دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، یکی از انواع دعاوی ملکی مربوط به قراردادهای اجاره است. در صورتی که شرایط قانونی مانند رضایت‌نداشتن موجر یا مالک به انتقال ملک تجاری و نداشتن حق انتقال سرقفلی توسط مستاجردر قرارداد اجاره وجود نداشته‌باشد، مستاجر می‌تواند برای انتقال منافع حق سرقفلی به شخص دیگر، دادخواست تجویز انتقال سرقفلی به غیر را در دادگاه مطرح کند.
سرقفلی
سرقفلی نوعی حق مالی است که به دلیل فعالیت شخص در ملک تجاری باعث افزایش قیمت و ارزش ملک شده‌است. بنابراین زمانی که مستاجر ملک را تخلیه کند، موجر باید حق سرقفلی را به قیمت روز به وی پرداخت کند.
تجویز انتقال منافع سرقفلی در قانون موجر و مستاجر ۵۶
در قراردادهای اجاره مربوط به قانون موجر و مستاجر ۵۶، قواعد خاصی مانند تمدید قرارداد اجاره بعد از اتمام مدت قرارداد به صورت خودکار و تعلق حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر حاکم است. همچنین اگر مستاجر بر طبق قرارداد اجاره، اجازه انتقال حق سرقفلی به شخص دیگری را نداشته و بخواهد ملک تجاری را تخلیه و حق سرقفلی را از موجر یا مالک دریافت کند، باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را در دادگاه مطرح کند.
انتقال منافع حق سرقفلی در قانون مدنی
قانونگذار در ماده ۴۷۴ قانون مدنی بیان کرده که مستاجر می‌تواند ملک مورد اجاره را به شخص دیگری اجاره دهد، به شرطی که در قرارداد اجاره، اجاره ندادن به دیگری شرط نشده‌باشد. بنابراین در صورتیکه در قرارداد اجاره ملک تجاری، در مورد عدم انتقال منافع سرقفلی شرط نشود و مستاجر در انتفاع از ملک تجاری،مباشرت داشته،مستاجر نمی‌تواند منافع حق سرقفلی را به شخص دیگری انتقال دهد.
شرایط تجویز انتقال منافع سرقفلی در قانون
قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ در ماده ۱۹، شرایط انتقال منافع سرقفلی به غیر را بیان کرده‌است. شرایط قانونی انتقال منافع سرقفلی به غیر شامل موارد ذیل است:
- مستاجر بر طبق قرارداد اجاره حق انتقال منافع سرقفلی به شخص دیگر را ندارد.
- مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره، خواستار تخلیه ملک تجاری و دریافت سرقفلی است و موجر از پرداخت حق سرقفلی امتناع می‌کند.
- موجر یا مالک به مستاجر اجازه انتقال منافع حق سرقفلی را به غیر را نمی‌دهد.
مراحل رسیدگی به دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی
با توجه به وجود شرایط قانونی برای طرح دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، مراحل ذیل باید انجام شود:
- ابتدا مستاجری که حق انتقال سرقفلی به شخص دیگری را ندارد باید اظهارنامه قضایی به موجر یا مالک ملک تجاری ارسال کند. در اظهارنامه قصد تخلیه ملک و اخذ حق سرقفلی یا انتقال منافع حق سرقفلی به دیگری را مطرح کند. برای جواب به اظهارنامه مهلت ۱۰ روز تعیین کند.
- در صورتیکه موجر یا مالک در مدت زمان تعیین‌شده با خواسته مستاجر در اظهارنامه قضایی موافقت نکند، مستاجر می‌تواند دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند.
- مهمترین نکته برای ثبت دادخواست این است که خواهان در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده باشد.
- بعد از ثبت دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی، دادخواست به دادگاه صالح ارجاع و مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.
- بعد از رسیدگی در دادگاه و وجود شرایط قانونی برای طرح دعوای مذکور و عدم پرداخت حق سرقفلی و اجازه‌ندادن به انتقال سرقفلی به غیر توسط مستاجر، رای به تجویز انتقال منافع حق سرقفلی صادر می‌شود.
نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع سرقفلی
بعد از صدور رای تجویز انتقال منافع سرقفلی و قطعی‌شدن رای، رونوشتی از حکم مذکور به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می‌شود. دفترخانه اسناد رسمی موظف به تنظیم انتقال قرارداد اجاره و حق سرقفلی با مستاجر جدید است.بنابراین مستاجر جدید، قائم مقام مستاجر قبلی محسوب و مشمول تمام حقوق و تکالیف وی در قرارداد اجاره جدید است.نکته مهم در این مورد این است که اگر رای قطعی تجویز انتقال منافع غیر در مهلت قانونی ۶ ماه به مستاجر جدید به وسیله سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی منتقل نشود،رای صادر شده بی اثر و قابل اجرا نیست.
در صورتیکه مستاجر مقررات مربوط به طرح دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را رعایت نکند و حق سرقفلی را به مستاجر جدید بدون رضایت موجر یا مالک انتقال دهد، موجر این حق را دارد که نصف مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت و تخلیه ملک را از مرجع قضایی صالح درخواست کند.
مدارک برای طرح دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی
برای طرح دعوای تجویز انتقال منافع حق سرقفلی به دیگری توسط مستاجر، باید علاوه بر وجود شرایط قانونی، مدارک ذیل به ضمیمه دادخواست به دادگاه ارائه شود:
- کپی برابر اصل مدارک هویتی مستاجر و موجر ملک
- اصل و کپی برابر اصل قرارداد اجاره ملک تجاری
- در صورتی که قرارداد کتبی اجاره وجود ندارد، باید مدارکی مانند استشهاد محلی، شهادت شاهدین، رسیدهای پرداخت اجاره ماهانه و رسید پرداخت قبض آب، برق و گاز ملک تجاری توسط مستاجر
هزینه دادرسی دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی
با توجه به اینکه دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی، نوعی اجازه از مرجع قضایی برای انتقال سرقفلی است، دعوای مذکور، دعوای غیرمالی محسوب و هزینه دادرسی آن بر طبق دعوای غیرمالی هر سال توسط قوه قضاییه مشخص می‌شود.
چه مرجعی به دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی رسیدگی می‌کند ؟
با توجه به قانون، دادگاه محل وقوع ملک ، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی اموال غیرمنقول مانند تجویز انتقال منافع سرقفلی است.
طرح دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی و فروش سرقفلی در یک دادخواست
شماره رای قطعی :9409980231700334
تاریخ رای قطعی :۱۳۹۴/۱۱/۱۰
موضوع رای قطعی : با توجه به اینکه دعوای فروش سرقفلی و تجویز انتقال منافع سرقفلی به دیگری دارای منشاء واحد و مربوط به روابط استیجاری و قرارداد اجاره است، تا زمانیکه دادگاه در مورد انتقال حق سرقفلی رای صادر نکند، نمی‌توان حق سرقفلی را به فروش رساند. بنابراین می‌توان هر دو دعوای مذکور را در یک دادخواست در دادگاه صالح مطرح کرد.
وکیل ملکی و طرح دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی
قانونگذار در مورد تجویز انتقال منافع سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر قوانین و مقرراتی تعیین کرده‌است. با توجه به پیچیدگی قوانین روابط موجر و مستاجر ۵۶ و ۷۶، برای موفقیت در پرونده‌های مطالبه سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت، تخلیه ملک تجاری و تجویز انتقال منافع سرقفلی با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
