دعوی الزام به تحویل ملک ، از آن دست دعاویی است که فرد خریدار ملک قولنامهای یا سند دار، علیه فروشنده، مطرح میکند و خواستار الزام این شخص را به تسلیم و تحویل ملک فروخته شده است. برای طرح این مشکل برخورداری از مشاورههای امور ملکی میتوانید از وکیل مشهد کمک بگیرید.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک چیست؟
در معاملات ملکی خریدار به قصد دارا شدن ملک و استفاده از مزایای آن وجه قابل توجهی را به آن اختصاص میدهد. این مزایا شامل استفاده فیزیکی از ملک و نیز استفاده از مزایای سند قانونی آن است که ضرورتا بعد از انتقال سند به نام خریدار میسر میگردد. عمده دعاوی ملکی در همین دو قسمت به وجود میآید؛ زیرا در موارد متعددی به دلایلی فروشنده از تحویل ملک و انتقال سند رسمی به خریدار خودداری نموده و خریدار ناچار از پیمودن مسیر قانونی میگردد. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک و نکات حقوقی خرید ملک دارای پیچیدگیهایی است که ضروری است در این مواقع خریداران با استفاده از وکیل ملکی در مشهد که به ضوابط قانونی تسلط داشته باشد اقدام به شکایت نمایند.
در ادامه به نکات مهم این دعاوی اشاره خواهیم کرد.
وکیل ملکی و الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک
برای اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به نتیجه برسد بایستی نکات مهمی را رعایت نمود. به عبارتی طرح این دعوا نیاز به توجه مقدماتی دارد که لازم است وکیل ملکی نسبت به آن اقدام نماید. دادگاه صالح به رسیدگی اولین نکته برای این دعاوی است؛ زیرا حسب قوانین، دادگاه صالح به رسیدگی به دعاوی ملکی دادگاه محل وقوع ملک است. برخلاف دعاوی، مطالبه وجه که دادگاه صالح اقامتگاه خوانده یا همان بدهکار است.
نکته مهم دیگر هزینههای دادرسی است که ضروری است ارزش منطقه ای ملک از طریق اداره دارایی اخذ گردد و هزینه دادرسی با توجه به آن پرداخت گردد .
وکیل ملکی و اثبات وقوع بیع
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک برای اینکه بتوان حقانیت خواهان را احراز نمود ضروریست ابتدا در دادخواست، اثبات وقوع بیع را بخواهیم. این امر با ارائه اصل مبایعه نامه بین طرفین صورت میگیرد . در صورتی که مبایعه نامه مکتوب نباشد ضروریست امر اثبات بیع با کمک سایر ادله مانند شهادت شهود صورت پذیرد؛ زیرا لازمه صدور حکم برای الزام به سند و تحویل ملک، احراز مالکیت خریدار نسبت به ملک است و بهتر است به خاطر پیچیدگی این موضوعات خریداران حتماً از راه وکیل ملکی بهره ببرند و خود رأسا پیگیری نکنند .
خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک
یکی از قسمتهای مهم و اساسی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک خواندگان دعوا است. در صورتیکه یکی از طرفهای دعوا به درستی در دادخواست قید نگردد موجب رد شدن دادخواست و از بین رفتن هزینههای پرداختی و نیز از دست دادن زمان است.
اما خواندگان چه کسانی بایستی باشند؟ در صورتی که ملک موردنظر بنام چندین مالک باشد بایستی تمام آنها طرف دعوا قرار بگیرند، هرچند اگر خریدار ملک را فقط از احدی از مالکین خریده باشد؛ ولی ضروریست همه مالکین به عنوان خوانده قرار بگیرند. در صورتی که خریدار ملک را از کسی خریده باشد که او خودش مالک اصلی است یا با واسطه از مالک اصلی ملک را خریده است، ضروریست تمام خریداران قبلی به عنوان ایادی متصل به مالک نیز طرف دعوا قرار گرفته و به عنوان خوانده در دادخواست آورده شوند . در مواقعی مالکیت املاک در قسمت عرصه و اعیانی متفاوت است، مانند املاکی که زمین آن وقفی است. در اینجا ضروریست مالک عرصه نیز طرف دعوا قرار گرفته و به عنوان خوانده قرار بگیرد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک و اسناد رهنی
گاهی مالک برای ساخت ملک خود از بانک وام میگیرد و به ناچار سند ملک را در رهن بانک قرار میدهد. حال خریدار در موقع ارائه دادخواست با این موضوع مواجه میشود که تکلیف بانک و رهن چه میشود.
