در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده ملزم و متعهد به احداث و تکمیل ساختمان است. در صورتیکه شخص متعهد به احداث بنا، تعهد خود را اجرا نکند، ذینفع میتواند از دادگاه الزام سازنده به ایفای تعهد و احداث بنا را بر اساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی درخواست کند.
شرایط طرح دعوای الزام سازنده به انجام تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت
برای طرح دادخواست الزام سازنده به انجام تعهد در احداث بنا باید شرایط ذیل وجود داشته باشد تا قرار رد دعوا در دادگاه صادر نشود :
- قرارداد مشارکت در ساخت معتبر: در این مورد باید قرارداد مشارکت در ساخت معتبر، مشخص و کتبی وجود داشته‌باشد.
- بقای قرارداد مشارکت در ساخت : قرارداد مذکور نباید فسخ یا باطل شود.
- اجرای تعهد باید ممکن باشد : در این مورد تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت باید قابلیت اجرایی داشته باشد.
- عدم انجام تعهد توسط سازنده: اگر سازنده تعهد احداث بنا را اجرا نکند، ذینفع با اثبات آن در دادگاه، میتواند سازنده را به انجام تعهد واحداث بنا ملزم کند .
خواهان و خوانده در دعوای الزام به احداث بنا
خواهان در دادخواست الزام سازنده به اجرای تعهد و احداث بنا، شخصی است که اجرای تعهد به نفع وی است. خوانده در این دعوا، سازنده به عنوان شخص متعهد به احداث بنا است.
الزام به ایفای تعهد و احداث بنا در قانون پیش‌فروش ساختمان
بر طبق ماده ۱۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر پیش‌خریدار تعهدات خود را انجام دهد و پیش‌فروشنده تا تاریخ اتمام مدت قرارداد، بنا را تکمیل نکند، با تایید مهندس ناظر ساختمان، پیش خریدار میتواند تکمیل بقیه ساختمان را قبول و تنظیم سند رسمی به نسبت سهم خود را درخواست کند.
شرط داوری و الزام به ایفای تعهد احداث بنا
یکی از مهمترین نکات در قرارداد مشارکت در ساخت، روش حل اختلاف در قرارداد است. در این حالت شرط داوری برای حل اختلاف در قرارداد مذکور قید می‌شود. بنابراین در صورت وجود اختلاف بین سازنده و مالک، حل اختلاف به داوری ارجاع می‌شود. همچنین در بعضی موارد داور از طرف دادگاه برای حل اختلاف در قرارداد مشارکت ساخت تعیین می‌شود.
مستندات قانونی در مورد الزام سازنده به احداث بنا
بر طبق ماده ۲۳۷ قانون مدنی، در صورتیکه در قرارداد،شرط فعل قید شود،اثباتا یا نفیا، شخصی که باید شرط را انجام دهد، ملزم به اجرای شرط است.در صورت عدم انجام شرط توسط متعهد،ذینفع میتواند با مراجعه به مرجع قضایی، اجبار شخص به اجرای شرط را درخواست کند.
- برطبق ماده ۲۲۱ قانون مدنی، در صورتی که شخص متعهد در قرارداد، تعهد را اجرا نکند، در صورت تخلف، باید خسارت طرف مقابل را پرداخت کند، به شرطی که جبران خسارت وارد شده در قرارداد صریح قید یا بر طبق عرف به معنی تصریح در قرارداد باشد.
- برطبق ماده ۲۲۲ قانون مدنی،در صورتی که متعهد تعهد در قرارداد را اجرا نکند، مرجع قضایی میتواند به شخص ذینفع اجرای تعهد را اجازه دهد و متعهد را به تادیه هزینه های اجرای تعهد توسط ذینفع محکوم کند.
- برطبق ماده ۲۳۸ قانون مدنی، در صورتیکه فعلی در قرارداد شرط و اجبار شخص متعهد، غیرمقدور باشد، ولی انجام تعهد توسط شخص ثالث قابل اجرا است، مرجع قضایی با هزینه شخص متعهد می تواند اجرای تعهد را فراهم کند.
- برطبق ماده ۲۳۹ قانون مدنی، اگر نتوان شخص متعهد را به انجام تعهد در قرارداد مجبور کرد یا شخص دیگری نتواند تعهد را اجرا کند، ذینفع میتواند معامله را فسخ کند.
نحوه اجرای رای الزام به ایفای تعهد سازنده به احداث بنا
دادگاه بعد از بررسی دادخواست الزام سازنده به ایفای تعهد در احداث بنا، رای صادر می‌کند. بعد از قطعی‌شدن رای، خوانده ملزم به احداث بنا است. بر طبق ماده ۴۷ قانون نحوه اجرای احکام مدنی، در صورتی که سازنده تعهد به احداث بنا را انجام ندهد، خواهان با هزینه خود میتواند ملک را تکمیل و سپس هزینه را از سازنده مطالبه کند. همچنین بر طبق ماده ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی، اگر خواهان نتواند بنا را احداث کند، میتواند قرارداد را فسخ کند.
مرجع صالح رسیدگی به دادخواست الزام سازنده به ایفای تعهد و احداث بنا
با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، به دعاوی اموال غیرمنقول در دادگاه محل ملک رسیدگی می‌شود، بنابراین دعوای الزام سازنده به احداث بنا باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
الزام به ایفای تعهد در احداث بنا در آرای قضایی
شماره رای: ۱۳۹۷
تاریخ رای:۱۳۹۱/۱۱/۲۸
دادگاه: شعبه یک دادگاه تجدیدنظر تهران
موضوع رای: در صورتیکه در قرارداد مشارکت در ساخت، فسخ قرارداد پیش‌بینی نشود و متعهد، تعهد خود ر اجرا نکند، ضمانت اجرای آن، الزام سازنده به انجام تعهد است.
شماره رای:۱۷۹۵
تاریخ رای:۱۳۸۵/۱۲/۱۴
دادگاه: شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر تهران
موضوع رای: تعهد سازنده به تکمیل ساختمان، تعهد به فعل است و با اثبات الزام سازنده به انجام تعهد، بازداشت ملک، منافاتی با آن ندارد و توقیف ملک مذکور مانعی برای استماع دعوای الزام به ایفای تعهد و احداث بنا نیست.
وکیل متخصص ملکی و الزام به ایفای تعهد و احداث بنا
با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات ملکی، برای الزام سازنده به ایفای تعهد احداث بنا در قراردادهای مشارکت در ساخت، مشاوره با وکیل ملکی اهمیت زیادی دارد. سوالات حقوقی در مورد دعاوی ملکی شامل دعاوی خلع ید، رفع تصرف عدوانی، ممانعت و مزاحمت از حق، دستور تخلیه ملک، مطالبه حق سرقفلی و الزام سازنده به ایفای تعهد و احداث بنا را با وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی پرونده ملکی در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
