دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی، از مهمترین و چالشبرانگیزترین دعاوی موجر و مستاجر در خصوص املاک تجاری است. در بعضی موارد مالک ملک تجاری، مالکیت ملک را برای خود نگه داشته و حق سرقفلی را به شخص دیگر انتقال میدهد. در این حالت انتقال حق سرقفلی باید در دفترخانه اسناد رسمی، به صورت سند رسمی انتقال یابد. در صورتیکه مالک یا موجر از انتقال رسمی سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی امتناع کنند، مستاجر میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی را در دادگاه صالح مطرح کند.
انتقال حق سرقفلی در قانون موجر و مستاجر
یکی از حقوق موجر و مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر، نقل و انتقال حق سرقفلی است. در این مورد مالک، مالکیت ملک تجاری را برای خود نگه داشته و سرقفلی را به مستاجر واگذار میکند.در این حالت دو نوع قرارداد بین موجر و انتقالگیرنده حق سرقفلی تنظیم میشود:
- قرارداد اول شامل قرارداد اجاره است که موجر یا مالک، ملک تجاری را برای مدت مشخص به مستاجر با مبلغ کم اجاره میدهد.
- قرارداد دوم شامل قرارداد انتقال حق سرقفلی ملک تجاری است که براساس عقد صلح تنظیم میشود. قرارداد انتقال سرقفلی به صورت سند عادی و رسمی قابل واگذاری به مستاجر ملک تجاری است. از آنجایی که حق سرقفلی، حق مستاجر است، موجر بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر موظف است که هر بار بعد از اتمام مدت اجاره ملک تجاری، اجاره را تمدید کند.
نحوه تنظیم سند رسمی سرقفلی
حق سرقفلی باید به صورت سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. در این حالت مالک یا موجر در قبال دریافت مبلغ آن را به مستاجر صلح میکند. یکی از نکات مهم در مورد تنظیم سند رسمی سرقفلی این است که سند صلح سرقفلی باید به شکل صلح معوض تنظیم شود، تا انتقالدهنده نتواند آن را فسخ کند.همچنین موجر یا مالک باید علاوه بر تنظیم سند صلح سرقفلی، قرارداد اجاره با مستاجر منعقد کند.
شرایط انتقال حق سرقفلی
- در صورتیکه شخص دارنده حق سرقفلی در قرارداد اجاره، حق انتقال مورد اجاره به دیگری را دارد.
- در صورتی که بر طبق حکم دادگاه، مستاجر حق انتقال ملک مورد اجاره به غیر را دارد.
خوانده در دادخواست تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی چه کسی است؟
یکی از سوالات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی، این است که خوانده در دعوای مذکور چه کسی است؟ بر طبق قانون موجر و مستاجر سال ۵۶، بین موجر و مستاجر دو نوع قرارداد شامل قرارداد اجاره و قرارداد حق سرقفلی تنظیم میشود. در صورتیکه حق سرقفلی به وسیله سند عادی انتقال یابد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی باید به طرفیت مالک ملک تجاری و دارنده حق سرقفلی مطرح شود. زیرا باید قرارداد اجاره که مالک یا موجر حق انتقال سرقفلی را قید کرده، به دادگاه ارائه شود. اما اگر قرارداد اجاره به صورت سند رسمی تنظیم شود، در دعوای مذکور خوانده مالک ملک و دارنده حق سرقفلی است، زیرا در این حالت قرارداد اجاره فرع بر واگذاری سرقفلی به وسیله دارنده حق سرقفلی است.
شرایط قانونی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی
قانونگذار برای طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی شرایط ذیل را بیان کردهاست:
- توافقنامه انتقال حق سرقفلی: در این مورد باید در دادگاه اثبات شود که در مورد انتقال حق سرقفلی بین طرفین دعوای مذکور، توافقنامهای وجود دارد.
- خودداری خوانده از تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی: در این مورد خواهان باید امتناع خوانده برای تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی در دفترخانه اسناد رسمی را در دادگاه اثبات کند.
