در معاملات ملکی، قراردادها اساسی‌ترین ابزارها برای تعهدات و حقوق طرفین معامله محسوب می‌شوند. با این حال، در برخی مواقع یکی از طرفین به دلایل مختلف نیاز به فسخ قرارداد دارد. در این زمینه، شرایط فسخ قرارداد ملک و همچنین مشاوره با وکیل مشهد اهمیت چشمگیری پیدا می‌کنند. در این مطلب، به بررسی قوانین و شرایط فسخ قرارداد ملک پرداخته و مفاهیم اساسی آن را مورد بحث قرار می‌دهیم. با ما همراه باشید.
نحوه فسخ قرارداد ملک توسط طرفین
فسخ قرارداد ملکی به معنای لغو یا پایان دادن به تعهدات قراردادی است که می‌تواند به علت تخلف یکی از طرفین یا به توافق طرفین انجام شود. این مسئله بسیار حائز اهمیت است؛ چرا که ممکن است در شرایط خاص، ادامه اجرای یک قرارداد ملکی برای یک یا هر دو طرف غیرممکن شود. به هر حال، در هر دو حالت، ارائه اسناد و شواهد مربوط به عدم تخلف از شرایط قرارداد اهمیت زیادی دارد و طرفین باید اطمینان حاصل کنند که هر گونه فعالیت فسخ قانونی و مشروع را پوشش داده است. در دعاوی ملکی، داشتن وکیل ملکی در مشهد کمک زیادی به شما خواهد کرد. در ادامه نحوه فسخ قرارداد ملک توسط فروشنده و خریدار را بررسی می‌کنیم:
-
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده
1) بر اساس شرایط قرارداد: در بسیاری از قراردادهای ملکی، شرایط فسخ به دقت در بندهای مخصوص ذکر شده‌اند. اگر فروشنده تصمیم به فسخ قرارداد دارد، اولین گام این است که شرایط مربوط به فسخ در قرارداد را مطالعه و اطمینان حاصل کند که ویژگی‌ها و شرایط لازم برای فسخ توسط وی فراهم شده باشد.
2) حکم دادگاه: در مواقعی که شرایط قرارداد ملکی به صورت دقیق مشخص نشده باشد یا در صورت اختلاف نظر، فروشنده می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و حکمی در خصوص فسخ قرارداد درخواست کند. حکم دادگاه در اینجا تصمیم‌گیرنده است و ممکن است بر اساس اظهارنامه‌ها و شواهد ارائه شده توسط طرفین تعیین شود.
-
شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار
1) بر اساس شرایط قرارداد: همانند فروشنده، خریدار نیز باید شرایط فسخ را در بندهای مربوط به قرارداد بررسی کرده و اطمینان حاصل کند که شرایط لازم برای انجام این عمل فراهم شده باشد. توصیه ما بررسی نکات حقوقی خرید ملک است که در این وبسایت می‌توانید از مشاوران متخصص ما در زمینه دعاوی ملکی کمک بگیرید.
2) اراده یک طرفه: در صورتی که قرارداد حاوی عبارت فسخ با یک اراده باشد، خریدار توانایی دارد تا با ارسال تقاضانامه یا نامه سفارشی و بدون نیاز به حضور طرف مقابل، معامله را فسخ کند. این روش، در شرایطی که حضور فیزیکی به دلایل اجتماعی یا اقتصادی مشکل‌ساز باشد، مزیت دارد.
قوانین فسخ قرارداد ملک
همان‌طور که اشاره کردیم شرایط فسخ قرارداد ملک یک فرآیند حساس است که طرفین معامله در یک زمان تعیین شده و با توجه به قوانین و با دلایل موجه می‌توانند به آن اقدام کنند. این حق، با دقت و بر اساس اصول حقوقی تنظیم شده است و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کنند، مگر اینکه این حق به صراحت به یکی از طرفین در قرارداد اختصاص یابد.
