همواره برای معامله‌گران و خریداران در خصوص نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک سوالات زیادی مطرح می‌شود. عمده این موارد توسط وکیل مشهد در زمینه تخصص پرونده‌های ملکی قابل‌حل و کنترل است. در واقع وکیل ملکی مشهد، می‌تواند بر اساس تجربیات خود، بهترین قرارداد را برای خرید و یا فروش ملک تنظیم کند.
تنظیم صحیح قرارداد فروش ملک یکی از مهم‌ترین مراحل در خرید و فروش املاک و گاه دعاوی ملکی است. قرارداد باید به‌گونه‌ای نوشته شود که تمام جزئیات و شرایط مربوط به معامله را به‌صورت دقیق و شفاف بیان کند تا از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده پیشگیری شود.
برای تضمین این امر، در قرارداد باید مشخصات کامل طرفین (خریدار و فروشنده)، مشخصات دقیق ملک شامل موقعیت جغرافیایی، متراژ، نوع سند و وضعیت قانونی آن به‌دقت ذکر شود. همچنین، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل ملک، و ضمانت‌های اجرایی قرارداد نیز باید مورد توافق طرفین قرار گیرد و به طور واضح در قرارداد ثبت شود. استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند در تهیه قراردادی جامع و بدون ابهام بسیار مؤثر باشد. در ادامه نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک را بررسی می‌کنیم.
قرارداد فروش ملک چیست؟
قرارداد فروش ملک، سند حقوقی بین فروشنده و خریدار است که شرایط و جزئیات فروش یک ملک را مشخص می‌کند. این قرارداد شامل اطلاعات دقیق در مورد ملک فروخته شده، از جمله آدرس، مشخصات و مساحت آن است. همچنین، مبلغ فروش، شرایط پرداخت، تاریخ تحویل ملک و مسئولیت‌ها و تعهدات طرفین در زمینه‌های مختلف مانند پرداخت مالیات‌ها، بیمه و هزینه‌های انتقال را مشخص می‌کند. قرارداد فروش ملک باید به طور رسمی و با دقت تنظیم شود تا از حقوق و منافع هر دو طرف در مقابل هرگونه مشکلات حقوقی در آینده محافظت کند. این قرارداد پس از توافق نهایی، توسط هر دو طرف امضا شده و معمولاً در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد تا اعتبار قانونی داشته باشد.
انواع قرارداد فروش ملک
تنوع در انواع قراردادهای فروش ملک به دلیل نیازها و شرایط متفاوت خریداران و فروشندگان وجود دارد. این تنوع امکان می‌دهد تا هر طرف بتواند شرایط معامله را بر اساس نیازهای خاص خود شکل دهد. برخی از قراردادها ممکن است بر روی جزئیات مربوط به پرداخت‌ها، وام‌ها و زمان‌بندی‌ها تمرکز کنند، درحالی‌که دیگران ممکن است شرایط خاصی را برای استفاده یا تغییرات احتمالی ملک در آینده در نظر بگیرند. بررسی انواع قرارداد فروش ملک از نکات مهم تنظیم قرارداد فروش ملک است که در ادامه بررسی می‌کنیم.
- قرارداد مبایعه‌نامه قطعی غیرمنقول
قرارداد مبایعه‌نامه قطعی غیرمنقول یکی از انواع قراردادهای فروش ملک است که در آن، طرفین به انجام یک معامله‌ی خرید و فروش ملک می‌پردازند. در این نوع قرارداد، شرایط و جزئیات فروش ملک به‌دقت تعیین شده و در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود. مبایعه‌نامه قطعی به این معنا است که طرفین پس از توافق نهایی، به‌تنهایی ملک را به فروش می‌رسانند و هرگونه تغییر در شرایط معامله بعد از توقیع مبایعه‌نامه به‌راحتی انجام نمی‌پذیرد. علاوه بر این، ملک مورد معامله در این نوع قرارداد غیرمنقول است، به این معنا که ملک یکی از دارایی‌های ثابت و غیرقابل‌حمل است و به‌صورت فیزیکی منتقل نمی‌شود.
- قرارداد پیش‌فروش آپارتمان
قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یک نوع قرارداد است که در آن فروشنده به خریدار اجازه می‌دهد که آپارتمان را در آینده، با شرایط مشخص شده، از وی خریداری کند. در این قرارداد، شرایط فروش آپارتمان شامل قیمت، زمان تحویل، شرایط پرداخت و دیگر جزئیات قراردادی به‌دقت تعیین می‌شود.
