دعاوی ملکی با مبنای قرارداد اجاره ملک، از مهمترین و متداول‌ترین دعاوی در سیستم قضایی است که با توجه به نوع دعوای ملکی در دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی محل ملک قابل رسیدگی است.
قرارداد اجاره ملک
قانونگذار در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، ۷۶ در مورد شرایط و نحوه اجاره ملک تجاری و مسکونی توضیح داده‌است. منشا اصلی دعاوی مربوط به اجاره ملک، مربوط به عدم‌پرداخت اجاره‌بها و عدم تخلیه ملک است. در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶، شرایط طرح دادخواست تخلیه ملک و مطالبه اجاره‌بها با توجه به نوع ملک تعیین شده‌است.
انواع دعاوی قرارداد اجاره ملک
دعاوی مربوط به قرارداد اجاره شامل دعاوی موجر نسبت به مستاجر و دعاوی مستاجر نسبت به موجر است. مهمترین این دعاوی شامل موارد ذیل است :
- الزام موجر به تنظیم قرارداد اجاره رسمی
- الزام به تعمیر اساسی ملک مورد اجاره
- مطالبه حق سرقفلی، کسب و پیشه و تجارت
- الزام موجر به تحویل ملک مورد اجاره
- الزام به استرداد ودیعه ملک به مستاجر
- دعوای تعدی و تفریط ملک مورد اجاره
- دعوای انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگر
- تخلیه ملک تجاری به دلیل ایجاد شغل نامتعارف
انواع دعاوی مستاجرعلیه موجر
مهمترین دعاوی مستاجرعلیه موجر در رابطه استیجاری شامل موارد ذیل است:
- الزام موجر به تنظیم قرارداد اجاره رسمی
- الزام به تعمیر اساسی ملک مورد اجاره
- مطالبه حق سرقفلی، کسب و پیشه و تجارت
- الزام موجر به تحویل ملک مورد اجاره
- الزام به استرداد ودیعه ملک به مستاجر
انواع دعاوی موجر علیه مستاجر
مهمترین دعاوی موجر علیه مستاجر به شرح ذیل است:
- تخلیه ملک به جهت نپرداختن اجاره ملک
- تخلیه ملک به دلیل نیاز شخصی مالک
- دعوای تعدی و تفریط ملک مورد اجاره
- دعوای انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگر
- تخلیه ملک به دلیل تخریب و ساخت بنای جدید
- تخلیه ملک تجاری به دلیل ایجاد شغل نامتعارف
دادخواست تخلیه ملک
دعوای تخلیه ملک از طرف موجر برای اتمام رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر در دادگاه مطرح می‌شود. موجر برای دریافت اجاره معوقه ملک می‌تواند دادخواست جدا از دعوای تخلیه ملک مطرح کند. موجر در دعوای تخلیه ملک می‌تواند علاوه بر اجاره معوقه، خسارت تاخیر در پرداخت اجاره ملک و مطالبه خسارت وارد به ملک را نیز درخواست کند.
تخلیه ملک به دلیل نپرداختن اجاره ملک
اصلی‌ترین دلیل اختلافات در رابطه استیجاری، عدم‌پرداخت اجاره ملک است. قانون این حق را به موجر داده قبل از طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل عدم‌پرداخت اجاره، برای مستاجر اظهارنامه رسمی ارسال کند. بنابراین بعد از ارسال اظهارنامه و عدم پرداخت اجاره، موجر می‌تواند دادخواست تخلیه ملک به دلیل نپرداختن اجاره را در دادگاه مطرح کند.
دادخواست تخلیه ملک به جهت شغل نامتعارف
براساس ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶،طرح دعوای تخلیه ملک به دلیل شغل نامتعارف در قراردادهای اجاره املاک تجاری قابل طرح است و در مورد اجاره املاک مسکونی مصداق ندارد. در صورتیکه مستاجر بدون اجازه موجر، شغلی برخلاف فعالیت خود در قرارداد اجاره تغییر دهد، موجر می‌تواند تخلیه ملک تجاری را از دادگاه درخواست کند. یکی از نکات مهم در این مورد این است که عواملی مانند نوع کاربری ملک، منطقه ملک و عرف، در تعیین نامتعارف‌بودن شغل مستاجر موثر است.
دعوای تخلیه ملک بعد از اتمام مدت اجاره
تخلیه ملک بعد از اتمام مدت اجاره، یکی از دعاوی موجر و مستاجر است که براساس ماده ۳ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶، موجر می‌تواند با قرارداد اجاره عادی یا رسمی، تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه صالح درخواست کند.
دعوای انتقال ملک مورد اجاره به غیر
براساس ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، قراردادهای اجاره ملک مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجر نمی‌تواند ملک را بدون رضایت موجر به شخص دیگر انتقال دهد. اما قانونگذار در مورد قراردادهای اجاره ملک بعد از سال ۱۳۶۲ بیان کرده مستاجر می‌تواند ملک مورد اجاره را به شخص دیگر انتقال دهد، مگر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از وی سلب شود.
دادخواست مطالبه سرقفلی
حق سرقفلی، حقی است که برای مستاجر در ملک مورد اجاره تعیین شده‌است. حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بیان شده‌است. بنابراین مستاجر می‌تواند با توجه به شرایط قانونی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، دعوای مطالبه حق سرقفلی را در دادگاه حقوقی محل ملک مطرح کند
چه مدارکی برای طرح دعاوی قرارداد اجاره ملک لازم است ؟
برای طرح دادخواست دعاوی مربوط به قرارداد اجاره، مدرک ذیل باید به دادخواست ضمیمه شود :
- کارت ملی خواهان
- کپی برابر اصل سند قرارداد اجاره
- کپی برابر اصل سند مالکیت ملک
- تحقیق محلی
- گزارش کارشناسی
- کپی برابر اصل رسید و فیش پرداخت اجاره
مرجع رسیدگی به دعاوی موجر و مستاجر در قانون
با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع رسیدگی به دعاوی اموال غیر منقول، دادگاه محل ملک است. اما قانونگذار در قانون شورای حل اختلاف سال ۱۴۰۲، بیان کرده، دادگاه صلح به دعاوی مربوط به تخلیه ملک مورد اجاره و تعدیل مبلغ اجاره ملک رسیدگی می‌کند، اما به سایر دعاوی مربوط به مطالبه حق سرقفلی، کسب و پیشه و تجارت در دادگاه حقوقی محل ملک رسیدگی می‌شود.
وکیل متخصص ملکی و قرارداد اجاره
با توجه به پیچیدگی دعاوی مربوط به قراردادهای اجاره املاک مسکونی و تجاری، بهترین اقدام قبل از طرح دعاوی مربوطه، مشاوره با وکیل ملکی است که بر تمام قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ تسلط و آگاهی کامل دارد و با اطلاعات به روز از قوانین در جلسات دادگاه شرکت می‌کند. سوالات حقوقی در مورد دعاوی موجر و مستاجر مانند دعوای تخلیه ملک، مطالبه حق سرقفلی، کسب و پیشه و تجارت با وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
