دادخواست قلع و قمع بنا یکی از دعاوی مهم و چالش‌برانگیز حوزه ملکی است. دعوای قلع و قمع بنا زمانی در دادگاه قابل طرح است که ساخت و ساز بنا یا توسعه بنایی بدون مجوز قانونی و خلاف مقررات قانونی ساخت و ساز املاک انجام شده‌است. طرح دعوای قلع و قمع بنا برای سازنده و مالک بنا مشکلات زیادی ایجاد می‌کند.
تعریف قلع و قمع بنا در قانون
قلع و قمع بنا به معنی تخریب بنا و ساز‌ه های بدون مجوز قانونی و خلاف مقررات و قوانین شهری است. در این مورد شخص متصرف بدون اخذ مجوز قانونی و بدون اجازه مالک در ملک دیگری بنایی احداث یا درخت می‌کارد. اصطلاح قلع و قمع بنا در مورد دعاوی تصرف عدوانی مورد استفاده قرار می‌گیرد و شامل اقداماتی برای برگرداندن ملک یا زمین به وضع قبل از احداث بنا یا کاشت درخت است.
شرایط اصلی طرح دادخواست قلع و قمع بنا
برای طرح دعوای قلع و قمع بنا باید شرایط قانونی ذیل وجود داشته‌باشد تا دعوای مذکور در مرجع قضایی قابل استماع باشد، در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود.
- اولین شرط قانونی برای طرح دادخواست قلع و قمع بنا این است که خواهان مالکیت خود بر عرصه و اعیان ملک یا زمین را اثبات کند. اگر خواهان نتواند مالکیت خود را اثبات کند، دعوای قلع و قمع بنا در دادگاه پذیرفته نمی‌شود. خواهان می‌تواند مالکیت مشاع یا مفروز داشته یا مالک منفعت یا عین مال باشد.
- دومین شرط قانونی برای طرح دعوای قلع و قمع بنا این است که این دعوا در مورد اموال غیرمنقول مانند زمین یا ملک قابل طرح است.
- سومین شرط قانونی برای طرح دادخواست قلع و قمع بنا این است که اقدامات خوانده در ملک یا زمین مورد تقاضای قلع و قمع خواهان، بدون مجوز قانونی یا بدون اخذ اجازه از مالک اصلی انجام شده‌باشد. بنابراین باید تصرف شخص متصرف به شکل عدوانی و با آگاهی و اطلاع از مالکیت شخص دیگر انجام شده‌باشد.
- آخرین شرط قانونی برای طرح دعوای قلع و قمع بنا این است که ساخت و ساز و کاشت درخت از طرف خوانده محرز باشد. مثال خواهان تقاضای تامین دلیل دهد یا استشهادیه از تصرف عدوانی و ساخت غیرمجاز و بدون اجازه مالک اصلی ملک یا زمین به دادگاه ارائه کند.
خواهان دعوای قلع و قمع بنا
یکی از سوالاتی که در مورد طرح دادخواست قلع و قمع بنا وجود دارد این است که خواهان دعوای مذکور چه کسی است ؟ براساس ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی،خواهان دعوای قلع و قمع بنا می‌تواند مستاجر ملک یا زمین، کارگر، خادم یا هر شخصی که ملک یا زمین را از طرف شخص دیگر متصرف شده، به عنوان خواهان و به قائم مقامی مالک اصلی طرح دعوا کند.
خوانده دعوای قلع و قمع بنا
خوانده در دادخواست قلع و قمع بنا شخصی است که بدون اخذ اجازه از مالک اصلی یا بدون مجوز قانونی در ملک دیگری بنایی احداث یا درخت کاشته‌است. بهتر است خواهان در قسمت خوانده نام تمام متصرفان ملک را قید نماید، در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوا در دادگاه صادر می‌شود.
دادخواست قلع و قمع بنا ملک یا زمین مشاع
قانونگذار در مورد قلع و قمع بنا در املاک مشاع بیان کرده که بر طبق ماده ۵۸۲ قانون مدنی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، طرح دعوای قلع و قمع بنا در مورد شریک ملک مشاع که بدون مجوز قانونی و بدون اجازه سایر شرکا در ملک مشاع، احداث بنا یا کاشت درخت انجام داده، قابل استماع در دادگاه است.