توصیه ما این است که هنگام انجام هر نوع معامله ملکی، طرفین باید به دقت قوانین فسخ قرارداد ملک را مطالعه کنند. حتی اگر بنگاه‌دار یا طرف مقابل از نظر شما یک شخص قابل اطمینان و شناخته شده باشد، باید به اهمیت خواندن و درک شرایط فسخ قرارداد ملک توجه کنید. یکی از نکات حیاتی در این زمینه، وجود بند اسقاط کافه خیارات در قرارداد است. این بند ممکن است شما را از حق فسخ قرارداد در زمان تعیین شده محروم کند. در صورتی که این بند در قرارداد شما وجود داشته باشد، حتی با داشتن دلایل کافی، ممکن است نتوانید معامله را در زمان تعیین شده فسخ کنید و این موضوع ممکن است به وارد شدن به تعهدات ملزم کننده و ضررهای مالی منجر شود.
اختیارات فروشنده و خریدار در شرایط فسخ قرارداد ملک
شرایط فسخ قرارداد خرید ملک به اختیاراتی بستگی دارد که در متن قرارداد به آن اشاره شده است و این اختیارات به عنوان اختیارات حقوقی به طرفین معامله اعطا شده‌اند. به طور کلی، این اختیارات حقوقی به طرفین این امکان را می‌دهند که در شرایط خاصی که در قرارداد مشخص شده‌اند، قرارداد را فسخ کنند و از مسئولیت‌های ادامه معامله مبرا شوند. این اختیارات عبارتند از:
- خیار غبن: در صورتی که یکی از طرفین معامله از راه‌های فریب و گمراه‌کننده عمل کند، طرف دیگر حق خیار غبن را دارد که به او این اختیار را می‌دهد تا قرارداد را فسخ کند.
- خیار مجلس: اگر طرفین معامله به توافق نرسیده باشند، اختیار خیار مجلس به هر یک از طرفین این امکان را می‌دهد که قرارداد را فسخ کنند.
- خیار شرط: در صورتی که در قرارداد مدت زمان برای فسخ تعیین شده باشد، طرفین معامله می‌توانند در این مدت زمانی با اعمال این شرط، قرارداد را فسخ کنند.
- خیار تدلیس: اگر ارزش مال یا ملک بیشتر از آنچه که در معامله نشان داده شود، طرفین معامله اختیار تدلیس دارند که به یکی از طرفین این امکان را می‌دهد تا قرارداد را فسخ کند.
- خیار تخلف شرط: اگر یکی از طرفین به شرایط خاصی تعهد کند اما قادر به انجام آن تعهد نشود، طرف مقابل حق خیار تخلف شرط را دارد که این اختیار او را برای فسخ قرارداد فراهم می‌کند.
- خیار عیب: در صورتی که ملک عیب و ایرادی داشته باشد که فروشنده از آن اطلاعی نداشته باشد، خریدار حق خیار عیب را دارد که این امکان را به او می‌دهد تا قرارداد را فسخ کند و از مسئولیت‌های خریداری خود مبرا شود.
بررسی شروط فسخ قرارداد ملک
بطور کلی، اکثر دعاوی مرتبط با فسخ قراردادها، در زمینه ملک اتفاق می‌افتند. در این بخش، شرایط فسخ قرارداد ملک برای دو نوع قرارداد معمول در حوزه ملک، یعنی مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه، مورد بررسی قرار می‌گیرد، با شرایط فسخ قرارداد خرید ملک همراه ما باشید:
-
فسخ قرارداد مبایعه نامه ملک
مبایعه نامه‌های ملکی معمولاً در دفاتر املاک تدوین می‌شوند و به شکلی استاندارد با کد رهگیری ارائه می‌شوند. این قراردادها به صورت پیش‌فرض و آماده در سیستم وجود داشته و بسیاری از بندهای آن به گونه‌ای قرار داده شده‌اند که حق فسخ آن از طرفین ساقط می‌شود، به‌جز اینکه دو طرف با توافق، بندهایی در این مبایعه نامه‌ها اضافه کنند.
در شرایط فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده در صورتی که شما فروشنده هستید، بهتر است شرطی در قرارداد قرار دهید که اگر خریدار مبلغ ثمن ملک را طبق تعهدات پرداخت نکند، شما حق فسخ قرارداد ملک را به صورت یکطرفه داشته باشید. همچنین، اگر پرداخت بخشی از مبلغ به تحویل ملک وابسته باشد و خریدار این پرداخت را انجام ندهد، شما در صورت عدم تحویل ملک حق فسخ قرارداد را ندارید. در مواردی که ملک به عنوان موضوع قرارداد قانونی قابل انتقال به خریدار نباشد، یعنی به عنوان مثال توقیف شده یا در رهن باشد یا به شخص ثالث (مستحق للغیر) تعلق داشته باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را داراست.