- توافقنامه قانونی و معتبر: توافق نامه صلح سرقفلی بین طرفین دعوای مذکور باید قانونی و معتبر باشد.
- تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی در مرجع قضایی صالح
ادله اثبات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی
بر طبق قانون، ادله اثبات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حق سرقفلی شامل موارد ذیل است :
- قرارداد اجاره ملک تجاری: در قرارداد اجاره ملک تجاری باید توافقات کتبی در مورد انتقال و واگذاری حق سرقفلی به شخص دیگر وجود داشتهباشد.
- شهادت شاهدین: اشخاص به عنوان شاهد در قرارداد اجاره یا توافقنامه کتبی انتقال حق سرقفلی باید به دادگاه احضار شوند.
- ارسال اظهارنامه رسمی: در بعضی موارد خواهان قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی، برای طرف مقابل اظهارنامه رسمی ارسال میکند.
- ارائه گواهینامه های رسمی: در مواردی که حق سرقفلی به شکل رسمی در دفتر اسناد رسمی انتقال یافته، گواهینامههای ثبتشده در دفترخانه اسناد رسمی را میتوان به دادگاه ارائه کرد.
- اختیارات موجر: در مواردی که برای انتقال حق سرقفلی نیاز به موافقت موجر ملک تجاری است و موجر از انجام این امر خودداری کند، مرجع قضایی بر طبق شرایط قانونی میتواند وی را ملزم به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی کند.
مستندات قانونی الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی
مستندات قانونی الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی شامل موارد ذیل است :
- ماده ۶ قانون موجر و مستاجر سال ۷۶: در صورتیکه مالک ملک تجاری، ملک خود را با قرارداد اجاره به مستاجر واگذار کند، میتواند مبلغی با عنوان حق سرقفلی از مستاجر اخذ کند. همچنین مستاجر در مدت اجاره ملک تجاری میتواند حق سرقفلی را به موجر یا مستاجر جدید انتقال دهد، مگر در قرارداد اجاره واگذار حق سرقفلی به شخص دیگر برای مستاجر سلب شدهباشد. در صورتی که در ابتدای قرارداد اجاره، مالک ملک تجاری از مستاجر حق سرقفلی دریافت نکند و مستاجر با دریافت حق سرقفلی، ملک را به غیر انتقال دهد، بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر نمیتواند از مالک، حق سرقفلی دریافت کند.اما اگر موجر حق سرقفلی را به مستاجر انتقال دهد، در زمان تخلیه ملک تجاری، مستاجر میتواند حق سرقفلی را به قیمت عادله روز از مالک اخذ کند.
- ماده ۷ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶: در صورتیکه در قرارداد اجاره حق سرقفلی شرط شود، مالک نمیتواند اجاره ملک را افزایش داده یا تخلیه ملک را از مستاجر تقاضا کند. در این حالت مستاجر میتواند از مستاجر جدید یا موجر مبلغی به عنوان حق سرقفلی برای اسقاط حق خود دریافت کند.
- ماده ۸ و ۹و ۱۰ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
چه مرجعی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی رسیدگی میکند ؟
بر طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع قضایی صالح برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی، دادگاه محل ملک تجاری است.
شرط الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی در رویه قضایی
بر طبق دادنامه قطعی شماره 9409972130601625 به تاریخ ۱۳۹۴/۱۱/۲۶، شرط اصلی برای تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی شامل وجود رابطه استیجاری بین خواهان و خوانده و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد اجاره است. در صورتی که این شروط رعایت نشود، قرار رد دعوا از دادگاه صالح صادر میشود.
وکیل متخصص ملکی و الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی
با توجه به اهمیت دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، بهتر است قبل از هر اقدام برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد دعاوی حق سرقفلی، انتقال حق سرقفلی و دعاوی قرارداد اجاره ملک تجاری و مسکونی را با وکیل ملکی مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی در مرجع قضایی همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