شرایط تبدیل رای قلع و قمع بنا به جریمه نقدی
یکی از مهمترین موضوعات در مورد قلع و قمع بنا این است که در چه صورتی می‌توان به جای حکم قلع و قمع بنا، جریمه نقدی پرداخت کرد؟ شرایط تبدیل رای قلع و قمع بنا به جریمه نقدی شامل موارد ذیل است :
- اگر خوانده به عنوان متصرف ملک یا زمین قصد تجاوز نداشته باشد.
- تجاوز به ملک دیگری به دلیل اشتباه محاسباتی انجام شده باشد.
- خسارت واردشده به خواهان بسیار کم باشد.
نحوه طرح دادخواست قلع و قمع بنا با سند عادی
یکی از نکات مهم در مورد دعوای قلع و قمع بنا این است که خواهان باید مالک رسمی ملک یا زمین باشد. بنابراین اگر مالک با استناد به اسناد عادی، دعوای قلع و قمع بنا را در دادگاه مطرح کند، ابتدا باید مالکیت خود را ثابت کند. در نتیجه اگر ملک سابقه ثبتی ندارد، خواهان ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را در مرجع قضایی مطرح کند. همچنین اگر ملک ثبت شده ولی سند رسمی به اسم خواهان نیست، ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح شود.
نحوه اعتراض به رای قلع و قمع بنا
در صورتیکه طرفین دعوا در مورد رای قلع و قمع بنا اعتراض داشته‌باشند، از تاریخ ابلاغ رای نخستین ۲۰ روز مهلت قانونی، برای طرح اعتراض در دادگاه بدوی دارند. در نتیجه پرونده برای رسیدگی به اعتراض به دادگاه تجدیدنظر فرستاده‌می‌شود و تا قطعی‌شدن رای صادره، نمی‌توان در مورد حکم قلع و قمع بنا، اجرای حکم را درخواست کرد.
مستندات قانونی قلع و قمع بنا
قانونگذار در مفاد قانونی ذیل در مورد قلع و قمع بنا توضیح داده‌است :
- ماده ۳۱۳،۵۰۳،۵۰۴ و ۵۱۸ قانون مدنی
- ماده ۱۶۵و ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی
- ماده ۳ و ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی و باغات
- ماده واحده لایحه قانونی در مورد رفع تجاوز و جبران خسارت واردشده به املاک
قلع و قمع بنا در رای وحدت رویه دیوان عالی کشور
شماره رای وحدت رویه: ۷۰۷
تاریخ رای وحدت رویه: ۱۳۸۶ /۱۲/۲۱
موضوع رای وحدت رویه: با توجه به رای وحدت رویه شماره ۷۰۷ دیوان عالی کشور، بر طبق ماده ۳ قانون اصلاح حفظ کاربری اراضی باغی و زراعی، در صورتیکه مالکین یا متصرفان اراضی باغی و زراعی، بدون اخذ مجوز قانونی از کمیسیون مربوطه، تغییر کاربری انجام دهند، به قلع و قمع بنا و مجازات قانونی در ماده مذکور محکوم می‌شوند.
هزینه دادرسی دعوای قلع و قمع بنا
با توجه به اینکه دعوای قلع و قمع بنا در مورد اموال غیرمنقول یعنی زمین یا ملک مطرح می‌شود،هزینه دادرسی بر طبق ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود. بنابراین بر طبق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی بند یک، دعوای قلع و قمع بنا، دعوای مالی است و بهای خواسته براساس قیمت بنای مورد قلع و قمع تعیین می‌شود.
مرجع رسیدگی‌کننده به دادخواست قلع و قمع بنا
با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای طرح دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند زمین یا ملک باید در دادگاه محل ملک مطرح شود. از آنجایی که دعوای قلع و قمع بنا در مورد اموال غیرمنقول یعنی ملک یا زمین طرح می‌شود، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای مذکور دادگاه محل وقوع ملک است.همچنین شکایت کیفری در مورد قلع و قمع بنا باید در دادسرای محل وقوع جرم انجام شود.
دعوای قلع و قمع بنا یکی از مهمترین دعاوی حقوقی و کیفری در حوزه املاک است. بنابراین برای طرح دادخواست قلع و قمع بنا، رفع تصرف عدوانی و خلع ید از مشاوره وکیل متخصص ملکی استفاده کنید. سوالات حقوقی در مورد نحوه طرح دعوای قلع و قمع بنا، دعوای رفع تصرف عدوانی، خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات مالکیت را با وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید تا در مراحل رسیدگی پرونده‌های ملکی در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
