تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری با توجه به مدت کمتر از دو سال یا بیشتر از دو سال متفاوت است. قرارداد اجاره ملک با مدت کمتر از ۲ سال را می‌توان به صورت سند رسمی یا عادی تنظیم کرد. اما قراردادهای اجاره املاک با مدت بیشتر از دو سال بر طبق قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول باید در سامانه خودنویس املاک ثبت و کد رهگیری دریافت شود.
قرارداد اجاره ملک
قرارداد اجاره یکی از متداولترین نوع قراردادهای حقوقی است که در آن مستاجر حق استفاده از ملک را توسط موجر دریافت می‌کند. قرارداد اجاره روابط پیچیده‌ای ایجاد می‌کند که در بعضی موارد باعث طرح دعاوی موجر و مستاجر در مراجع قضایی می‌شود.
شرایط اصلی قرارداد اجاره ملک
یکی از مهمترین موارد در تنظیم قرارداد اجاره ملک، رعایت شرایط اصلی عقد اجاره است. بر طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، برای صحت قرارداد اجاره باید موارد ذیل وجود داشته‌باشد:
- قصد و رضایت طرفین قرارداد اجاره
- اهلیت موجر و مستاجر
- مشخص و معین‌بودن موضوع قرارداد اجاره ملک
- مشروع‌بودن جهت قرارداد اجاره املاک
اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر
قانونگذار در قانون مدنی اجاره را عقدی تعریف کرده که در آن شخص به عنوان مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. عین مستاجره هر نوع مال غیرمنقولی است که باعث ایجاد حقوق و وظایف خاصی برای موجر و مستاجر خواهد شد.
مستندات قانونی در مورد قرارداد اجاره ملک
قانونگذار در قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶، قانون تملک اپارتمان‌ها سال ۱۳۴۳ در مورد اجاره املاک مسکونی و تجاری، قوانین و مقرراتی وضع کرده است.
قانون موجر و مستاجر سال ۵۶
قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ یکی از مهمترین قوانین در مورد اجاره املاک که مقرراتی خاصی در آن وضع شده‌است. این قانون در مورد شرایط قرارداد اجاره املاک مسکونی، خانه، آپارتمان، اماکن تجاری و اراضی تصویب شده‌است.
مهمترین مقررات قانون روابط موجر و مستاجر
در قانون روابط موجر و مستاجر مهمترین مقررات به شرح ذیل است:
- مدت اجاره آپارتمان و ملک مسکونی برای هر دوره در قرارداد اجاره، حداکثر دو سال تعیین شده‌است.
- در صورتیکه مستاجر تمایل به تمدید اجاره ملک داشته‌باشد، باید قبل از اتمام مدت اجاره، به موجر اطلاع دهد.
- در صورتیکه موجر بدون عذر موجه، مستاجر را از استفاده از عین مستاجره منع کند، مستاجر می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه موجر را به اجاره عین مستاجره ملزم کند.
قانون تملک آپارتمان‌ها سال ۱۳۴۳
یکی از مهمترین قوانین در مورد قراردادهای اجاره املاک، قانون تملک آپارتمان‌ها سال ۱۳۴۳ است. این قانون در مورد اداره و مالکیت آپارتمان‌های چند واحدی تصویب شده‌است. مهمترین مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها به شرح ذیل است :
- مالکین هر یک از واحدهای آپارتمان می‌توانند ملک خود را اجاره دهند، مگر در قرارداد خصوصی یا اساسنامه برخلاف آن شرط شود.
- اگر در قرارداد خصوصی یا اساسنامه، حق اجاره ملک از مالک سلب شود، این شرط باطل است.
وظایف موجر در قانون روابط موجر و مستاجر
- مهمترین وظیفه موجر، اجاره عین مستاجره به مستاجر است. در این حالت عین مستاجره باید در اختیار مستاجر قرار گرفته و موجر مانع استفاده مستاجر از ملک نشود.
- حفظ و نگهداری عین مستاجره برای استفاده مناسب مستاجر
- پرداخت هزینه‌های تعمیرات اساسی و نگهداری ملک مورد اجاره: در این مورد موجر باید هزینه‌های جلوگیری از خرابی اساسی در ملک مورد اجاره را پرداخت کند.
- دریافت اجاره ملک: موجر باید مبلغ اجاره مشخص شده در قرارداد اجاره را از مستاجر دریافت کند.
