یکی از دعاوی موجر و مستاجر، تخلیه ملک تجاری به دلیل تخریب و نوسازی ساختمان مورد اجاره است. بر طبق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر میتواند در ملک تصرف کرده و موجر حق تخلیه ملک تجاری را ندارد. اما قانونگذار در ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر، بیان کرده که موجر میتواند برای تخریب و نوسازی ملک مورد اجاره، دادخواست تخلیه ملک را در دادگاه صالح مطرح کند.
مفهوم تجدید بنا در قانون موجر و مستاجر
تجدید بنا به این معنی است که کل اعیان ساختمان از پی تخریب و مجددا ساختمان جدید بر طبق نقشه تفصیلی شهر و اصول معماری با مجوز شهرداری احداث شود.در نتیجه هر نوع تعمیرات در ملک، تجدید بنا و ساخت بنای جدید محسوب نمیشود.
شرایط اصلی طرح دعوای تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی
برای طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل تخریب و نوسازی باید شرایط قانونی ذیل بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر وجود داشتهباشد :
- باید رابطه موجر و مستاجر بین خواهان و خوانده دعوای مذکور وجود داشتهباشد.
- خواهان دعوا، باید مالک اصلی ملک مورد اجاره باشد.
- قرارداد اجاره ملک شامل قانون موجر و مستاجر ۵۶ باشد.
- مدت اجاره ملک منقضی شود.
- خواهان به عنوان مالک ملک، قصد تخریب و نوسازی داشتهباشد.
اخذ پروانه ساختمان در دعوای تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی
در صورتی که قرارداد اجاره ملک منقضی و موجر قصد تخریب و نوسازی ملک را داشتهباشد، باید قبل از طرح دادخواست تخلیه ملک، گواهی پروانه ساختمان را از شهرداری اخذ و ضمیمه دادخواست به دادگاه ارائه کند. یکی از نکات مهم در مورد پروانه ساختمان در این مورد این است که گواهی مذکور باید در مورد پلاک ثبتی ملک مورد اجاره بوده و اعتبار آن تمام نشدهباشد.
طرح دادخواست تخلیه سرقفلی برای ساخت بنای جدید
یکی از آسانترین راهها برای تخلیه ملک، طرح دادخواست تخلیه سرقفلی به دلیل ساخت بنای جدید است. زیرا قانونگذار در ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، بیان کرده برای طرح دعوای تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی باید گواهی پروانه ساختمان از شهرداری اخذ و به دادخواست مذکور ضمیمه شود. در صورتی که بعد از صدور حکم تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی،۶ ماه از تاریخ اجرای آن گذشتهباشد و موجر به عنوان مالک ملک مورد اجاره برای ساخت بنا اقدام نکند، مستاجر بر طبق ماده ۱۶ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، میتواند درخواست پرداخت مبلغ یک سال اجاره ملک، معادل مبلغ اجرتالمثل ملک مورد اجاره را در دادگاه مطرح کند. اگر موجر قصد بازسازی و تعمیرات اساسی ملک را داشتهباشد، حق طرح دادخواست تخلیه ملک را ندارد، بلکه باید هدف وی از تخلیه ملک، تخریب ملک و ساخت بنای جدید باشد.
پرداخت حق سرقفلی در تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی
بر طبق ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶،دادگاه باید در صدور حکم تخلیه ملک، پرداخت حقوق مستاجر توسط موجر را در رای مذکور قید کند. زیرا حقوق مستاجر مانند حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در قانون موجر و مستاجر بیان شدهاست. بنابراین موجر به عنوان مالک ملک، برای استفاده از حق مالکیت خود باید حقوق قانونی مستاجر را پرداخت کند.
نحوه رسیدگی دعوای تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی
برای تخلیه ملک تجاری به دلیل تخریب و نوسازی باید شرایط قانونی طبق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ وجود داشتهباشد، سپس موجر به عنوان خواهان دادخواست تخلیه ملک به جهت تخریب و نوسازی را در مرجع قضایی صالح مطرح کند. با طرح دعوا در دادگاه، مقام قضایی در صورت صحت ادعای موجر برای تخریب و نوسازی، پرونده را برای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. با مشخصشدن مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت، رای تخلیه ملک تجاری صادر میشود.
مهلت قانونی برای تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی
بر طبق ماده ۲۷ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، بعد از صدور حکم تخلیه ملک، دادگاه مهلت قانونی ۱۰ روز تا دو ماه را برای تخلیه ملک مشخص میکند. همچنین حکم تخلیه مدارس دارای اجازه تاسیس از مقامات صلاحیتدار در تعطیلات تابستان انجام میشود. بر طبق تبصره ۱ ماده ۲۷ قانون موجر و مستاجر ۵۶، مهلت قانونی برای حکم تخلیه در مورد ملکهای دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت از تاریخ پرداخت حق مذکور شروع میشود.
اجرای حکم تخلیه ملک تجاری به دلیل تخریب و نوسازی
قانونگذار برای اجرای حکم تخلیه ملک تجاری، بیان کرده که موجر باید در مهلت ۳ ماه از تاریخ قطعیشدن رای دادگاه، مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.بر طبق ماده ۲۸ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در صورتیکه موجر در مهلت قانونی ۳ ماه از تاریخ قطعیشدن رای، مبلغ مذکور را به مستاجر پرداخت نکند، حکم تخلیه ملک ساقط میشود.
هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی
با توجه به قانون، دادخواست تخلیه ملک به دلیل تخریب و نوسازی، دعوای غیرمالی است و هزینه آن بر طبق دعاوی غیرمالی محاسبه میشود.
مستندات قانونی در تخلیه ملک برای تخریب و نوسازی
مستندات قانونی برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و تجدید بنا شامل موارد ذیل است:
- بند ۱ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶
- ماده ۲۷ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶
- ماده ۲۸ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
مرجع رسیدگی به دادخواست تخلیه ملک تجاری برای نوسازی بنا
قانونگذار در ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف سال ۱۴۰۳، مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی تخلیه ملک را دادگاه صلح محل وقوع ملک بیان کردهاست، اما دعاوی تخلیه ملک تجاری دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در صلاحیت دادگاه حقوقی محل ملک مورد اجاره است.
وکیل متخصص ملکی و تخلیه ملک تجاری
با توجه به پیچیدگی دعاوی موجر و مستاجر بهترین اقدام قبل طرح هر نوع دعوا در مورد تخلیه ملک، مشورت با وکیل متخصص ملکی است. سوالات حقوقی در مورد دعاوی ملکی، دعاوی موجر و مستاجر مانند دعاوی تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل، دعوای تعدیل اجاره ملک، تخلیه ملک به دلیل پرداختنکردن اجاره و تخلیه ملک به دلیل تخریب و نوسازی را با وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی پرونده در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