خریدار عموماً مبلغی به‌عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده می‌پردازد تا حق خرید آپارتمان را در آینده تضمین کند. این نوع قرارداد برای فروشنده از یک سو و خریدار از سوی دیگر، امکان می‌دهد تا درآمدی ثابت و پیش‌بینی‌شده داشته باشند و از نظر خریدار، این قرارداد اجازه می‌دهد تا آینده خرید یک ملک را با شرایط مشخص و قیمتی ثابت تضمین کند.
- قرارداد صلح
قرارداد صلح ملکی یک توافق‌نامه حقوقی و از نکات مهم تنظیم قرارداد فروش ملک است که برای حل‌وفصل اختلافات و دعاوی مربوط به ملک و املاک استفاده می‌شود. در این قرارداد، طرفین که ممکن است صاحبان ملک یا اشخاصی باشند که مورد اختلاف در خصوص ملک قرار دارند، به‌صورت داوطلبانه و بر اساس مذاکرات، به یک توافق می‌رسند.
این قرارداد شامل جزئیاتی مانند توضیح اختلاف، شرایط صلح، تعهدات طرفین، جریمه‌ها و جزا در صورت عدم رعایت توافقات، و سایر جزئیات حقوقی مرتبط است. با امضای این قرارداد، طرفین به‌صورت متقابل از حق اعتراض به تصمیمات یا اقدامات یکدیگر صرف‌نظر می‌کنند و به‌جای آن، به توافقی که در قرارداد صلح ملکی تعیین شده است، پایبند می‌شوند.
- قرارداد هبه
قرارداد هبه یک توافق‌نامه است که به‌منظور انتقال مالکیت یک ملک به‌صورت رایگان به شخص دیگر انجام می‌شود. در این قرارداد، صاحب‌ملک (موهبه کننده) تصمیم می‌گیرد که بدون دریافت هرگونه مقابل مالی، ملکی که در اختیار دارد را به شخص دیگر (موهبه گیرنده) انتقال دهد.
این انتقال مالکیت می‌تواند به دلایل مختلفی انجام شود، از جمله معاوضه با خدمات یا به‌عنوان هبه از سوی موهبه کننده به موهبه گیرنده برای حفظ و یا ایجاد روابط خانوادگی یا اجتماعی. قرارداد هبه، حقوق و مسئولیت‌های هر دو طرف را تعیین می‌کند و شرایط مربوط به انتقال مالکیت را توضیح می‌دهد.
- قرارداد اجاره‌به‌شرط‌تملیک
قرارداد اجاره‌به‌شرط‌تملیک یک توافق‌نامه است که در آن مالک یک ملک، با اجاره‌دادن آن به شخصی (اجاره گیرنده)، شرط تملیک ملک به اجاره گیرنده را در آینده تعیین می‌کند. به این معنا که اجاره گیرنده در طول دوره اجاره، حق دارد که با پرداخت مبلغ معینی که معمولاً به‌عنوان پرداخت قسط تملیک شناخته می‌شود، ملک را به مالکیت خود انتقال دهد. این نوع قرارداد اغلب برای افرادی که توانایی خرید یک ملک را در حال حاضر ندارند، اما قصد دارند در آینده ملک را به مالکیت خود درآورند، مناسب است. این قرارداد شرایط اجاره، شرایط تملیک، مدت‌زمان، مبلغ پرداختی به‌عنوان ودیعه و سایر جزئیات مربوط به اجاره و تملیک ملک را تعیین می‌کند.
- قرارداد مشارکت مدنی
علاوه بر مواردی که ذکر کردیم، قرارداد مشارکت مدنی یک توافق‌نامه است که بین یک یا چند فرد حقوقی یا حقیقی (به‌عنوان شرکا یا طرف‌های مشارکت‌کننده) منعقد می‌شود تا به‌صورت مشترک در یک پروژه، فعالیت یا کار مشارکت کنند.
در این نوع از قراردادها، مسئولیت‌ها، حقوق و تعهدات هر شریک به‌دقت تعیین و مشخص می‌شود. این شرایط شامل مواردی مانند سهم‌های مالی، مسئولیت‌های مالی، حقوق به‌دست‌آمده از فعالیت‌های مشترک، روش تصمیم‌گیری و مدیریت پروژه، و همچنین روش حل اختلافات می‌باشد. این نوع قراردادها معمولاً برای پروژه‌های مختلفی مانند ساخت‌وساز، تجارت، تولید، و یا هرگونه فعالیت مشترک دیگری از جمله همکاری‌های اقتصادی و اجتماعی منعقد می‌شود.