موضوع سند رهنی یکی از مسائل مهم در اینگونه دعاوی محسوب میگردد؛ زیرا دارای زوایایی است که اگر از آن اطلاع نداشته باشیم با حکم رد دعوا مواجه خواهیم شد. در قراردادهای رهنی گاهی مالک از هر نوع، نقل و انتقال منع میشود. در این موارد خریدار لازم است ابتدا با مذاکره با بانک تکلیف مبلغ رهن را روشن نماید و در صورتیکه میتواند نسبت به بازپرداخت بدهی بانک اقدام نماید و اگر این امر مقدور نیست باید راهکارهای دیگر را بپیماید.
گاهی در اسناد رهنی مالک در صورت رعایت حقوق بانک اجازه انتقال ملک را میدهد. در این موارد گاهی اسناد رهنی به نام خریدار منتقل میگردد و گاهی صرف انتقال سند، کافی بوده ولی خریدار بایستی تکلیف پرداخت اقساط را با فروشنده روشن نماید؛ زیرا در صورت عدم پرداخت اقساط بانک، همواره خطر مصادره ملک توسط بانک وجود خواهد داشت.
در هر صورت وقتی که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک مطرح می گردد، در صورتی که ملک در رهن بانک باشد، ضروریست بانک رهن دهنده به عنوان یکی از ذینفعان پرونده به عنوان خوانده در متن دادخواست آورده شود تا دعوای رد نگردد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک و اخذ پایان کار
در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک گاهی مراحل ثبتی توسط فروشنده انجام نپذیرفته است . برای اینکه مراحل ثبت و صدور سند رسمی میسر گردد، فروشنده موظف است که ابتدا با شهرداری تسویه حساب نماید و هزینههای مرتبط و یا گاهی هزینههای مربوط به خلافی را نیز پرداخت نماید و نهایتاً پایانکار از شهرداری اخذ نماید؛ بنابراین ضروریست خریدار در دادخواست مطروحه خود اخذ پایانکار را نیز از دادگاه بخواهد تا به عنوان مقدمه شکایت توسط دادگاه مورد حکم قرار گیرد، در غیر این صورت دعوای مطروحه منجر به صدور قرار رد خواهد گردید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک و اخذ صورتمجلس تفکیکی
در ساختمانهای نوساز که قبلا دارای سند بوده و اکنون به چندین واحد جدید و نوساز تبدیل گردیده است، دیگر سند قدیمی جایگاهی نداشته و مالکین هر واحد آپارتمان جدید تمایل به داشتن سند شش دانگ برای واحد خریداری خود دارند. لازمه صدور سند برای هر واحد مستقل توسط اداره ثبت اسناد و املاک، حضور نماینده ثبت در ساختمان جدید و برداشت اندازههای هر واحد و نیز مشترکات است. عملیات اداره ثبت در این مرحله، منجر به صدور صورتمجلس می گردد که بدان “صورتمجلس تفکیکی” می گویند. این صورتمجلس که با امضای متصرفین واحدها که مدارک مثبت مالکیت دارند تنظیم میگردد، یک سند قانونی و معتبر است که به استناد آن اداره ثبت برای هر واحد سند مجزا و دارای پلاک فرعی مخصوص به آن واحد صادر مینماید؛ بنابراین در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک، خریدار بایستی در خواسته خود، اخذ صورتمجلس تفکیکی را مطالبه نماید تا با رد دعوای خود مواجه نگردد.
