بیع شرط ، بیعی است که در آن طرفین قرارداد توافق می کنند، در صورتی که ثمن معامله توسط فروشنده در زمان تعیین شده در قرارداد به خریدار استرداد شود، مالکیت مال متعلق به فروشنده است. در این نوع بیع، حق فسخ برای فروشنده با توافق طرفین قرارداد ایجاد و با برگرداندن مبلغ معامله به خریدار، مال به مالکیت فروشنده منتقل می شود. شرایط حق فسخ توسط فروشنده و تعیین مدت زمان استرداد مبلغ معامله بر اساس توافق خریدار و فروشنده در قرارداد مذکور مشخص میشود.
تعریف بیع شرط
بیع شرط یکی از عقود در خرید و فروش است که باعث ایجاد اختلافات حقوقی زیادی می شود. در بیع شرط مالکیت از طرف فروشنده به خریدار منتقل می شود. بیع شرط در قانون شرایط خاصی دارد که موجب تمایز با انواع بیع های دیگر می شود.
بیع شرط در قانون چه شرایطی دارد ؟
بیع شرط باید مانند همه عقود در قانون مدنی، شرایط صحت معاملات را بر طبق ماده 190 قانون مدنی داشته باشد. همچنین علاوه بر شرایط صحت قرارداد، باید دو شرط ذیل را نیز داشته تا عقد مذکور صحیح تلقی شود:
- تعیین مدت مشخص برای حق فسخ فروشنده
- تعیین بیع و شرط در یک زمان
تعیین مدت مشخص برای حق فسخ فروشنده
برای اینکه بیع شرط صحیح باشد، باید مدت حق فسخ فروشنده تعیین شود. بنابراین اگر در بیع شرط، مدت حق فسخ مشخص نشود، بیع شرط صحیح نیست، زیرا انتقال مالکیت مال مجهول بوده و آثار حقوقی قطعی بر طبق قانون نخواهد داشت.
تعیین بیع و شرط در یک زمان
یکی از شرایط صحت بیع شرط این است که در مورد بیع و شرط آن باید در یک زمان مشخص از طرف خریدار و فروشنده توافق انجام شود. بنابراین طرفین قرارداد باید در زمان انعقاد عقد بیع، شرط حق فسخ را نیز در قرارداد قرار دهند و نمی توانند بعد از انعقاد عقد بیع، در مورد شرط حق فسخ در زمان دیگر با یکدیگر توافق کنند.
آثار بیع شرط در قانون
بیع شرط مانند انواع عقود در قانون آثار حقوقی به شرح ذیل دارد :
- منتقل شدن مال به مالکیت خریدار: با انعقاد عقد در بیع شرط، مالکیت به خریدار انتقال می یابد، اما این مالکیت تا پایان مدت حق فسخ برای فروشنده وجود دارد. بنابراین بعد از پایان مدت حق فسخ و عدم فسخ بیع توسط فروشنده، مالکیت قطعی به خریدار منتقل می شود.
- ممنوع بودن تصرفات در مال موضوع بیع منافات با حق فسخ فروشنده : با توجه به اینکه در بیع شرط، مالکیت مال موضوع عقد بیع به خریدار منتقل می شود، اما خریدار نمی تواند در مال موضوع عقد بیع، منافی با حق فروشنده تصرفاتی انجام دهد. مثال تصرفات خریدار نباید باعث تلف شدن مال یا انتقال آن به شخص دیگر شود، زیرا با حق استرداد مبیع فروشنده منافات دارد.
- منافع مبیع از زمان عقد بیع شرط تا فسخ بیع: منافعی که از زمان عقد بیع شرط تا زمان فسخ وجود دارد، متعلق به خریدار است، زیرا در این مدت خریدار مالک اصلی مال است.
معامله با حق استرداد ثمن معامله
معامله با حق استرداد یکی از روش های خرید و فروش است. معامله با حق استرداد در قانون ثبت اسناد و املاک قید شده و در واقع همان بیع شرط در قانون مدنی است. بیع شرط در قانون مدنی، نوعی معامله با حق استرداد ثمن معامله برای فروشنده است. معامله با حق استرداد یا همان بیع شرط در قانون ثبت املاک و اسناد در مورد اموال غیرمنقول مانند املاک انجام می شود و تا وقتی که بیع قطعی تحقق نیابد، سند رسمی مالکیت ملک به خریدار قابل انتقال نیست. این مورد از کلاهبرداری به دلیل وجود بیع شرط در معامله جلوگیری می کند. در نتیجه در بیع شرط املاک، تا زمانیکه زمان مورد توافق طرفین معامله در بیع شرط سپری نشود، سند رسمی را نمی توان به نام خریدار منتقل کرد. در نتیجه بعد از اتمام مدت بیع شرط، سند رسمی مالکیت به خریدار منتقل می شود.
بیع شرط و رهن چه تفاوتی دارند ؟
یکی از سوالاتی که در مورد بیع شرط وجود دارد این است که بسیاری از افراد تصور می کنند بیع شرط با رهن تفاوت ندارد . در صورتی که رهن با بیع شرط آثار حقوقی متفاوتی دارند. در بیع شرط، با انعقاد عقد بیع، مالکیت به خریدار منتقل و در مورد صادر شدن سند رسمی مالکیت، معامله نباید فسخ شود. اما در رهن، هدف و ماهیت عقد رهن با عقد بیع متفاوت است. در رهن، برای ادای دین باید وثیقه ارائه شود. بنابراین در صورتی که طلبکار نتواند طلب خود را از بدهکار طلب کند، می تواند از مال مورد رهن یا وثیقه، طلب خود را دریافت کند. بنابراین در عقد رهن، انتقال مالکیت وجود ندارد، اما در بیع با انعقاد عقد،مالکیت به خریدار انتقال می یابد.
خیار شرط و بیع شرط چه تفاوتی دارند ؟
خیار شرط یکی از انواع خیارات در قراردادها و معاملات است. بر طبق خیار شرط، هر یک از طرفین قرارداد با یکدیگر توافق می کنند که در مدت مشخصی معامله را فسخ کنند. قانونگذار در معاملات و قراردادها حق خیار شرط را به هر دو طرف معامله به عنوان خریدار و فروشنده داده است. اما قانونگذار در بیع شرط، حق فسخ معامله را فقط برای فروشنده تعیین کرده است.
وکیل متخصص ملکی و شرایط بیع شرط
قراردادها و معاملات در قانون دارای شرایط خاصی هستند. بنابراین قبل ازهراقدام برای انعقاد قراردادها و عقود با وکیل متخصص قراردادها مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد انواع بیع، بیع شرط، شرایط ابطال بیع شرط را با وکیل متخصص ملکی در مشهد مطرح کنید. زیرا هر قرارداد دارای شرایط خاصی است که آثار حقوقی زیادی برای طرفین قرارداد ایجاد خواهد کرد.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