- قرارداد وکالت ملکی
قرارداد وکالت ملکی یک توافق‌نامه حقوقی و از نکات مهم تنظیم قرارداد فروش ملک است که بین یک وکیل و موکل (مالک یا مالکان ملک) منعقد می‌شود به‌منظور نمایندگی وکیل در امور حقوقی مرتبط با ملک یا املاک موکل. در این نوع قرارداد، وکیل به‌عنوان نماینده حقوقی موکل عمل می‌کند و وظایفی از قبیل مشاوره در امور حقوقی، نگارش و بررسی قراردادها، حل اختلافات، نمایندگی در دعاوی قضایی و سایر امور مرتبط با ملک را بر عهده می‌گیرد.
شرایط مالی، مدت‌زمان، مسئولیت‌ها و دیگر جزئیات قرارداد نیز در این توافق‌نامه به‌دقت تعیین می‌شود. این قرارداد به‌صورت رسمی و معمولاً با حضور دو طرف و ممکن است باتوجه‌به موضوع وکالت، شرایط حساس و مهمی را مشخص کند تا هر دو طرف از حقوق و تعهدات خود، آگاهی داشته باشند و به نحو مطلوبی از خدمات حقوقی استفاده کنند.
نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک چگونه است؟
درصورتی‌که قصد تنظیم قرارداد فروش ملک را دارید، لازم است که آن را به شکل صحیح و بدون شک و شبهه تنظیم کنید. در این صورت بسیار مهم است که یک سری پارامترها در اجرای دقیق‌تر آن رعایت گردد که در ادامه این موارد را به ترتیب مرور می‌کنیم.
- تعیین مشخصات طرفین
برای تنظیم قرارداد فروش ملک، ابتدا باید اطلاعات مشخصات طرفین و شرایط معامله را جمع‌آوری کنید. این شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس، و شماره تماس خریدار و فروشنده است. اگر وکیل در معامله حضور دارد، باید مشخصات وکیل هر دو طرف نیز ذکر شود. سپس باید جزئیات ملک، از جمله آدرس دقیق، مساحت، و نوع ملک مورد نظر را در قرارداد بیان کنید. همچنین، شرایط مالی معامله مانند مبلغ فروش، روش پرداخت، و هزینه‌های اضافی نیز باید در قرارداد درج شود.
ضمناً، شرایط دیگری مانند مهلت بررسی مدارک، شرایط لغو قرارداد، و تعهدات طرفین نیز باید در قرارداد مشخص شوند. در نهایت، هر دو طرف و وکیل‌ها اگر وجود دارند، قرارداد را امضا کرده و تأیید می‌کنند.
بعد از تنظیم قرارداد، توصیه می‌شود قبل از امضای نهایی، مطمئن شوید که همه شرایط و جزئیات قرارداد به‌درستی بیان شده‌اند و از معتبر بودن آن اطمینان حاصل کنید.
- موضوع قرارداد
قرارداد فروش ملک موضوع آدرس، پلاک ثبتی، مساحت و حدود ارزش مالیاتی آن را تشکیل می‌دهد. ملک مورد معامله که متعلق به فروشنده است، واقع در آدرس اصلی زیر می‌باشد: [آدرس ملک]. این ملک دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک] است و مساحت آن [مساحت] مترمربع است.
همچنین، این قرارداد مشتمل بر موضوعیت ملک است که بر اساس اطلاعات ارائه شده، این ملک [مشاع / مفروز] است. این موضوعیت باید به‌دقت مورد بررسی قرار گیرد تا هر دو طرف به اطلاعات صحیح دسترسی داشته باشند و در قرارداد به‌درستی بازتاب یابد.
- مبلغ معامله
قیمت نهایی ملک مورد معامله به مبلغ [مبلغ به حروف] (به عدد [مبلغ به اعداد]) تعیین شده است. این مبلغ به‌صورت کلی پرداخت می‌شود و شامل همه هزینه‌های مربوط به معامله می‌باشد.
نحوه پرداخت مبلغ معامله به‌صورت ذیل ثبت می‌شود:
- پیش‌پرداخت به مبلغ [مبلغ به حروف] (به عدد [مبلغ به اعداد]) در تاریخ امضای قرارداد.
- مابقی مبلغ به‌صورت [نحوه پرداخت اضافی، مثلاً اقساط، چک، حواله و غیره] که شرایط آن توسط طرفین تعیین و در قرارداد ذکر شده است.
