وکالت فروش ملک قراردادی است که طبق آن صاحب ملک به شخص دیگری اجازه می‌دهد تا ملک را از جانب صاحب آن به فروش برساند. بهترین شخص برای دادن وکالت فروش ملک، وکیل امور ملکی در مشهد است.
فروش ملک از معاملات مهم است و باید مراقب کلاهبرداران بود. آنها می‌توانند خطراتی برای هریک از طرف‌های معامله داشته باشند. برای مثال، برخی سودجویان با راه‌های مختلف یک ملک را از چنگ صاحب آن درمی‌آورند. این خطرات به معامله‌های وکالتی مربوط می‌شوند. یکی از اسنادی که باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، سند وکالت فروش ملک است. بنابراین، مالک ملک به فرد دیگری وکالت فروش می‌دهد به این معنی که فرد به نیابت از مالک اختیار و اجازه فروش ملک او را دارد. امکان دریافت مشاوره حقوقی در مشهد در رابطه با وکالت فروش ملک در مجموعه حقوقی علیرضا قدیری امکان‌پذیر است.
وکالت در فروش ملک به چه معناست؟
وکالت یعنی نمایندگی و تفویض اختیار در انجام کارها. طبق قانون مدنی شخص واگذار کننده (موکل) به طرف قرارداد یعنی وکیل، این اختیار را می‌دهد تا در امور خاصی اقدامات لازم را انجام دهد. این تفویض اختیار از طریق یک قرارداد ثبتی بین این دو طرف تنظیم و ثبت می‌شود. بر این اساس وکیل با داشتن وکالتنامه رسمی مسئولیت امور را بر عهده می‌گیرد. برای این منظور حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت کنید. موسسه حقوقی علیرضا قدیری با ارائه خدمات حقوقی سال‌ها در این حوزه فعالیت دارد و با بهترین وکیل مشهد در این زمینه همکاری دارد.
چرا وکالت فروش ملک می‌دهیم؟
آسان‌ترین و ایمن‌ترین راه برای خرید یا فروش ملک، مراجعه دو طرف به یک دفتر ثبت اسناد رسمی و انتقال سند ملکی از فروشنده به خریدار است. اما در شرایطی خاص، حضور هر دو یا یکی از طرفین امکان ندارد. بنابراین طبق قرارداد یک وکالت فروش تنظیم می‌شود.
یکی از دلایل انجام معاملات وکالتی آماده‌نبودن سند ملکی خواهد بود. مثلا مالک ساختمانی را به تازگی تکمیل کرده است، اما اسناد به‌صورت تفکیک‌شده آماده نیستند. در این شرایط مالک اقدام به فروش می‌کند و بنابراین، باید از وکالت در فروش استفاده کرد، زیرا خریداران نمی‌توانند ملک را به نام خود سند بزنند. دلایل دیگر در مورد وکالت فروش ملک عبارتند از:
- کاهش زمان و هزینه انتقال سند
- گم شدن سند
- فرارهای مالیاتی
نحوه واگذاری اختیارات وکالت در فروش ملک
با واگذاری وکالت در فروش مشکلات و دردسرهای مربوط به کارهای اداری به میزان زیادی کم می‌شود. این کار باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در نهایت از مراجع قانونی تاییدیه‌‌های لازم را گرفت.
دو طرف وکالت در فروش ملک
دو طرف این وکالتنامه موکل و وکیل هستند. موکل مالک ملک است و در این قرارداد وکالت فروش به فرد دیگری می‌دهد. وکیل هم براساس قرارداد مسئولیت کارهای فروش را بر عهده می‌گیرد.
حدود اختیارات وکیل در وکالت فروش ملک
این حدود اختیارات براساس موارد و مفاد تنظیم‌شده در متن قرارداد وکالتنامه تعریف می‌شود. بنابراین وکیل خارج از این حدود نمی‌تواند و در واقع اجازه ندارد کاری را انجام دهد، در غیر این صورت مسئولیت‌‌ها از او سلب می‌شود. اما با وکالت مطلق و براساس ماده 661 قانون مدنی ایران، وکیل دارای اختیارات تام می‌شود و اجازه دارد هر اقدامی که بخواهد در مورد املاک موکل انجام دهد.
