وقتی موجب به اثبات رسیدن مالکیت ملک میشودکه به امضای مالک رسیده و دارای اعتبار باشد.