- تسویه‌حساب نهایی معامله باید تا [تاریخ تسویه‌حساب] انجام شود. تسویه‌حساب نهایی به‌صورت [توضیحات مربوط به نحوه تسویه‌حساب، مثلاً نقدی، چک، حواله و غیره] انجام خواهد شد و هرگونه مبلغ باقیمانده پس از تسویه نهایی معامله باید تا این تاریخ پرداخت گردد.
- شرایط تحویل ملک
ملک مورد معامله باید تا تاریخ [تاریخ دقیق تحویل] به خریدار تحویل داده شود. شرایط تحویل ملک شامل ضمانت سالم‌بودن تأسیسات، انشعابات، و همچنین وضعیت کلی ملک می‌باشد. این شامل اطمینان از عدم وجود خسارت‌های ظریف، عیوب ساختمانی و سایر مسائل فنی مربوط به ملک است.
طرفین متعهد می‌شوند که تمامی تعهدات و حقوق مربوط به ملک مانند شارژ‌های پیشین، مالیات‌ها، و هزینه‌های مربوط به ملک تا زمان تحویل ملک به خریدار پرداخت شود. این اطلاعات باید به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر شود و هر دو طرف متعهد می‌شوند که تا تاریخ تحویل ملک، هرگونه پرداخت‌ها و تعهدات مربوطه را به‌موقع انجام دهند.
- ضمانت اجرای قرارداد
برای ضمانت اجرای قرارداد، طرفین می‌توانند یکی از روش‌های مذکور را انتخاب کنند:
1. ضمانت مالی: طرفان می‌توانند توافق کنند که یک مبلغ مشخص به‌عنوان ضمانت مالی پرداخت کنند. این مبلغ می‌تواند به‌صورت چک، سفته یا واریز به حساب مشترکی انجام شود.
2. ضمانت با ضامن: طرفان می‌توانند توافق کنند که یک ضامن معتبر را به‌عنوان ضمانت اجرای قرارداد انتخاب کنند. ضامن مسئولیت اجرای قرارداد را بر عهده می‌گیرد.
شروط فسخ قرارداد و جریمه در صورت فسخ باید به‌دقت مشخص شود. معمولاً این شروط شامل مواردی مانند تاخیر در تحویل ملک، عدم ارائه مدارک صحیح، یا نقض دیگر شرایط قرارداد است. جریمه می‌تواند به‌صورت مبلغی مشخص یا درصدی از مبلغ قرارداد تعیین شود. همچنین، شرایطی برای فسخ قرارداد و جریمه در صورت فسخ باید متناسب با شرایط و نیازهای طرفین قرارداد باشد تا از ایجاد ابهام و اختلافات جلوگیری شود.
- شروط ضمن عقد
طرفین در این قرارداد تعیین می‌کنند که فروشنده ملک متعهد است که قبل از تحویل ملک، تمامی تعمیرات لازم را انجام دهد، شامل هرگونه بازسازی یا تعمیرات لازم در ساختمان یا تجهیزات آن. همچنین، فروشنده ملک حق استفاده از پارکینگ و انباری ملک را به خریدار واگذار کرده و مدارک مربوط به این امکانات را به او ارائه می‌دهد.
هر دو طرف همچنین شرایط استفاده از امکانات مشترکی را که ممکن است در ملک وجود داشته باشد، مشخص می‌کنند. این شرایط شامل حقوق و تعهدات مربوط به نگهداری، تمیزی و هزینه‌های مربوط به این امکانات است.
سایر شروط مربوط به مسئولیت‌های ارتباطی، تعهدات مربوط به نگهداری و نظافت ملک، و هرگونه موضوع دیگری که طرفین مورد توافق قرار داده‌اند، نیز در این قرارداد ذکر می‌شود تا از هرگونه ابهام و اختلافی در آینده جلوگیری شود.
- تنظیم و امضا
اگر بخواهیم یک کلیت از نحوه تنظیم آن ذکر کنیم، باید به چنین فرمولی برسیم: این قرارداد به تاریخ [تاریخ تنظیم قرارداد] در [محل تنظیم قرارداد] توسط طرفین تهیه و امضا شده است.
این قرارداد شامل [تعداد نسخ قرارداد] نسخه است که یکی به خریدار و یکی به فروشنده تحویل داده می‌شود و نسخه‌های دیگر برای دیگر طرفین قرارداد نیز تهیه می‌شود. طبق مفاد این قرارداد، طرفین به‌صورت حضوری حاضر شده و پس از مطالعه و توافق بر روی شرایط، امضا و اثر انگشت خود را بر روی هر یک از نسخه‌های قرارداد می‌زنند.
