تخلیه املاک تجاری

مواردی همچون نپرداختن اجاره توسط مستاجر، تخلیه جهت احداث ساختمان جدید، تخلیه بعلت نیاز شخصی، تخلیه به علت واگذاری به غیر و تخلیه به علت تعدی و تفریط از مهم ترین ضوابط تخلیه املاک تجاری قانون سال ۱۳۵۶ است.

تمام موارد تخلیه در قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ دارای نکات کلیدی و فنی است که توصیه می‌شود چه مالکین و چه مستاجرین در این دعاوی از مشاوره حقوقی در مشهد برترین وکلای مشهد استفاده کنند.

تخلیه املاک تجاری به علت تخلف مستاجر براساس قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶

یکی از مباحث فنی و علمی، حقوق مالکین املاک تجاری مشمول قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ است. این مباحث در حوزه نظری و تئوری، رویه قضائی، حوزه عملی و کاربردی بسیار مطرح می‌شود.

در این نوشته سعی کردیم بطور کوتاه حقوق مالکین این املاک نسبت به تخلفات مستاجرین مورد واکاوی قرار گیرد. برای اطلاع کامل از تخلیه املاک تجاری به علت تخلف مستاجر براساس قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ با علیرضا قدیری، بهترین وکیل مشهد همراه باشید؛ همچنین اگر امکان مراجعه حضوری را ندارید می‌توانید از خدمات وکیل آنلاین در مشهد استفاده کنید.

1. نپرداختن اجاره توسط مستاجر

تکلیف مهم مستاجر در پرداختن اجاره ملک یک الزام قانونی است که تخلف از آن حقوقی برای مالک بوجود می آورد؛ ولی تخلف از نپرداختن اجاره املاک مشمول قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ دارای قاعده خاص و تعریف شده‌ای است. در صورتی که مالک بخواهد به استناد آن نسبت به فسخ اجاره و اخذ حکم تخلیه اقدام نماید می‌بایستی اقدامات مقدماتی را به عنوان شرط لازم و ضروری دادخواست فسخ و تخلیه انجام دهد. عدم رعایت این ضوابط امکان حق فسخ را از مالک سلب نموده و مالک نمی‌تواند به راحتی از مزایای این قانون بهره مند گردد.

حسب قانون فوق مستاجر مکلف است در زمان‌های تعیین شده در اجاره نامه مبلغ مال الاجاره را به حساب موجر واریز نماید و حتی اگر مدت اجاره هم منقضی گردید بایستی به پرداخت اجاره معادل مبالغ آخرین اجاره قبلی به حساب موجر واریز نماید و در صورتی که حساب بانکی مورد توافقی از موجر نداشته باشد بایستی مبلغ معادل اجاره را به صندوق ثبت محل سپرده نماید و قبض رسید آن‌را به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک اقامتگاه موجر تحویل نماید. دفترخانه مذکور بایستی ظرف ده روز آگهی لازم را صادر و به مالک یا نماینده وی اطلاع رسانی نماید.

حسب ماده ۹ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶، در صورتیکه مستاجر در موعد مقرر اجاره خود را نپردازد یا به صندوق ثبت سپرده ننماید، مالک می‌بایستی اظهارنامه‌ای مبنی بر مطالبه پرداخت اجاره بها برای مستاجر ارسال نماید. البته در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد اخطار از طرف دفترخانه برای مستاجر ارسال می‌گردد. در صورتی که مستاجر بعد از دریافت اخطاریه دفتر اسناد رسمی یا اظهارنامه مالک، ظرف ده روز اجارات معوق خود را نپردازد، مالک می‌تواند حسب مورد در صورتی که سند اجاره رسمی باشد، از طریق اجرای ثبت و در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، از طریق دادگاه تقاضای تخلیه ملک تجاری را بنماید. در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد، بعد از صدور اجراییه اگر مستاجر اجارات معوق را واریز بنماید عملیات تخلیه متوقف می‌گردد، ولیکن مالک می تواند به استناد تخلف مستاجر از دادگاه تقاضای تخلیه را بنماید و در صورتی که اجاره نامه عادی باشد، بعد از ارسال اظهارنامه و عدم واریز اجارات توسط مستاجر، مالک برای وصول اجارات و همزمان تخلیه ملک از دادگاه اقدام می‌نماید. در این موارد در صورتی که مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه علاوه بر اجاره معوقه بعلاوه ۲۰ درصد به صندوق دادگستری سپرده نماید، حکم تخلیه متوقف خواهد شد. البته لازم به ذکر است که این امتیاز فقط یکبار برای مستاجرین قابل استفاده است.