اما وکالتی که مطلق نباشد و با قیدهای مشخصی واگذار شده باشد، به این معنی است که وکیل در حدود مشخص و ویژه‌ای اختیارات لازم را دارد و خارج از این محدوده تعریف‌شده اجازه انجام کاری را ندارد. در وکالت فروش هم، وکالت تام نخواهد بود و وکیل به‌صورت محدود و برای موضوعات مشخصی مثل فروش ملک، مبایعه‌نامه و تنظیم سند رسمی وکالت دارد.
از طریق تماس و ارتباط با مشاورین ما در موسسه علیرضا قدیری اطلاعات لازم را به‌دست آورید و قدم‌های سنجیده و درستی بردارید تا به مشکلات قانونی و حقوقی برنخورید.
آیا وکالت در فروش ملک جلوی دخالت موکل را می‌گیرد؟
طبق ماده 683 قانون مدنی، ممکن است وکالت فروش ملک به‌صورت بلاعزل باشد و در وکالتنامه قید شده باشد که موکل اختیار عملی ندارد. بنابراین تا جایی می‌تواند اقدامات اجرایی داشته باشد که متعارض با حقوق قانونی وکیل نباشد.
در این شرایط برای موکل محدودیتی وجود نخواهد داشت و این امکان را دارد تا موضوع وکالت را خود انجام دهد و برای این منظور برای او منع قانونی وجود نخواهد داشت. اما در شرایط وکالت بلاعزل، در صورتی‌که وکیل سند را به خریدار انتقال دهد و از طرف دیگر خود مالک یا همان موکل هم سند را به فرد دیگری انتقال دهد، در این شرایط این عمل موکل جرم محسوب می‌شود و این‌کار فروش مال غیر محسوب خواهد شد.
معایب فروش ملک با وکالت نامه
فروش ملک با وکالت می‌تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد که بخشی از آنها را در ادامه بررسی خواهیم کرد.
معایب وکالت فروش ملک عبارتند از:
- قرارداد وکالت در فروش تضمینی برای عدم دخالت مالک نیست و هر زمان که مالک بخواهد می‌تواند ملک را به فردی که بخواهد بفروشد مگر در وکالت بلاعزل.
- وکالتنامه برای زمان مشخصی اعتبار دارد و بعد از پایان قرارداد معتبر نخواهد بود.
- با فوت و یا جنون یکی از طرفین قرارداد وکالتنامه باطل خواهد شد.
فروش ملک در رهن بانک با وکالت فروش ملک
اگر سند یک ملک در رهن بانک باشد و مالک آن وکالت بلاعزل به خریدار بدهد، با اتمام اقساط بانکی و خروج سند از رهن بانک، وکیل می‌تواند سند را به نام خود انتقال دهد و در این شرایط نیازی به حضور مالک یا همان فروشنده نخواهد بود. اما در این شرایط باید از طرف بانک رضایتنامه تنظیم شود و وجود این رضایتنامه ضروری است.
اختیار وکیل در قبض ثمن
بر اساس ماده 665 قانون مدنی کشور، اگر در متن قرارداد وکالت فروش ملک عدم اختیار بیان شده باشد، تمامی اختیارات و حقوق مربوط به قبض ثمن از وکیل گرفته می‌شود. اما اگر در اینباره صحبتی نشده باشد، به‌دلیل اقرار وکیل در مورد قبض ثمن اختیارات لازم را خواهد داشت.
