تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل، یکی از دعاوی ملکی است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پیش‌بینی شده‌است. برطبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، مستاجر در قرارداد اجاره ملک تجاری، موظف به استفاده از ملک تجاری براساس شغل پیش‌بینی شده در قرارداد است. در صورتیکه مستاجر، شغل پیش‌بینی شده در قرارداد اجاره را تغییر دهد، قانونگذار این حق را به موجر داده تا بر طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، درخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل در قرارداد اجاره را از مرجع قضایی صالح درخواست کند.
تغییر شغل ملک تجاری در قانون مدنی
قانونگذار در ماده ۲۱۹ قانون مدنی بیان کرده، مستاجر در ملک تجاری باید از شغل تعیین‌شده در قرارداد اجاره ملک استفاده کند. قانون برای حمایت از موجر در قرارداد ملک تجاری، ماده ۱۴ بند ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ را پیش‌بینی کرده‌است.
چه تغییر شغلی باعث تخلیه ملک تجاری و فسخ قرارداد است؟
برطبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بند ۷ در مورد تغییر شغل در قرارداد اجاره و فسخ قرارداد اجاره ملک تجاری، شرایط فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری شامل موارد ذیل است:
- شغل مشخص‌شده در قرارداد اجاره ملک تجاری بر طبق توافق موجر و مستاجر یا براساس عرف تعیین شده است.
- مستاجر تغییر شغل در ملک تجاری را بدون توافق و رضایت موجر انجام دهد.
- شغل جدید مستاجر ملک تجاری شبیه شغل موضوع قرارداد اجاره ملک تجاری یا بر طبق عرف نباشد.
طرفین دعوا در تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
در دعوای تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل، موجر و در صورت فوت وی، تمام وراث وی به عنوان خواهان باید دردادخواست مذکور قید شوند. همچنین در دعوای مذکور، مستاجر و در صورت فوت وی، وراث وی، خوانده دعوا قرار خواهند گرفت.
تامین دلیل قبل از طرح دادخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل
در صورتیکه مستاجر به شغل سابق بازگردد، حکم بر بطلان دعوای فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل صادر می‌شود. بنابراین موجر باید قبل از طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل و فسخ قرارداد، تامین دلیل را در دادگاه صلح مطرح کند. با صدور تامین دلیل، وضعیت فعلی شغل مستاجر ملک تجاری به دادخواست مذکور ضمیمه می‌شود. اگر نحوه استفاده از ملک تجاری در قرارداد مشخص نشود، در استفاده از ملک تجاری باید عرف و عادت مورد توجه قرار گیرد.
مهلت قانونی طرح دادخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل
در قانون در مورد طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل مهلتی تعیین نشده‌است.اما حق فسخ قرارداد باید در زمان متعارف انجام شود. اگر موجر از تغییر شغل مستاجر ملک تجاری اطلاع داشته و اعتراض نکند، سکوت موجر به معنی رضایت ضمنی وی از تغییر شغل مستاجر در ملک تجاری است. در این حالت حکم بر بطلان دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل از دادگاه صادر می‌شود.
انتقال مالکیت در تخلیه ملک تجاری در تغییر شغل
یکی از سوالاتی که در مورد تغییر شغل و طرح دعوای ملک تجاری وجود دارد این است که اگر مالکیت ملک به شخص دیگر منتقل شود، آیا حق طرح دعوای تخلیه ملک به مالک جدید انتقال می‌یابد؟ در این مورد اختلاف نظر حقوقی وجود دارد. یکی از نظرات حقوقی این است که برطبق اصل نسبی‌بودن قراردادها، حق تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل مستاجر توسط مالک جدید وجود ندارد. اما بعضی از حقوقدانان معتقدند که با انتقال مالکیت، تمام حقوق ملک تجاری به مالک جدید به عنوان قائم مقام مالک منتقل می‌شود. از دو رویه قضایی، رویه قضایی انتقال حق ملک تجاری با انتقال مالکیت بیشتر مورد قبول است.
ضمانت اجرای تغییر شغل در ملک تجاری
در صورتیکه مستاجر ملک تجاری در تغییر شغل، مجددا به شغل قبلی تغییر شغل دهد، مصداقی از تغییر شغل ملک تجاری است و ضمانت اجرای آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، تخلیه ملک تجاری و فسخ قرارداد است. همچنین حق مطالبه کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی ساقط می‌شود.
الزام به تغییر شغل توسط مستاجر در دادگاه
یکی از سوالات در مورد تغییر شغل مستاجر در ملک تجاری این است که در چه شرایطی مستاجر می‌تواند موجر را به تغییر شغل در ملک تجاری ملزم نماید؟
بر طبق قانون، دادخواست الزام موجر به پذیرش تغییر شغل مستاجر در ملک تجاری در دادگاه قابل استماع نیست. برطبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، با تعیین شغل خاصی در قرارداد اجاره ملک تجاری، با توجه به اصل الزام‌اور بودن قراردادها، نمی‌توان موجر را به تغییر شغل ملک تجاری ملزم کرد. همچنین براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، موجر را نمی‌توان به قبول خواسته‌‌ای خارج از قرارداد اجاره ملک ملزم نمود.
اجرای حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل مستاجر
برای اجرای حکم تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل مستاجر، بعد از قطعیت حکم مذکور، مستاجر از تاریخ ابلاغ اجراییه برای تخلیه ملک و تحویل کلید به واحد اجرای احکام دادگاه ۱۰ روز مهلت قانونی دارد. در صورت تخلیه ملک توسط مستاجر در مهلت قانونی، مامور اجرای احکام، برای تخلیه ملک تجاری اقدام می‌کند.
چه مرجعی به دادخواست تخلیه ملک تجاری به دلیل جهت تغییر شغل رسیدگی می‌کند؟
برطبق ماده ۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل ملک تجاری، مرجع قضایی صالح رسیدگی به دعوای فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل مستاجر است.
وکیل متخصص ملکی در تخلیه ملک تجاری
طرح دعوای تخلیه ملک تجاری توسط موجر یکی از اقدامات حقوقی است که قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مشخص کرده‌است. برای طرح دادخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل با وکیل ملکی مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد طرح دعاوی روابط موجر و مستاجر را با وکیل متخصص ملکی در مشهد مطرح کنید تا در مراحل رسیدگی در مرجع قضایی همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
