تعدیل اجاره‌بها، از مهمترین دعاوی موجر و مستاجر در سیستم قضایی است که توسط مستاجر یا موجر برای افزایش یا کاهش اجاره ملک تجاری، بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ مطرح می‌شود . مهمترین شرایط برای تعدیل اجاره‌بها این است که مدت قرارداد اجاره منقضی شده و بیشتر از ۳ سال از تاریخ استفاده از ملک گذشته باشد. در این حالت موجر یا مستاجر با ارائه مدارک و مستندات، دادخواست تعدیل اجاره‌بها را توسط وکیل متخصص ملکی در دادگاه مطرح می‌کند.
تعدیل اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر
در اجاره املاک مسکونی یا تجاری، اختلافات زیادی بین مستاجر و موجر به وجود می‌آید. قانونگذار برای جلوگیری از این اختلافات، قوانین و مقرراتی پیش‌بینی کرده‌است. تعدیل اجاره یکی از دعاوی ملکی با هدف کاهش یا افزایش اجاره ملک تجاری در قانون تعیین شده‌است. بر طبق ماده ۴ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، با افزایش هزینه‌های زندگی و شرایط خاص، مستاجر یا موجر میتواند از مرجع قضایی صالح، برای تغییر در میزان اجاره ملک، درخواست تعدیل اجاره‌بها را مطرح کند.
شرایط قانونی تعدیل اجاره‌بها
برای طرح دادخواست تعدیل اجاره‌بهای املاک تجاری باید شرایط قانونی ذیل وجود داشته‌باشد:
- مدت قرارداد اجاره ملک تمام شده‌باشد.
- سه سال از تاریخ آخرین تعدیل اجاره ملک گذشته‌باشد.
نظریه کارشناس در تعیین مبلغ تعدیل اجاره‌بها
در صورتی که شرایط قانونی برای تعدیل اجاره وجود داشته‌باشد، دادگاه با ارجاع نظریه کارشناسی، میزان اجاره را بر طبق نرخ روز تعدیل می‌کند. یکی از مهمترین نکات در مورد تعدیل اجاره‌بها این است که دادخواست مذکور برای املاک تجاری قابل طرح است و در مورد املاک مسکونی تعدیل اجاره‌بها مبنای قانونی ندارد. همچنین با تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۷۶، قراردادهای اجاره مربوط به سال ۵۶، مشمول تعدیل اجاره‌بها می‌شوند.
نحوه تعیین مبلغ تعدیل اجاره‌بها
از آنجایی که تعیین مبلغ اجاره ملک، امری فنی و تخصصی است، دادگاه این امر را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس با بازدید از ملک و مقایسه با مکان‌های مشابه ملک، قدمت بنا،مساحت ملک، نوع کاربری ملک، موقعیت جغرافیایی ملک و مدت قرارداد اجاره، میزان اجاره‌بها را مشخص می‌کند. همچنین عواملی مانند پرداخت حق سرقفلی، تعمیرات ملک و مبلغ اجاره قبلی ملک نیز باید در تعدیل اجاره‌بها مورد توجه قرار گیرد.
شرایط طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها توسط موجر
اگر چه قانونگذار در قانون موجر و مستاجر، تعدیل اجاره‌بها را برای طرفین قرارداد اجاره قرار داده‌است، اما با افزایش تورم و قیمت ملک، دادخواست تعدیل اجاره‌بها از طرف موجر در دادگاه مطرح می‌شود. موجر برای طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها باید شرایط ذیل را در دادگاه ثابت کند:
- ذی نفع بودن یا مالکیت موجر: برای طرح دادخواست تعدیل اجاره‌بها، موجر باید با ارائه سند مالکیت، ذی نفع‌بودن یا مالک‌بودن خود را در دادگاه ثابت کند
- وجود رابطه استیجاری و قرارداد اجاره ملک: باید قرارداد اجاره ملک بین موجر و مستاجر وجود داشته‌باشد.
- اتمام مدت قرارداد اجاره قبلی: در صورتی که قبلا در مورد تعدیل اجاره‌بها از دادگاه رای صادر شده، باید ۳ سال از تاریخ تعدیل اجاره قبلی گذشته‌باشد تا دعوای مذکور در دادگاه قابل استماع باشد.
