در بعضی موارد مالکین ملک مشاع در مورد تقسیم ملک مشاع دچار اختلاف می‌شوند و ناگزیر به طرح دعوای تقسیم ملک مشاع در مرجع قضایی یا اداره ثبت املاک و اسناد می‌شوند. تقسیم ملک مشاع، روشی برای تعیین سهم مجزای هر یک از شرکا است. در صورتی که ملک از نظر قانون ثبت قابل تقسیم باشد، تقسیم از طریق اداره ثبت املاک و اسناد صورت می‌گیرد. اما اگر ملک مشاع قابل تقسیم نباشد، هر یک از مالکین می‌تواند تقسیم ملک مشاع و سهم خود به صورت مجزا را از دادگاه تقاضا کنند.
تعریف تقسیم ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع فرایندی برای تعیین سهم هر یک از مالکین به شکل مجزا است . تقسیم ملک مشاع از طریق اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه قابل اجرا است.
انواع تقسیم ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع شامل موارد ذیل است :
- تقسیم ملک به افراز
- تقسیم ملک به تعدیل
- تقسیم ملک به رد
- تقسیم ملک مشاع با فروش ملک
تقسیم ملک مشاع به افراز
در حالت افراز سهم هر شریک از ملک مشاع مشخص می‌شود. در حالت کلی افراز یکی از راههای تقسیم ملک مشاع با اجزای مساوی است.
تقسیم ملک مشاع به تعدیل
در مواردی که ملک مشاع اجزای مساوی و یکسانی ندارد، برای تقسیم ملک از روش تعدیل استفاده می‌شود. در تقسیم به روش تعدیل مساحت ملک ملاک نیست و ملک بر طبق ارزش مال تقسیم می‌شود.
تقسیم ملک مشاع به رد
در صورتیکه ملک مشاع از طریق روش‌های تعدیل و افراز قابل تقسیم نباشد، از روش رد استفاده می‌شود. در این مورد مالی که بعضی از شرکا دریافت کردند، قیمت بیشتری دارد و با رد ملک، این نقص جبران می‌شود.
تقسیم ملک مشاع با فروش ملک
در صورتیکه ملک مشاع از طریق روش‌های افراز، تعدیل و رد قابل تقسیم نباشد، ملک باید فروخته و مبلغ ثمن بین شرکا تقسیم شود.
تقسیم ملک مشاع در قانون
تقسیم ملک مشاع به روش‌های ذیل انجام می‌شود :
- تقسیم ملک با توافق مالکین
- تقسیم ملک از طریق درخواست در اداره ثبت املاک و اسناد
- تقسیم ملک از طریق درخواست به مرجع قضایی
تقسیم ملک با توافق طرفین
در بسیاری از موارد تقسیم ملک مشاع می‌تواند بدون مراجعه به اداره ثبت املاک و اسناد و دادگاه با توافق شرکا انجام شود .
تقسیم ملک از طریق اداره ثبت املاک و اسناد
قانونگذار بیان کرده که در مورد تقسیم ملک مشاعی که دارای جریان ثبتی خاتمه‌یافته و سابقه ثبتی است، در صورت عدم توافق شرکا، می‌توانند درخواست خود را به اداره ثبت املاک و اسناد محل وقوع ملک مطرح کنند.
تقسیم ملک از طریق مرجع قضایی
یکی از سوالاتی که در مورد تقسیم ملک مشاع وجود دارد این است که چه زمانی برای تقسیم ملک مشاع باید به دادگاه مراجعه کرد؟ زمانی که ملک مشاع سابقه ثبتی نداشته یا اداره ثبت املاک و اسناد ، ملک مذکور را غیرقابل افراز تشخیص دهد یا یکی از شرکای ملک شخص محجور یا غایب باشد، درخواست تقسیم ملک مشاع باید در دادگاه مطرح شود.