-
فسخ قرارداد اجاره ملک
فرآیند فسخ قرارداد اجاره ملک، معمولاً بر اساس سه حالت اصلی تعریف می‌شود. این سه حالت به عنوان موارد مهم در راستای فسخ قرارداد اجاره ملک مطرح شده‌اند، اما لازم به ذکر است که مفاد دقیق قرارداد و قوانین محلی نیز می‌توانند تأثیرگذار باشند و در هر مورد خاص، توجه به شرایط خاص قرارداد الزامی است.
- فسخ بر اساس عیب: در صورتی که ملک اجاره شده، دارای عیوبی باشد که در قرارداد ذکر نشده باشد، مستاجر بر مبنای خیار عیب حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. البته، مگر آن که در متن قرارداد ذکر شده باشد که مستاجر ملک را رویت کرده و از وضعیت آن مطلع است.
- عدم پرداخت اجاره: اگر مستاجر به مدت ۴ ماه متوالی مبلغ اجاره را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با استناد به مراجع قضایی، دستور تخلیه ملک را اخذ کند. این اقدام بر اساس عدم انجام تعهدات مالی مستاجر صورت می‌گیرد.
- فعالیت غیرمجاز مستاجر: در صورتی که مستاجر، در ملک مورد اجاره، فعالیتی غیر از موضوع اجاره انجام دهد، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارا خواهد بود. این اقدام بر مبنای نقض شرایط قرارداد و انجام فعالیت غیرمجاز توسط مستاجر انجام می‌شود.
بررسی هزینه‌ها در شرایط فسخ قرارداد ملک
فرآیند فسخ قرارداد خرید ملک، همواره با هزینه‌هایی همراه است که بسته به شرایط قرارداد و مقررات ملکی می‌توانند متفاوت باشند. برای دقت بیشتر و جلوگیری از هزینه‌های غیرضروری، توصیه می‌شود که هر طرف قبل از هر گونه اقدامی، به دقت شرایط قرارداد را مطالعه کرده و در صورت نیاز به مشاوره حقوقی و مالی مراجعه نماید. در نظر گرفتن این نکات مهم است:
- هزینه‌های مربوط به قرارداد: در بسیاری از موارد در شرایط فسخ قرارداد ملک ممکن است هزینه‌هایی ذکر شده باشد. این شرایط باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند تا هزینه‌های مرتبط با فسخ به وضوح مشخص شود.
- مبالغ بیعانه و پیش پرداخت: اگر بیعانه یا پیش پرداختی در قرارداد ذکر شده باشد، هزینه فسخ ممکن است به نسبت این مبالغ محاسبه شود. بیعانه ممکن است قابل بازپرداخت باشد یا در صورت فسخ قرارداد از دست رود.
- هزینه‌های حقوقی: مشاوره حقوقی برای فسخ قرارداد می‌تواند هزینه‌های اضافی به دنبال داشته باشد. این هزینه‌ها بسته به میزان پیچیدگی و شرایط قرارداد متغیر است.
- عوارض مالیاتی: هزینه‌های مالیاتی ممکن است به دلیل فسخ قرارداد بر روی مبالغی که پیش از آن پرداخت شده‌اند، اعمال شود. این مسئله نیازمند مشاوره حسابداری است.
- هزینه‌های ثبتی: در بعضی موارد، هزینه‌های ثبتی ممکن است بر اساس فرآیند فسخ قرارداد اعمال شود. این هزینه‌ها ممکن است شامل هزینه‌های ثبت تراکنش و امور ثبتی مرتبط باشند.
مخارج متغیر: هر فسخ قرارداد ملک به شرایط خاص خودش بستگی دارد. مثلاً اگر قرارداد دارای شرایط خاصی برای فسخ در زمان خاصی باشد، هزینه‌ها ممکن است متغیر باشند.