- درخواست تخلیه ملک مورد اجاره با انقضای مدت اجاره ملک
- درخواست رفع تصرف غیرقانونی در ملک مورد اجاره توسط مستاجر
وظایف مستاجر در قانون موجر و مستاجر
مهمترین وظایف و حقوق مستاجر در قرارداد اجاره شامل موارد ذیل است:
- پرداخت اجاره ملک
- استفاده از مورد اجاره به شکل متناسب با هدف اجاره و متعارف
- نگهداری و حفظ عین مستاجره
- تقاضای رفع مزاحمت و ممانعت از حق از سوی موجر: اگر موجر، مستاجر را بدون داشتن دلیل موجه، از استفاده از عین مستاجره منع کند، مستاجر می‌تواند از طریق دادگاه، موجر را به اجاره ملک، ملزم کند.
- درخواست تعمیرات در ملک مورد اجاره در صورت نیاز
نکات حقوقی در قرارداد اجاره
- تنظیم قرارداد اجاره، عقدی لازم است و موجر و مستاجر نمی‌توانند بدون عذر موجه یا بدون توافق یکدیگر، آن را فسخ کنند.
- فوت مستاجر یا موجر: در بسیاری از موارد فوت مستاجر یا موجر قرارداد اجاره را منحل نمی‌کند، مگر در قرارداد، مباشرت مستاجر یا محدودیت مالکیت موجر قید شود.
- انتقال مورد اجاره به غیر: در صورتیکه در قرارداد اجاره، موجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را سلب کند، مستاجر نمیتواند آن را به شخص دیگری واگذار کند.در این حالت موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- تقاضای تخلیه ملک بعد از اتمام مدت اجاره: اگر مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره ملک را تخلیه و به موجر تحویل ندهد، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک را از دادگاه صالح درخواست کند.
- با توجه به قانون جدید ثبت معاملات اموال غیرمنقول، قرارداد اجاره املاک باید در سامانه خودنویس املاک ثبت و کد رهگیری دریافت شود.
نکاتی که در تنظیم قرارداد اجاره باید رعایت شود :
برای جلوگیری از هر گونه مشکل حقوقی بین موجر و مستاجر، بهتر است، قرارداد اجاره توسط وکیل متخصص ملکی تنظیم شود. در تنظیم قرارداد اجاره ملک باید نکات ذیل مورد توجه قرار گیرد:
- قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود.
- در قرارداد اجاره باید تعهدات، شرایط، وظایف و حقوق مستاجر و موجر قید شود.
- مهمترین نکته در قرارداد اجاره این است که مدت اجاره باید مشخص باشد.
- در قرارداد اجاره باید مبلغ اجاره مشخص باشد.
روش‌های تنظیم قرارداد اجاره کمتر از ۲ سال
برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری با مدت کمتر از دو سال می‌توان یکی از روش‌های ذیل را استفاده کرد:
- تنظیم قرارداد با سند عادی: در این مورد، مستاجر و موجر می‌توانند قرارداد اجاره ملک را به شکل دست نویس و سند عادی تهیه کنند. در این نوع قرارداد، امضای موجر و مستاجر از مهمترین ارکان قرارداد اجاره است.
- تنظیم قرارداد اجاره با سند رسمی: در این مورد موجر و مستاجر قرارداد اجاره ملک را در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌کنند.
- تنظیم قرارداد اجاره در بنگاه معاملات ملکی: در این مورد قرارداد اجاره در دفتر مشاور املاک تهیه و کد رهگیری دریافت می‌شود.
- تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس املاک: در این حالت موجر و مستاجر می‌توانند قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری را در سامانه خودنویس املاک ثبت کنند.
روش‌های تنظیم قرارداد اجاره بیشتر از ۲ سال
با توجه به ماده ۳ و ۱۰ قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای اجاره املاک با مدت بیشتر از ۲ سال باید به شکل سند رسمی در سامانه ثبت معاملات اموال غیرمنقول ثبت شود. تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس املاک توسط دفتر بنگاه معاملات ملکی، دفترخانه اسناد رسمی یا موجر و مستاجر قابل ثبت است.
وکیل املاک و تنظیم قرارداد اجاره
قرارداد اجاره یکی از مهمترین روابط حقوقی بین مستاجر و موجر است. در صورتیکه در تنظیم قرارداد اجاره، قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر رعایت نشود، باعث ایجاد مشکلات حقوقی خواهد شد. بنابراین بهترین اقدام در تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، مشاوره با وکیل متخصص املاک است. سوالات حقوقی در مورد قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری، دعاوی موجر و مستاجر را با وکیل متخصص ملکی در مشهد مطرح کنید تا دچار مشکلات حقوقی در آینده نشوید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