شرایط لازم برای طرح درخواست تقسیم ملک مشاع
برای طرح درخواست تقسیم ملک مشاع در دادگاه باید شرایطی وجودداشته‌باشد. بنابراین برای طرح دعوای تقسیم ملک مشاع، باید مدارک و مستنداتی در خصوص مشاعی بودن ملک بین شرکا به دادگاه ارائه شود. همچنین ملک سابقه ثبتی نداشته و از نظر کارشناس اداره ثبت املاک و اسناد غیر قابل افراز باشد یا افراز باعث تقسیم ترکه شود. همچنین تقسیم ملک مشاع باعث ایجاد ضرر به شرکا نشود و ملک را از مالیت نیندازد.
تفکیک و تقسیم ملک مشاع
بعد از تفکیک ملک، اشاعه وجود دارد و هر یک از مالکین نسبت به سهم خود از ملک در تمام قسمت‌های زمین، شریک هستند. اما در تقسیم ملک مشاع، هر یک از شرکا سهم اختصاصی خود را دارد و در قسمت‌های دیگر ملک مشاع شریک نیست. بنابراین درخواست تقسیم ملک مشاع توسط عده‌ای از مالکین انجام مي‌شود. اما تفکیک ملک مشاع باید توسط همه مالکین درخواست شود و تنها با درخواست یکی از مالکین نمی‌توان درخواست تفکیک ملک را مطرح کرد.
هزینه دادرسی درخواست تقسیم ملک مشاع
در صورتی که تقسیم ملک مشاع در مورد اختلاف در مالکیت ملک مطرح شود، جزء دعاوی مالی است و هزینه دادرسی بر طبق ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود. اما اگر اختلاف در مورد مالکیت ملک مشاع نباشد، دعوای غیرمالی است.
چه مرجعی به درخواست تقسیم ملک مشاع رسیدگی می‌کند ؟
با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول بايد در محل مال غیر منقول مطرح شود. بنابراین دعاوی ملکی راجع به تقسیم ملک مشاع در صورتی که دارای سابقه ثبتی است، اداره ثبت املاک و اسناد محل وقوع ملک و اگر ملک مشاع غیر قابل افراز بوده یا دارای سابقه ثبتی نباشد و یکی از شرکا محجور یا غایب باشد، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.همچنین اگر تقسیم ملک مشاع در مورد تقسیم ترکه باشد، مرجع قضایی محل اقامت شخص متوفی به آن رسیدگی می کند.
تقسیم ملک مشاع در آرای قضایی
شماره رای قطعی :9509970910700504
تاریخ رای قطعی :۱۳۹۵/۰۵/۱۱
موضوع رای قطعی : با توجه به رای مذکور در صورتیکه ملک مشاع قابل تقسیم وافراز نباشد، اداره ثبت املاک و اسناد صالح به رسیدگی نیست و تقسیم ملک مشاع باید در دادگاه صالح مطرح شود.
تقسیم ملک مشاع در تقسیم ترکه در رای وحدت رویه
شماره رای وحدت رویه :۷۱۹
تاریخ رای وحدت رویه :۱۳۹۰/۰۲/۲۰
موضوع رای وحدت رویه : با توجه به قانون امور حسبی در مورد تقسیم ترکه، در صورت عدم توافق وارثین برای تقسیم اموال غیرمنقول، تقسیم ترکه غیرمنقول در صلاحیت اداره ثبت املاک و اسناد محل وقوع ملک نیست. بنابراین تقسیم ترکه اموال غیرمنقول باید در دادگاه محل مال غیرمنقول مطرح شود.
وکیل ملکی متخصص در تقسیم ملک مشاع
از آنجایی که تقسیم ملک مشاع با توجه به شرایط خاص قابل درخواست در اداره ثبت املاک و اسناد و دادگاه است، انتخاب وکیل متخصص ملکی برای طرح درخواست تقسیم ملک مشاع بهترین اقدام است. سوالات حقوقی در مورد تقسیم ملک مشاع از طریق اداره ثبت املاک و اسناد و دادگاه را با وکیل متخصص ملکی مطرح کنید تا مراحل تقسیم ملک در کوتاهترین زمان ممکن انجام شود.
در این خصوص وکلای باتجربه موسسه حقوقی علیرضا قدیری آماده ارائه خدمات حقوقی به متقاضیان می باشند .
