راه‌های تخلیه ملک مسکونی اجاره‌ای

در این مطلب به بررسی نحوه تخلیه ملک مسکونی اجاره‌ای پرداخته‌ایم. اگر برایتان سوال است که  چگونه حکم تخلیه بگیریم؟ می‌توانید به دیگر مقالات ما در سایت علیرضا قدیری مراجعه کنید. مجموعه علیرضا قدیری به شما کمک می‌کند تا تمام مشکلات و ابهامات موجود رفع شود. با بهترین وکیل مشهد، علیرضا قدیری تا پایان این مطلب همراه باشید تا صفر تا صد راه‌های تخلیه ملک مسکونی اجاره‌ای را بررسی کنیم.

نحوه تخلیه ملک مسکونی اجاره‌ای چگونه است؟

تخلیه ملک اجاره‌ای مسکونی به دو صورت فوری و عادی امکان پذیر است:

در صورتی که ملک مسکونی اجاره‌ای منطبق با ضوابط و مقررات قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد امکان تخلیه فوری ملک (ظرف یک هفته) میسر است. منظور از این انطباق، نگارش اجاره نامه در دو نسخه و وجود امضای دو شاهد در ذیل آن است، در غیر اینصورت باید از طریق طرح دعوای حقوقی و ارائه دادخواست بطور عادی اقدام به اخذ حکم تخلیه ملک استیجاری نمود.

درخصوص قسمت اول یعنی تخلیه فوری، اگر اجاره نامه رسمی باشد باید از طریق اجرای ثبت اسناد و املاک اقدام به اخذ دستور تخلیه نمود و در صورتی که اجاره نامه عادی باشد باید با تقدیم درخواست (البته در فرم‌های دادخواست بدوی) به شورای حل اختلاف محل تقاضا، دستور تخلیه فوری را صادر نمود. شورای حل اختلاف خارج از نوبت به درخواست رسیدگی نموده، در صورتی که شرایط آن را احراز نمود دستور تخلیه فوری را صادر و از طریق اجرای احکام به کلانتری محل، ارجاع می‌گردد. کلانتری با اعلام به مستاجر و دادن مهلت سه روزه جهت تخلیه، اقدامات بعدی را برای اجرای حکم تخلیه انجام خواهد داد.

در خصوص تخلیه فوری لازم به ذکر است در صورتی که مبلغی بابت قرض الحسنه توسط موجر دریافت گردیده، باید همزمان به صندوق اعلامی از طرف دادگستری سپرده گردد تا امکان صدور دستور فوق میسر گردد؛ در ضمن برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید با یک وکیل ملکی در مشهد ملاقات کنید.

مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی اجاره‌ای

اگر می‌خواهید اقدام به ثبت شکایت کنید، در مرحله اول باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. در آنجا شکواییه لازم را تنظیم می‌کنید. فراموش نکنید که شکواییه شما باید بر علیه مستاجر و با عنوان عدم تخلیه ملک ثبت شود. در اینجا دو حالت ایجاد می‌شود؛ اینکه اجاره خانه شما قبل از سال 1376 منعقد شده باشد یا بعد از آن. 

اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد؛ همچنین قرارداد منقضی شده باشد؛ دستور تخلیه ملک صادر می‌شود. این امر در صلاحیت شورای اختلاف بررسی می‌شود. نکته مهمی که راجع به این موضوع حائز اهمیت است این است که اجازه اعتراض به آن را ندارید؛ زیرا این موضوع فوری بوده است. 

در موارد دیگر به جز انقضای مدت، لازم است که حکم تخلیه صادر شود. در مرحله بعد دفتر خدمات قضایی شکواییه را به دادگاه محل وقوع مال استیجاری ارجاع می‌دهد که بعد از بررسی‌های لازم دادگاه اقدام به صدور حکم تخلیه می‌کند. حال سوالی که پیش می‌آید این است که مستاجر چه زمانی می‌تواند اعتراض کند؟ مستاجر 20 روز فرصت دارد تا در قبال شکایت موجر اعتراض کند و این اعتراض بعد از اینکه بعد از اینکه شکواییه توسط شورای حل اختلاف ارجاع داده شد و شورا شکایت مطروحه آن را بررسی کردند امکان پذیر می‌شود.

اگر اعتراض به جایی نرسد یا زمان آن تمام شود و یا مستاجر اقدامی نکند، حکم به نفع مالک صادر شود؛ موجر می‌تواند تقاضای صدور اجراییه کند؛ سپس اگر دیگر اعتراضی صورت نگیرد کلانتری محل اقدام به اجرای حکم که تخلیه ملک است می‌کند.

حالتی که بیان کردیم در صورتی بود که اجاره نامه پس از سال 1376 منعقد شده باشد و اگر اجاره نامه قبل این سال منعقد شده باشد باید طبق قانون سال 1356 بررسی شود. در این صورت دیگر شورای حل اختلاف در این موضوع دخالت نمی‌کند و دفتر خدمات قضایی شکواییه را به صورت مستقیم به دادگاه ارجاع می‌کند.

حکم تخلیه با دستور تخلیه چه تفاوتی دارد؟

در ادامه به بررسی این موضوع می‌پردازیم که حکم تخلیه و دستور تخلیه چه تفاوتی با یکدیگر دارد. خیلی از افراد به اشتباه این دو موضوع را یکی در نظر می‌گیرند در صورتی که دستور تخلیه و حکم تخلیه با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند که اطلاع از آن‌ها می‌تواند برای شما مفید باشد.

راجع به تفاوت این دو مورد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

اولین فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه که به آن پرداخته‌ایم این است که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی، شورای حل اختلاف و دفترخانه تنظیم کننده سند صادر می‌شود. 

دستور تخلیه فقط برای قرارداد اجاره برقرار است، اما حکم تخلیه موضوعی است که می‌تواند برای سایر مصادیق واگذاری اعمال شود. 

دستور تخلیه حکمی است که دیگر در آن تغییر ایجاد نمی‌شود و امکان تجدیدنظر در آن وجود ندارد؛ در حالی که امکان تجدید نظر در حکم تخلیه وجود دارد.

دستور تخلیه برای قراردادهای اجاره صادر می‌شود، برای اماکن تجاری بعد از سال 76 و اماکن مسکونی بعد از سال 62؛ همچنین دستور تخلیه برای اماکن بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی صادر می‌شود.

نگارش محتوا: علیرضا قدیری – وکیل پایه یک دادگستری