یکی از وظایف مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر، پرداخت اجاره ملک بر طبق قرارداد اجاره است. در صورتیکه مستاجر اجاره ملک را پرداخت نکند، قانونگذار به موجر این حق را داده، دعوای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره را در دادگاه صالح مطرح کند.
شرایط طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک
بر طبق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، بعد از پایان مدت اجاره، موجر برای تخلیه ملک نمی‌تواند اقدام کند، مگر در صورتیکه مستاجر اجاره ملک را در موعد مقرر در قرارداد اجاره پرداخت نکند. در این حالت موجر باید با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه از دفتر اسناد رسمی از مستاجر بخواهد که اجاره معوق را در مدت ۱۰ روز پرداخت کند. اگر مستاجر اجاره را در مدت تعیین‌شده ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی پرداخت نکند، موجر می‌تواند دعوای تخلیه ملک به دلیل نپرداختن اجاره را در مرجع قضایی مطرح کند. همچنین بر طبق قانون موجر و مستاجر سال ۷۶، اگر مستاجر اجاره را پرداخت نکند، موجر نمی تواند به دلیل عدم پرداخت اجاره، تخلیه ملک را از دادگاه درخواست کند، مگر در قرارداد اجاره این موضوع شرط شده باشد.
ارکان اصلی دادخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک
برای طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل نپرداختن اجاره، باید شرایط ذیل وجود داشته‌باشد :
- باید رابطه مستاجر و موجر بین طرفین دعوا وجود داشته‌باشد.
- خواهان دعوای مذکور باید مالک ملک یا قائم مقام مالک باشد.
- قرارداد اجاره مشمول قوانین و مقررات موجر و مستاجر سال ۵۶باشد.
- مستاجر مبلغ اجاره را در موعد تعیین‌شده پرداخت نکند.
- موجر برای مستاجر اظهارنامه یا اخطاریه از دفتر اسناد رسمی ارسال کند.
اقدامات قانونی قبل از طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک
اگر مستاجر اجاره را در زمان مشخص پرداخت نکند، موجر با ارسال اظهاریه یا اخطاریه از دفترخانه اسناد رسمی به مستاجر ۱۰ روز برای پرداخت اجاره ملک مهلت می‌دهد. در صورتیکه مستاجر بعد از اتمام مهلت ۱۰ روز، اجاره عقب‌افتاده را پرداخت نکند، قانونگذار این حق را به موجر داده تا دعوای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره را در دادگاه صالح مطرح کند.
شرایط عدم صدور رای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک
در مواردی که مستاجر با ارسال اظهاریه یا اخطاریه دفترخانه اسناد رسمی، برای اولین بار اجاره ملک را پرداخت نکند و موجر دادخواست تخلیه ملک را در مرجع قضایی مطرح کند، مستاجر بر طبق ماده ۱۴ بند ۹ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، در صورت پرداخت اجاره ملک به اضافه بیست درصد مبلغ اجاره در حساب دادگستری ، رای تخلیه ملک صادر نمی‌شود. مستاجر در مدت قرارداد اجاره فقط یکبار می‌تواند از این حق برای جلوگیری از تخلیه ملک به دلیل نپرداختن اجاره‌بها استفاده کند.
نحوه رسیدگی به دعوای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک
بعد از طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل نپرداختن اجاره، جلسه رسیدگی در دادگاه صالح برگزار می‌شود. مقام قضایی مدارک قرارداد اجاره ملک، رابطه استیجاری طرفین قرارداد، سمت خواهان و خوانده دعوا، احراز قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، اظهاریه یا اخطاریه دفترخانه اسناد رسمی در مورد عدم پرداخت اجاره در قرارداد اجاره ملک را مورد بررسی قرار می‌دهد. در صورتی که براساس ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، تخلف مستاجر و عدم پرداخت اجاره ملک اثبات شود، رای در مورد تخلیه ملک صادر می‌شود. براساس ماده ۲۷ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶،به مستاجر ۱۰ روز تا دو ماه مهلت داده می‌شود که ملک را تخلیه کند.
نحوه اجرای حکم تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک
بعد از قطعی‌شدن رای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره، پرونده به شعبه اجرای احکام ارسال و در مهلت قانونی، بدون دریافت مبلغ از موجر در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت، برای تخلیه ملک اقدام می‌شود. بنابراین در صورت اثبات عدم پرداخت اجاره ملک، بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر، حکم تخلیه ملک تجاری صادر می‌شود. اما حق سرقفلی باید به مستاجر پرداخت شود.
چه مرجعی به دعوای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک رسیدگی می‌کند؟
با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل مال غیر منقول مانند ملک تجاری یا مسکونی، به دعاوی اموال غیرمنقول رسیدگی می‌کند. همچنین بر طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف سال ۱۴۰۳، دادگاه صلح محل ملک، مرجع قضایی صالح رسیدگی به دعوای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره است.
نکات حقوقی در مورد تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره ملک
- یکی از نکات مهم در مورد تخلیه ملک در قرارداد اجاره این است که دادخواست تخلیه ملک به دلیل نپرداختن اجاره فقط در مورد اماکن تجاری دارای حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون موجر و مستاجر قبل سال ۷۶، قابل طرح است.
- مستاجر بر طبق قرارداد اجاره باید مبلغ اجاره را در زمان مشخص پرداخت کند. در صورت اتمام قرارداد اجاره و ادامه رابطه استیجاری باید اجاره را بر طبق اجرت‌المثل اجاره‌بهای ملک در مهلت قانونی ۱۰ روز پرداخت کند.
- براساس ماده ۶ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، بعد از اتمام رابطه استیجاری، مبلغی که مستاجر به عنوان اجاره ملک به موجر پرداخت می‌کند، اجرت‌المثل است. مبلغ اجرت‌المثل مذکور، به میزان مبلغ اجرت‌المسمی است که باید در مهلت قانونی ۱۰ روز به موجر پرداخت شود.
- در صورتیکه مستاجر برای مبلغ اجاره، چک یا سفته به موجر تحویل دهد، مانند این است که اجاره ملک را پرداخت کرده‌است. بنابراین در صورت برگشت چک، مستاجر مسئول است، اما به معنی پرداخت‌نکردن اجاره ملک نیست.
وکیل متخصص ملکی و تخلیه ملک
با توجه به اینکه قانونگذار دو دلیل برای تخلیه ملک تجاری و مسکونی در قانون موجر و مستاجر مشخص کرده‌است، بهتر است قبل از هر اقدام برای طرح دعوای تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد دعاوی موجر و مستاجر و قراردادهای اجاره را با بهترین وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید تا در مراحل رسیدگی در مرجع قضایی همراه شما باشد.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