در صورتی که مستاجری در یک سال طی دو نوبت بعد از ارسال اظهارنامه یا اخطار دفتر ثبت اقدام به واریز اجاره بها نماید و برای بار سوم در موعد مقرر اجاره بها را واریز ننماید، مالک می‌تواند از دادگاه صدور حکم بر تخلیه ملک تجاری را علیه مستاجر اخذ نماید. حکم این درخواست در صورت صدور، قطعی و غیرقابل اعتراض است .

1. تخلیه جهت احداث ساختمان جدید

بسیاری از املاک تجاری در حاشیه و قسمتی از ساختمانهای بعضا مسکونی است که با گذشت سالیان به علت فرسودگی، مالکین تصمیم به تخریب و ساخت مجدد بنا را دارند. در این موارد قانونگذار به مالکین حق داده است که در صورتی که قصد تجدید بنا را دارند با شرایطی که ذیلا شرح داده خواهد شد نسبت به تخلیه اماکن تجاری اقدام نمایند. شرایط و ضوابط تخلیه اماکن تجاری به علت احداث ساختمان جدید به شرح ذیل است:

• ضروریست که مالک قبل از تقدیم دادخواست تخلیه به علت موضوع فوق، پروانه ساختمانی از شهرداری اخذ نماید. بعد از صدور پروانه ساختمانی مالک به شهرداری مراجعه نموده و گواهی مبنی بر صدور پروانه ساختمانی دریافت می‌نماید و سپس به استناد آن می‌تواند دادخواست صدور حکم تخلیه را علیه مستاجر به جریان بیاندازد.
• ضروریست بعد از صدور حکم بر تخلیه ملک تجاری حداکثر ظرف شش ماه اقدام به ساخت و ساز گردد و در غیر اینصورت حسب درخواست مستاجر سابق مالک به پرداخت مبلغ معادل یک سال اجاره بها به وی محکوم می‌گردد.
• در موارد تخلیه به علت ساخت و ساز کلیه حق و حقوق مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به نرخ روز محاسبه و بایستی به وی پرداخت گردد.

1. تخلیه بعلت نیاز شخصی

در مواردی مالک ممکن است خود دچار مشکلاتی شود، به طوری که نیازمند محل تجاری خود جهت امرار معاش گردد. بنابراین قانونگذار این حق را به مالک داده است که در صورتی که خود نیازمند ملک بود بتواند از طریق دادگاه حکم به تخلیه ملک تجاری بگیرد. شرایط تخلیه به علت نیاز شخصی به شرح ذیل است:

• سوالی که برای خیلی از مالکین مطرح است این است که آیا نیاز بایستی فقط برای خود شخص مالک باشد یا نیاز فرزندان و سایر وابستگان هم مشمول این قسمت از قانون می گردد؟ در پاسخ بایستی گفت با توجه به اینکه حسب این قانون اصل بر عدم حق تخلیه ملک تجاری و موارد تخلیه استثناء است، بنابراین با رجوع به اصل می‌توان گفت حق تخلیه به علت نیاز فقط برای شخص خود مالک است و نیاز فرزندان و سایر وابستگان مانند همسر و یا برادر و خواهر و پدر و مادر شامل آن نمی‌شود و باید با توجه به نص صریح قانون به مصداق محدود آن اکتفاء نمود.
• نیاز بایستی در دادگاه اثبات گردد، بنابراین اگر مالکی دارای اموال متعدد است به طوری که چندان نیازمند به کار و فعالیت در ملک تجاری خود نیست، نمی‌تواند از حقوق قانونی این ماده استفاده نماید. مواردی مانند اینکه مالک اموالی دیگر از جمله چند ملک تجاری دیگر داشته که می‌تواند از آن‌ها برای رفع نیاز شخصی بهره ببرد حق تخلیه برای نیاز شخصی دیگر جایگاهی نداشته و دادگاه نسبت به آن حکم نخواهد داد.
• در مورد تخلیه به علت نیاز شخصی در صورت اثبات نیاز در دادگاه و صدور حکم به نفع مالک کلیه حقوق کسب و پیشه و تجارت مستاجر کارشناسی شده و بایستی مالک آن‌ها را در حق مستاجر واریز نماید، در غیر اینصورت حکم به نفع مالک بلااثر شده و حکم تخلیه اجرا نخواهد شد. در چنین مواردی ابتدا بایستی حقوق مستاجر واریز گردد و بعد از آن ظرف حداکثر دو ماه دادگاه حکم تخلیه را اجرا خواهد کرد.

4. تخلیه به علت واگذاری به غیر

حسب قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجرین حق انتقال ملک تجاری بغیر را ندارند، مگر اینکه کتبا این اجازه را از مالک گرفته باشند. در چنین مواردی مالک می تواند تقاضای صدور حکم تخلیه را از دادگاه بنماید. شرایط تخلیه به علت انتقال بغیر به شرح ذیل است :

• منظور از انتقال هر نوع انتقالی است، به عبارتی انتقال اگر به صورت موقت یا دائم باشد یا به عنوان نمایندگی یا وکالت باشد هیچ تفاوتی نمی‌کند. بنابراین اگر کسی ملک تجاری را بابت بدهی خود به طلبکاران بدهد مشمول موضوع انتقال است و حق مالک برای تخلیه محفوظ می‌شود.
• مالک بایستی انتقال به غیر را ثابت نماید. در صورتی که مستندی برای انتقال نداشته باشد، می‌تواند با اخذ ” تامین دلیل”، حضور شخص انتقال گیرنده را در محل مستند نموده و بدین وسیله مقدمات طرح دعوای تخلیه را فراهم آورد.
• دادخواست تخلیه به علت انتقال به غیر بایستی علیه مستاجر و نیز شخص اخیری که ملک به وی منتقل گردیده تقدیم گردد. بنابراین اگر دادخواست صرفا علیه یکی از این افراد باشد به لحاظ شکلی با مشکلی مواجه می‌گردد .
• در مورد انتقال به غیر بدون اذن مالک مستاجر یا متصرف مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت هستند.

5. تخلیه به علت تعدی و تفریط

مستاجر ملک تجاری مکلف است نسبت به حفظ و نگهداری محل، مراقبت ویژه نماید، در صورتی که اقدامات وی باعث آسیب به محل ملک تجاری گردد مالک می تواند از طریق دادگاه ، حکم تخلیه علیه مستاجر اخذ نماید. شرایط صدور حکم به علت تعدی و تفریط مستاجر به شرح ذیل می باشد:

• هر عملی که باعث آسیب جدی به ملک تجاری گردد و یا باعث تغییر در مساحت آن گردد از موارد تعدی و تفریط می باشد. تعمیراتی که باعث زیبا شدن ملک گردد و به اصول آن آسیبی نزند از موارد تعدی و تفریط نمی باشد.
• مالک بایستی با تامین دلیل و یا تقاضای کارشناس از دادگاه، موارد تعدی  و تفریط را در ملک تجاری اثبات نماید.
• در صورتی که حکم تخلیه بر مبنای تعدی و تفریط مستاجر صادر گردد، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق می گیرد.

نگارش محتوا: علیرضا قدیری – وکیل پایه یک دادگستری