علاوه بر امضا و اثر انگشت طرفین، دو شاهد حضوری نیز امضا و اثر انگشت خود را بر روی قرارداد می‌نهند به‌عنوان شهود برای تصدیق امضاهای طرفین و صحت قرارداد. امضا و اثر انگشت شاهدان نیز به‌عنوان قسمتی از این قرارداد محسوب می‌شود و توسط شهود و دستگاه‌های مربوطه تأیید می‌گردد.
نکات مهم در تنظیم قرارداد فروش ملک
در تنظیم قرارداد فروش ملک، چند نکته کلیدی وجود دارد که باید به آن‌ها توجه کرد تا از بروز مشکلات و سوءتفاهم‌های احتمالی در آینده جلوگیری شود. این نکات به شما کمک می‌کند تا قراردادی جامع و دقیق داشته باشید که می‌تواند از حقوق شما در معامله محافظت کند. موارد زیر از نکات مهم در تنظیم قرارداد فروش ملک هستند:
1. مشخصات دقیق ملک از نکات مهم در قرارداد فروش ملک: در قرارداد باید تمام جزئیات ملک از جمله موقعیت دقیق، متراژ، شماره پلاک ثبتی، و وضعیت سند (تک برگ یا دفترچه‌ای) به‌دقت ذکر شود.
2. هویت فروشنده و خریدار: اطمینان حاصل کنید که اطلاعات شناسایی فروشنده و خریدار کاملاً دقیق و بدون اشتباه در قرارداد ثبت شده‌اند.
3. قیمت و شرایط پرداخت: مبلغ کلی که برای خرید ملک پرداخت می‌شود و نحوه پرداخت آن (نقدی، اقساطی، تهاتر یا سایر روش‌ها) باید واضح و مشخص باشد.
4. تاریخ تحویل ملک از نکات مهم در قرارداد فروش ملک: تاریخ دقیق تحویل ملک به خریدار باید در قرارداد آمده باشد.
5. تعهدات و مسئولیت‌ها: هر گونه تعهدی که فروشنده یا خریدار بر عهده دارند باید به‌صورت شفاف در قرارداد آمده باشد.
6. بندهای شرطی: اگر قرارداد شامل شرایط خاصی است (مثلاً تخلیه مستاجرین قبل از تحویل)، باید این شرایط به‌دقت تنظیم و ذکر شوند.
7. بررسی قانونی: قبل از امضای قرارداد، توصیه می‌شود که یک وکیل متخصص املاک قرارداد را بررسی کند تا از صحت تمامی جزئیات و رعایت قوانین مطمئن شوید.
8. ثبت قرارداد از نکات مهم در قرارداد فروش ملک: ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند از بروز اختلافات آتی پیشگیری کند و امنیت بیشتری برای طرفین قرارداد فراهم آورد.
نمونه متن قرارداد خرید و فروش ملک
بین آقا/خانم: (نام فروشنده) (به‌عنوان فروشنده) و آقا/خانم: (نام خریدار) (به‌عنوان خریدار) در تاریخ (تاریخ قرارداد) به امضا رسیده است.
ماده نخست: مشخصات ملک
ملک موضوع این قرارداد دارای مشخصات زیر است:
آدرس: (آدرس دقیق ملک)
متراژ: (متراژ ملک)
پلاک ثبتی: (شماره پلاک ثبتی)
ماده دوم: مبلغ قرارداد
مبلغ کل قرارداد مبلغ (مبلغ به حروف و عدد) ریال است که توسط خریدار به فروشنده پرداخت می‌شود.
ماده سوم: شرایط پرداخت
پرداخت مبلغ قرارداد به شرح زیر است:
پیش‌پرداخت: (مبلغ پیش‌پرداخت) ریال در تاریخ (تاریخ پیش‌پرداخت)
الباقی مبلغ: (مبلغ باقیمانده) ریال در تاریخ (تاریخ پرداخت نهایی)
ماده چهارم: تحویل ملک
تحویل ملک در تاریخ (تاریخ تحویل) به خریدار انجام می‌شود.
ماده پنج: تضمینات و ضمانت‌ها
فروشنده ضمانت می‌کند که ملک فاقد هرگونه بدهی و حقوق ثبتی و قانونی است و تمامی مدارک مربوط به ملک کاملا قانونی و به روز است.
ماده ششم: موارد فسخ قرارداد
این قرارداد در صورت عدم پرداخت به‌موقع مبلغ توسط خریدار یا کشف حقوق ثبتی ناشناخته بر روی ملک قابل‌فسخ است.
امضاها:
امضا فروشنده:
امضا خریدار:
