سرقفلی و 5 تفاوت آن با حق کسب و پیشه و تجارت

تصویر مینیاتوری و جا سوییچی از خانه

در رابطه با اماکن تجاری دو اصطلاح “سرقفلی” و ”حق کسب و پیشه و تجارت ” همیشه مورد بحث بوده و ضروریست با توجه به آثار این دو موضوع در حقوق طرفین ملک تجاری یعنی مالک و مستاجر، تعریف درستی از این دو اصطلاح تجاری ارائه گردد تا در تعیین حقوق طرفین دچار خطا نشده و مبنای قیمت گذاری املاک با موضوعات مذکور شناخته و ابعاد آن مورد توجه قرار گیرد. برای اطلاع از تفاوت سرقفلی و کسب و پیشه با بهترین وکیل مشهد، علیرضا قدیری همراه باشید.

سرقفلی چیست؟

تصویر مفهومی از سرقفلی چیست

در فرهنگ‌های لغات مانند فرهنگ فارسی معین، تعریفی که از سرقفلی ارائه می‌دهند با تعریف حقوقی آن کاملا متفاوت است، به عبارتی تعریف فرهنگ لغات از نظر حقوقی مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت است نه تعریف سرقفلی.

در فرهنگ معین تعریف سرقفلی عبارتست از: ”حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و…”.

در فرهنگ دهخدا هم تعریف نزدیک به این ارائه گردیده که ماحصل آن تحت عنوان حق آب و گل آورده شده است: ” حقی که مستاجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروان سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستاجر بعد خود تواند فروخت”.

این تعاریف جنبه ادبی و عرفی داشته و مفهوم حقوقی سرقفلی را بیان نمی‌کند.

جناب آقای جعفر لنگرودی در دانشنامه حقوقی خود در تعریف سرقفلی توضیح حقوقی نزدیک به واقع از آن ارائه می‌فرمایند:

”پولی که مستاجر ثانی به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و همچنین مستاجر اول به موجر مالک می‌دهد …“.

با توجه به نظریات حقوقدانان و عرف پذیرفته شده در محاکم ، سرقفلی را می‌توان اینگونه تعریف کرد:

“سرقفلی” وجهی است که مالک (موجر) در ازای اجاره دادن ملک تجاری خود به دیگری (مستاجر) علاوه بر مبلغ حق الاجاره دریافت می‌نماید و ضروریست در زمان پس گرفتن ملک تجاری این مبلغ را به مستاجر بازپرداخت نماید. اگر در رابطه با موضوع سرقفلی نیاز به اطلاعات بیشتری دارید به وکیل ملکی در مشهد مراجعه کنید. 

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟ 

تصویر دسته کلید

در فرهنگ لغات تعریفی از اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت ملاحظه نمی‌گردد، زیرا این اصطلاح حقوقی در قوانین متاخر مورد بحث قرار گرفته و در واقع موضوعی است که جدیدا وارد حقوق تجاری گردیده است. لذا تعریف آن‌ را باید در ذیل مباحث املاک تجاری در نوشته های متاخرین جستجو نمود.

کارشناسان حقوقی تعاریف مختلفی را ارائه نموده‌اند از جمله اینکه: ”حقی بر مشتریان دائم و سرمایه تجارتخانه و یا حقی که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود.” اما اجمالا تعریفی که برای شناخت بهتر این موضوع می‌توان ارائه داد اینگونه است:

”حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که بخاطر تلاش و فعالیت‌های مستمر مستاجر در ملک تجاری باعث رونق یافتن ملک گردیده که اگر این تلاش‌ها نبود ملک مورد نظر چندان رونقی نداشت. این رونق که صرفا ناشی از فعالیت‌های مستاجر است توسط قانون به رسمیت شناخته شده و به عنوان ارزشی قابل اندازه‌گیری و پرداخت شدنی شناخته می‌شود.”

اگر در زمینه‌های دیگری نیاز به مشاوره حقوقی در مشهد دارید با ما تماس بگیرید.

شماره تماس: ۰۹۱۵۵۹۰۹۵۴۹

ضرورت شناخت تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

با توجه به اینکه موضوع تخلیه اماکن تجاری یکی از موضوعات مهم و پر چالش در حقوق مربوط به املاک است و تصمیم گیری برای تخلیه و نحوه آن بستگی به عوامل مهمی همچون سرقفلی و یا حق کسب و پیشه و تجارت داشته لذا ضروریست که این دو مفهوم بطور دقیق و عملی شناخته شود تا از اشتباه در تصمیم گیری و در محاسبات جلوگیری شود. 

برای مثال تاثیر پرداخت سرقفلی در ملکی یا اینکه ملک تجاری صرفا ذیحق در دریافت حق کسب و پیشه و تجارت باشد در هنگام کارشناسی می تواند تا ۷۰ درصد قیمت ملک تجاری نوسان داشته باشد. لذا تفاوت بین این دو اصطلاح حقوقی صرفا یک بحث علمی نیست، بلکه آثار قانونی آن چه از نظر امکان تخلیه یا عدم تخلیه، چه از لحاظ شمول قانون حاکم بر آن (مثلا قانون ۱۳۵۶ باشد یا قانون ۱۳۷۶) و النهایه از نظر هزینه‌ها و حقوق مستاجر اختلافی فاحش داشته؛ بنابراین نمی‌توان از این مبحث بدون شناخت کامل آن گذر نمود. برای شناخت بهتر تفاوت این دو اصطلاح، جایگاه آنها را با یکدیگر مقایسه می‌کنیم: 

تفاوت‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

  1. سرقفلی مبلغی ست که مالک برای ملک تجاری خود با توجه به مصالح بکار رفته، موقعیت مکانی، متراژ ملک و سایر عوامل تعیین می‌کند و مستاجر می‌تواند با قبول آن منافع، ملک را تملک نماید. مستاجر حق تغییر این مبلغ را ندارد و قانون نیز هیچ دخالتی در تعیین این مبلغ نمی‌کند و به عبارتی مبلغ سرقفلی به توافقات طرفین (موجر و مستاجر) بستگی داشته و هیچ عامل دیگری در آن دخالت ندارد. اما در مقابل حق کسب و پیشه و تجارت توسط کسی تعیین نمی‌گردد، بلکه عرف بر آن حاکم است و به عوامل متعددی بستگی دارد، من جمله مدت اجاره، میزان رونق یافتن ملک تجاری، میزان کسب درآمد در ملک و … . برخلاف سرقفلی قانون در صورت نیاز در مبلغ و میزان این حق دخالت نموده و در صورت عدم توافق طرفین محاکم با ارجاع امر به کارشناس، خصومت را حل و فصل می نمایند.
  1. وجه سرقفلی صرفا به موجر (مالک) بایستی پرداخت شود؛ بنابراین هر نوع وجهی که مستاجرین بعدی به مستاجر سابق پرداخت کنند به عنوان سرقفلی نیست، لذا شدت و رونق کسبی و اعتبار صنفی هم در تعیین میزان آن هیچ تاثیری ندارد.
  1. عناوین سرقفلی در قوانین سالهای ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ روابط موجر و مستاجر به معنای واقعی سرقفلی نیست، بلکه در واقع همان حق کسب و پیشه و تجارت است. لذا هر نوع پرداخت به معنای واقعی سرقفلی حسب این دو قانون می‌تواند در تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت موثر واقع گردد ولی لزوما این دو حق در این قانون معادل یکدیگر نیستند. 
  1. حق سرقفلی صرفا مربوط به محل بوده ولی حق کسب و پیشه و تجارت برخلاف آن مربوط به شخص است. توضیح اینکه مبلغ سرقفلی با توجه به سلیقه موجر (مالک) می‌تواند هر مبلغ و میزانی باشد و موقعیت محل اگرچه در عرف در تعیین سرقفلی لحاظ می‌گردد ولی الزامی برای موجر وجود ندارد. در حالیکه تعیین حق کسب و پیشه و تجارت بسته به میزان فعالیت شخص مستاجر و موقعیت ممتازی که وی بوجود آورده قابل ارزیابی و متغیر است؛ بنابراین تعیین سرقفلی صرفا در اختیار موجر است و حاکمیت و قانون هیچ دخل و تصرفی در آن ندارند ولی در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت، سیستم قضائی و دادرسی در آن دخالت می‌کنند و مرجع حل اختلاف نسبت به آن محاکم دادگستری است.
  1. مالک می تواند با اختیاری که دارد از گرفتن سرقفلی خودداری کند ولی اگر مبلغی بابت سرقفلی دریافت کرد ، باید در زمان تخلیه آن مبلغ را به مستاجر مسترد نماید و در حالیکه در خصوص حق کسب و پیشه و تجارت اینگونه نیست. به عبارتی بعد از اجاره این حق برای مستاجر بوجود می آید و حتی اگر در ابتدای زمان اجاره این حق برای مستاجر اسقاط شده باشد و در پایان مدت اجاره مستاجر مستحق دریافت این حق است و طبق ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اسقاط این حق باطل و بلااثر است. 

بطور خلاصه، شهرت تجاری و وجود مشتریان در میزان سرقفلی هیچ تاثیری ندارد ولی بدون تردید باید گفت در میزان حق کسب و پیشه و تجارت شهرت تجاری مستاجر و تعداد مشتریان از عناصر اصلی تعیین کننده است.

نکته مهم: در مشاغل خاص مانند سردفتری، پزشکی و وکالت حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد. اینگونه شغل ها تخصصی و تحت ضوابط و قوانین خاص هستند و با مفهوم عرفی کسب و کار متفاوت بوده، بنابراین قانون‌گذار در اماکنی که این مشاغل خاص حضور دارند حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت نمی‌شناسند. نکته آخر اینکه حق کسب و پیشه و تجارت فقط مختص اماکن تجاری است و لذا اماکن مسکونی به هیچ وجه چنین حقی را برای مستاجر بوجود نمی‌آورد.

نگارش محتوا: علیرضا قدیری – وکیل پایه یک دادگستری

سوالات متداول

اگر سرقفلی یک مغازه را داشته باشم می‌توانم شغلم را تغییر دهم؟

خیر؛ هیچ مستاجری بدون دریافت اجازه مالک نمی‌تواند شغل خودش را در مغازه تغییر دهد. فقط در صورتی اجازه انجام این کار را دارید که یا به شغلی مشابه تغییر دهید یا داخل قرارداد سرقفلی شغل خاصی ذکر نشده باشد. اگر از این دو حالت خارج باشد مالک با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.

آیا امکان انتقال سرقفلی وجود دارد؟

بله چنین امکانی وجود دارد.

آیا می‌توان بدون تنظیم اجاره نامه سرقفلی خرید؟

طبق ماده ۶ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، مالک باید مبلغی را برای سرقفلی از مستاجر دریافت کند و در قرارداد تنظیم شده بین آن‌ها تمام موارد از جمله زمان و مبلغ اجاره نوشته شود؛ بنابراین طبق این موضوع خرید سرقفلی بدون تنظیم اجاره‌نامه باطل به حساب می‌آید. 

آیا امکان توقیف سرقفلی وجود دارد؟

بله؛ سرقفلی را می‌توانید توقیف کنید.

ملکان هستم، درخدمتتونم!