نحوه اجرای رای تعدیل اجاره‌بها
رای تعدیل اجاره ملک تجاری، بعد از ابلاغ قابل اجرا است. یکی از نکات مهم در مورد صدور رای تعدیل اجاره این است که رای مذکور قطعی و غیرقابل تجدیدنظر است. همچنین اگر موجر مبلغ مابه التفاوت اجاره را در دادخواست تعدیل اجاره بیان کند، مابه‌التفاوت نیز در حکم باید اجرا شود.
مرجع رسیدگی کننده به دادخواست تعدیل اجاره ملک تجاری
قانونگذار در ماده ۱۲ قانون جدید شورای حل اختلاف، دادگاه صلح محل وقوع ملک را مرجع صالح طرح دعوای تعدیل اجاره‌بها مشخص کرده‌است.
نکات قانونی در مورد تعدیل اجاره ملک تجاری
- طرح دادخواست تعدیل اجاره برای قراردادهایی که مبلغ اجاره مشخص و مورد اختلاف طرفین قرارداد نیست، مطرح می‌شود.
- در صورتیکه در قرارداد اجاره مشمول قانون موجر ومستاجر سال ۵۶، قید شود که موجر نمی‌تواند مبلغ اجاره را افزایش دهد، این شرط باطل و مغایر با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در مورد تعدیل اجاره‌بها است.
- برای طرح دعوای تعدیل اجاره، نیاز به قرارداد اجاره جدید نیست.
- دادگاه مبلغ تعدیل اجاره را بر طبق نرخ عادلانه روز تعیین می‌کند.
- دعوای تعدیل اجاره در مورد املاک تجاری قابل طرح است و در مورد املاک مسکونی قابل استماع نیست.
- برطبق ماده ۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، موجر در دادخواست تعدیل اجاره ملک تجاری، میتواند مابه التفاوت اجاره از تاریخ دادخواست تا روز صدور رای را از دادگاه مطالبه کند.
- هزینه دادرسی دادخواست تعدیل اجاره، دعوای غیرمالی است و رای صادره در مورد آن قابل فرجام خواهی نیست.
- در صورتی که رای تعدیل اجاره از تاریخ دادخواست مذکور صادر شود، مبنای مدت ۳ سال از تاریخ دادخواست محاسبه می‌شود.
مستندات قانونی طرح دادخواست تعدیل اجاره ملک تجاری
- ماده ۴ قانون موجر و مستاجر سال۱۳۵۶
- ماده ۵ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
تعدیل اجاره‌بها در نظریه مشورتی قوه قضاییه
تاریخ نظریه مشورتی: ۱۳۶۲/۰۶/۲۳
شماره نظریه مشورتی: ۷/۲۷۰۴
موضوع نظریه مشورتی: در صورتیکه مستاجر ملک تجاری، مالک اعیانی ملک و عرصه متعلق به دیگری باشد،آیا مالک عرصه میتواند دادخواست تعدیل اجاره‌بها را در دادگاه صالح مطرح کند.؟
مالک عرصه ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، با توجه به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، میتواند دعوای تعدیل اجاره ملک تجاری را در دادگاه مطرح کند.
احراز مالکیت در تعدیل اجاره ملک تجاری در نظریه مشورتی قوه قضاییه
تاریخ نظریه مشورتی:۱۳۷۳/۰۲/۱۲
شماره نظریه مشورتی:۷/۱۰۲۸
موضوع نظریه مشورتی: با توجه به نظریه مشورتی مذکور، در طرح دادخواست تعدیل اجاره ملک تجاری، محرزبودن رابطه استیجاری و وجود قرارداد اجاره لازم است، مگر دادگاه، مالکیت را ضروری تشخیص دهد.
وکیل ملکی برای تعدیل اجاره‌بها
تعدیل اجاره‌بهای ملک تجاری، یکی از اختلافات بین موجر و مستاجر است. برای طرح دعوای مذکور باید شرایط قانونی وجود داشته‌باشد تا قرار رد دادخواست صادر نشود. بنابراین قبل از هر اقدام برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها، تخلیه ملک تجاری و دستور تخلیه ملک با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد نحوه طرح دادخواست تعدیل اجاره‌بها، دعاوی سرقفلی و دستور تخلیه ملک تجاری را با وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
