یکی از دعاوی مهم روابط موجر و مستاجر، دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره است. از مهمترین تکالیف قانونی موجر در روابط استیجاری، تحویل عین مستاجره است. در صورتیکه موجر ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر می تواند دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستاجره را در دادگاه صالح مطرح کند.
مستندات قانونی الزام موجر به تحویل عین مستاجره
- برطبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، در قرارداد اجاره ملک، موجر باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند و در صورتیکه اجبار موجر امکان نداشتهباشد، مستاجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- برطبق ماده ۴۷۷ قانون مدنی، موجر باید ملک مورد اجاره را در حالت مورد استفاده و بهرهبرداری به مستاجر تحویل دهد.
شرایط تحویل عین مستاجر بعد از فوت موجر
در صورتیکه موجر فوت شود و ملک را به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر باید دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره را به طرفیت وراث موجر متوفی مطرح کند. زیرا قرارداد اجاره ملک با فوت موجر و مستاجر از بین نمیرود و وراث وی جایگزین موجر و مستاجر در قرارداد اجاره ملک هستند.
صدور اجراییه الزام موجر به تحویل عین مستاجره
بعد از صدور حکم الزام موجر به تحویل عین مستاجره و قطعیشدن حکم، مستاجر میتواند از دادگاه صادرکننده رای بدوی، صدور اجراییه را در خواست کند. با صدور اجرائیه، ده روز مهلت قانونی به موجر برای اجرای مفاد حکم دادهمیشود. یکی از نکات مهم در تحویل عین مستاجره، این است که بر طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، در صورتی که دادگاه نتواند موجر را به تحویل عین مستاجره مجبور کند، مستاجر براساس قانون، میتواند قرارداد اجاره ملک را فسخ کند. در صورتیکه مستاجر با داشتن حق فسخ بر طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، قرارداد اجاره ملک را فسخ نکند، میتواند مبلغ اجرتالمثل عین مستاجره را در مدت تصرف موجر، مطالبه کند.
مدارک برای طرح دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره
برای طرح دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره، مستاجر باید مدارک ذیل را به مرجع قضایی ارائه کند:
- قرارداد اجاره ملک
- وجود توافق زمان تحویل عین مستاجره در قرارداد اجاره ملک
- شهادت شاهدین
مرجع صالح طرح دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستاجره
بر طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی،در مورد اموال غیرمنقول،دادگاه محل وقوع ملک، مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره است.
رای دادگاه در مورد الزام موجر به تحویل عین مستاجره ملک مشاعی
شماره رای قطعی:9309980228200422
تاریخ رای قطعی:۱۳۹۴/۰۸/۰۶
موضوع رای قطعی: با توجه به رای قطعی شماره مذکور، اگرچه مال مشاع را میتوان اجاره داد، ولی برای تصرف ملک مشاع باید سایر شرکای ملک اجازه دهند. بنابراین در صورتی که قرارداد اجاره با یکی از مالکان مال مشاع تنظیم شود و دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستاجره در دادگاه مطرح شود و سایر شرکا عقد فضولی را رد کنند، قرار رد دعوا صادر میشود.
نظریه مشورتی قوه قضاییه در مورد الزام موجر به تحویل عین مستاجر
شماره نظریه مشورتی: ۷/۹۵/۱۸۵۴
تاریخ نظریه مشورتی: ۱۳۹۵/۰۸/۰۸
با توجه به نظریه مشورتی قوه قضاییه به شماره مذکور، در صورتیکه مستاجر اول ملک مورد اجاره را به مستاجر دوم واگذار کند، به معنی تصرف مستاجر اول در ملک مورد اجاره است. در این حالت، صدور دستور تخلیه ملک بر علیه مستاجر اول، غیرقانونی نیست.
نکات قانونی در دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره
- اگر ملک مورد اجاره به دلایلی مانند زلزله و اتشسوزی از بین رود، قرارداد اجاره ملک باطل است. زیرا بر طبق ماده ۴۷۱ قانون مدنی، برای صحت قرارداد اجاره ملک، باید بتوان از ملک مورد اجاره منتفع شد. بنابراین با از بینرفتن عین مستاجره، قرارداد اجاره باطل میشود.
- در صورتیکه در قرارداد اجاره ملک شرط شود که ملک مورد اجاره با تاخیر به مستاجر تحویل دادهشود، موجر باید مبلغی به عنوان خسارت پرداخت کند. در نتیجه مستاجر میتواند علاوه بر دادخواست الزام به تحویل عین مستاجره، خسارت عدم تحویل عین مستاجره را از مرجع قضایی درخواست کند.
- در مورد اجاره مال غیرمنقول، تحویل کلید به مستاجر به معنی تحویل عین مستاجره است، به شرطی که مستاجر بتواند از ملک منتفع شود. بر طبق ماده ۴۷۷ قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را در شرایط مطلوب و مورد استفاده به مستاجر تحویل دهد. اگر بعد از قرارداد اجاره ملک، مشخص شود که ملک مورد اجاره دارای عیب بوده، مستاجر میتواند قرارداد اجاره ملک را فسخ کند یا به همان صورت ملک را تحویل بگیرد. اما بر طبق ماده ۴۷۸ قانون مدنی، در صورت رفع عیب مورد اجاره ملک توسط موجر، مستاجر نمیتواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
وکیل متخصص ملکی در الزام موجر به تحویل عین مستاجره
دعاوی موجر و مستاجر یکی از انواع دعاوی ملکی است که عدم تسلط به قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر، باعث ایجاد اختلاف حقوقی در رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر میشود. قبل از هر اقدام برای طرح دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستاجره، خلع ید ملک مشاعی، تنظیم قرارداد اجاره ملک و مطالبه سرقفلی ملک تجاری با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد دعاوی موجر و مستاجر را با وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی پرونده در مرجع قضایی همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
