یکی از موارد صدور حکم تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر، انقضای مدت اجاره ملک است. در بعضی موارد قرارداد اجاره به گونهای تنظیم میشود که مقررات ماده ۲ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ برای تخلیه فوری ملک وجود ندارد. مثال، قرارداد اجاره توسط دو نفر امضا نشده یا قرارداد اجاره شفاهی باشد. در صورتی که مدت اجاره منقضی و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند دعوای صدور حکم تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره را در دادگاه صالح مطرح کند .
انقضای مدت اجاره
در قانون روابط موجر و مستاجر، موجر و مستاجر وظایف و تعهداتی در قبال یکدیگر دارند. یکی از وظایف مستاجر، تخلیه ملک بعد از انقضای مدت اجاره است. اگر مستاجر بر طبق قرارداد اجاره، ملک را در موعد مقرر در قرارداد اجاره تخلیه نکند، موجر میتواند صدور حکم تخلیه ملک به جهت انقضای مدت اجاره را از مرجع قضایی درخواست کند .
شرایط قانونی تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره
قانونگذار برای طرح دعوای تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره، در قانون روابط موجر و مستاجر، شرایط قانونی به شرح ذیل را مشخص کردهاست :
- وجود رابطه استیجاری بین مستاجر و موجر
- وجود قرارداد اجاره ملک کتبی
- مدت اجاره ملک بر طبق قرارداد منقضی شود .
- قرارداد اجاره ملک مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نباشد .
مستندات قانونی برای طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره
برای طرح دعوای تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره، میتوان به مفاد قانونی ذیل در دادگاه استناد کرد :
- ماده ۴۶۶ و ۴۹۴ قانون مدنی
- ماده ۴ و ۵ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶
- ماده ۱۶ و ۱۷ اییننامه اجرایی قانون موجر و مستاجر سال ۷۸
اجرای حکم تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره
یکی از نکات مهم در تخلیه ملک به جهت اتمام مدت اجاره این است که موجر قبل از تخلیه ملک باید مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد کند یا مبلغ مذکور را در صندوق دادگستری واریز کند. این مورد در ماده ۴ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ بیان شدهاست. بنابراین در حکم تخلیه ملک باید این نکته قید شود که تخلیه ملک از طرف اجرای احکام باید منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر باشد.
تمدید قرارداد اجاره و تخلیه ملک
یکی از سوالاتی که در مورد قرارداد اجاره ملک وجود دارد این است که اگر مستاجر تمدید قرارداد اجاره را در تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره ادعا کند، چه مرجعی به این دعوا رسیدگی میکند.؟ بر طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف سال ۱۴۰۲، به دعوای تخلیه ملک در دادگاه صلح محل ملک رسیدگی میشود. رسیدگی در دادگاه صلح استثنایی بر اصل است و در صورتیکه در مورد موضوعی شک وجود دارد، باید به اصل رجوع کرد. بنابراین فقط تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره در صلاحیت دادگاه صلح است و درخواستهای دیگر باید در دادگاه حقوقی محل ملک مطرح شود. در نتیجه برطبق ماده ۵ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، مواد ۱۶ و ۱۷ آییننامه اجرایی قانون موجر و مستاجر سال ۷۸، دادخواست تمدید قرارداد اجاره باید در دادگاه حقوقی عمومی محل ملک مطرح شود. همچنین باید به انضمام دادخواست مذکور، درخواست توقیف عملیات اجرایی تخلیه ملک نیز تقاضا شود.
هزینه دادرسی دادخواست تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره
دعوای تخلیه ملک به دلیل اتمام مدت اجاره، دعوای غیرمالی است و هزینه دادرسی نیز باید بر طبق دعاوی غیرمالی محاسبه شود.
چه مرجعی به دادخواست تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره رسیدگی میکند ؟
با توجه به ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف سال ۱۴۰۲، به دادخواست تخلیه ملک به دلیل اتمام مدت اجاره در دادگاه صلح محل ملک مورد اجاره رسیدگی میشود. زیرا بر طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع قضایی صالح برای طرح دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند خانه و زمین، دادگاه محل ملک است. اما اگر دعوای تخلیه ملک در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه و تجارت، سرقفلی یا سازمانهای دولتی باشد، مرجع قضایی صالح برای تخلیه ملک به دلیل اتمام مدت اجاره، دادگاه حقوقی محل ملک مورد اجاره است.
نکات مهم در طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره
- در صورتیکه در قرارداد اجاره، مستاجر مبلغ ودیعه را به موجر پرداخت کند، براساس ماده ۴ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶، مبلغ ودیعه باید قبل از تخلیه ملک به مستاجر پرداخت شود.
- در صورتی که ملکی چند موجر داشتهباشد، هریک از موجرین با پرداخت سهم ودیعه خود به مستاجر میتوانند درخواست تخلیه ملک را در دادگاه صالح مطرح کنند .
- از مهمترین موارد در قرارداد اجاره ملک، تعیین مدت اجاره است. براساس ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در قرارداد اجاره باید مدت اجاره مشخص شود، درغیراینصورت، قرارداد مذکور باطل است.
- برطبق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، بعد از اتمام مدت اجاره ملک تجاری، مستاجر میتواند به رابطه استیجاری ادامه دهد و فسخ یا تخلیه ملک تجاری دارای شرایط قانونی خاصی است.
نظریه مشورتی قوه قضاییه در مورد انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک
شماره نظریه مشورتی:۷/۹۹/۱۱۱۰
تاریخ نظریه مشورتی:۱۳۹۹/۰۹/۰۳
بر طبق نظریه مشورتی مذکور، بر اساس ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف سال ۱۳۹۴، به دعاوی تخلیه ملک مورد اجاره به غیر از دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت، در شورای حل اختلاف محل ملک مورد اجاره رسیدگی میشود. دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره میتواند به دلیل فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره یا اتمام مدت اجاره مطرح شود. همچنین در قانون شورای حل اختلاف سال ۱۴۰۲، بر طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف، دادگاه صلح مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه ملک تعیین شدهاست.
وکیل ملکی و تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره
دعاوی مربوط به قرارداد اجاره ملک با توجه به اینکه مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶یا ۷۶ است، پیچیدگیهای زیادی دارد. قبل از هر اقدام برای طرح دعاوی موجر و مستاجر در مورد دعاوی تخلیه ملک به دلیل فسخ اجاره، تخلیه ملک به دلیل انقضای مدت اجاره، مطالبه حق سرقفلی و صدور دستور تخلیه با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید تا در پروندههای مذکور به نتیجه موفقیتآمیز دستیابید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