وکالت بعد از فوت
قراردادها در دو دسته کلی قرار می‌گیرند: لازم و جایز. تاثیری که فوت یا جنون بر هریک دارد، باعث متفاوت بودن آنها شده است و میزان اعتبار و رسمیت آنها را با هم متفاوت می‌کند. جنون و یا فوت روی قراردادهای لازم مثل اجاره و بیع و غیره تاثیری ندارد. اما فوت و جنون روی اعتبار و رسمیت قراردادهای جایز شامل وکالت تاثیر دارد.
در واقع وکالت، هم موقع تنظیم و هم در ادامه و مدت زمان قرارداد، احتیاج به اعتبار و رسمیت دارد و اگر موکل یا وکیل دچار جنون شود یا از بین برود، قرارداد وکالت فسخ می‌شود. برای کسب اطلاعات بیشتر، بهتر است ماده 678 قانون مدنی ایران مورد مطالعه قرار بگیرد.
شرط برای ادامه دادن وکالت فروش ملک بعد از فوت
نظرات مختلفی در این زمینه ارائه شده است. برخی بر این باور هستند که موکل می‌تواند زمان عقد قرارداد این موارد را در وکالتنامه قید کند. این افراد اعتقاد دارند که مثل وکالت رهن، حقوق قانونی باید برای وکیل در نظر گرفته شود تا بعد از فوت موکل وکالتنامه همچنان قانونی و برحق و معتبر باشد. اما عده‌ای دیگر می‌گویند که موضوع فوت در شرایط فسخ عقد، ارتباطی به توافق بین موکل و وکیل ندارد. در واقع با فوت موکل، وکالتنامه باطل می‌شود و دیگر قانونی نیست.
بنابراین، نظر قطعی در اینباره وجود ندارد. با این‌حال، اکثریت معتقد هستند این شرط قانونی نیست و براساس قانون مدنی بعد از فوت وکالتنامه باطل می‌شود.
استثنائات در فسخ وکالت فروش ملک
براساس ماده 680 قانون مدنی ایران، اگر وکیل از طرف موکل عزل شده باشد، اما به او اطلاع داده نشده باشد، تمامی اقدامات وکیل در ارتباط با وکالتنامه همچنان قانونی است و منعی برای آنها وجود ندارد. در واقع حکم عزل باید به وکیل ابلاغ شده باشد. اما موضوع مورد بحث این است که اگر موکل فوت شود و وکیل از این موضوع مطلع نشده باشد و اقدامی در رابطه با موضوعات وکالتنامه انجام دهد، عزل وکیل تاثیری دارد یا نه؟ متاسفانه در این مورد نیز نظری قطعی وجود ندارد.
برخی می‌گویند چون عزل کاری برخاسته از اراده است و تا وقتی وکیل از آن مطلع نباشد، قانونی نیست. اما فوت یک اتفاق است و به‌نوعی غیرارادی محسوب خواهد شد و براساس ماده 680 قانون مدنی وکیل عزل نمیشود. بنابراین موکل تا پایان عمر خود به وکیل اعتماد داشته و قرارداد را به‌هیچ عنوان فسخ نکرده است. عزل نشانه‌ای از بی‌اعتمادی و بی‌اعتباری است و با فوت نباید مقایسه شود.
گروهی بر این باور هستند که قانون‌گذار در ماده 680 قانون مدنی کشور، کلمه فوت را به‌کار نبرده است. پس باید فوت را تابع اصل دانست. اگر وکیل از عزل قرارداد مطلع شود اما همچنان به وکالت فروش ملک خود ادامه دهد، معامله تاثیری ندارد و به‌نوعی غیرقانونی خواهد بود و هزینه‌های آن باید ارجاع داده شود.
جمع‌بندی
وکالت فروش ملک، قراردادی است که در آن مالک به فرد دیگری اختیارات لازم را می‌دهد تا به‌عنوان نماینده مالک اقدام به فروش ملک کند. با قرارداد وکالتنامه از هرگونه کلاهبرداری وسودجویی جلوگیری می‌شود و البته این قرارداد باید حتما در دفاتر اسناد رسمی و با حضور دو طرف تنظیم و ثبت شود.
