دادخواست الزام به فک رهن، زمانی قابل طرح در مرجع قضایی است که بعد از پرداخت وام یا دین توسط راهن، مرتهن سند ملکی رهنی را آزاد نمی‌کند. در این مورد راهن می‌تواند با طرح دعوا در دادگاه، الزام به فک رهن را درخواست کند.
تعریف عقد رهن در قانون
قانونگذار در ماده ۷۷۱ قانون مدنی بیان کرده، رهن عقدی است که بر طبق آن، داین برای وصول طلب خود، مالی را از مدیون می‌گیرد. به شخص رهن‌دهنده، راهن و شخص طرف راهن، مرتهن گفته می‌شود.
بر طبق ماده ۷۷۳ و ۷۷۴ قانون مدنی، مالی که نقل و انتقال آن قانونی نیست، نمی‌تواند برای رهن مورد استفاده قرار گیرد. مال مورد رهن باید عین معین باشد.
نحوه فک رهن سند ملکی در بانک
مراحل فک رهن سند ملکی در بانک به شرح ذیل است :
- پرداخت بدهی بانک: ابتدا باید کل مبلغ وام را به بانک پرداخت کرد. بدهی بانک در بسیاری موارد شامل اصل مبلغ وام، سود بانکی و هزینه‌های جانبی است. اگر در خصوص سود بانکی وام اعتراض دارید، باید قبل از طرح دادخواست الزام به فک رهن ملک، دعوای ابطال سود بانکی مرکب را در دادگاه مطرح کرد.
- اخذ دستور فک رهن ملک: بعد از تسویه بدهی بانکی، بانک نامه‌ای در خصوص آزاد سازی سند ملکی صادر می کند.
- ثبت فک رهن ملک در اداره ثبت املاک و اسناد: راهن با دریافت نامه آزادسازی سند ملکی، باید به اداره ثبت املاک و اسناد مراجعه و مراحل ثبت فک رهن ملک را انجام دهد.
الزام به فک رهن در تسهیلات بانکی
در بعضی موارد اشخاص برای اخذ وام یا تسهیلات بانکی، وثیقه‌‌هایی مانند اموال منقول یا غیر منقول را در رهن بانک قرار می‌دهند. ملک مورد رهن، تضمینی برای پرداخت بدهی به بانک است. بانک موظف است بعد از وصول طلب از راهن در خصوص ملک، فک رهن انجام دهد. اگر بانک ملک مورد وثیقه را آزاد نکند، راهن می‌تواند دادخواست الزام به فک رهن را در مرجع قضایی صالح مطرح کند.
فک رهن در قرارداد مشارکت ساخت
یکی از موارد طرح دادخواست الزام به فک رهن، در قراردادهای مشارکت ساخت است. در صورتی که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، ملک را در رهن بانک قرار دهد و از رهن بانک خارج نشود و مالکین برای تنظیم سند رسمی نیاز به گواهی عدم توقیف ملک دارند، در این حالت مالکین ساختمان می‌توانند دعوای الزام به فک رهن را بر علیه سازنده ملک در دادگاه مطرح کنند.
الزام به فک رهن در صورت فروش ملک
یکی دیگر از موارد طرح دادخواست الزام به فک رهن ملک، زمانی است که ملکی در رهن بانک قرار گرفته و مالک ملک را به شخصی فروخته و تعهد داده که در تاریخ مشخص ملک را فک رهن کند، اگر فروشنده ملک، سند ملکی را آزاد نکند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را بر علیه مالک مطرح کند.
شرایط کلی طرح دادخواست الزام به فک رهن
یکی از مهمترین موارد برای طرح دعوای الزام به فک رهن این است که باید شرایط طرح دادخواست مذکور رعایت شود، تا قرار رد دعوا از دادگاه صادر نشود و خواهان متحمل هزینه دادرسی و اتلاف وقت نشود. بنابراین در ادامه شرایط طرح دادخواست الزام به فک رهن بیان شده‌است:
- راهن باید وام یا دین مربوط به سند رهنی را در زمان تعیینشده در قرارداد رهن به مرتهن پرداخت کند.
- با پرداخت دین یا وام توسط راهن، مرتهن از آزادی سند رهنی امتناع کند.
- شخص راهن سند ملکی باید اهلیت قانونی برای طرح دادخواست الزام به فک رهن را داشته‌باشد.اهلیت قانونی راهن شامل بلوغ، رشد و عقل است.
شرایط طرح دادخواست الزام به فک رهن در قرارداد مشارکت ساخت
مهمترین شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن در قرارداد مشارکت در ساخت شامل موارد ذیل است:
- سازنده ملک، سند ملکی را در رهن بانک قرار دهد.
- سازنده ملک، برای فک رهن ملک از بانک خودداری کند.
- در قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد معین و جهت معامله مشروع باشد.
شرایط طرح دادخواست الزام به فک رهن در فروش ملک
در صورتیکه مالک ملک مورد رهن را بفروشد و تاریخ مشخصی برای فک رهن در قرارداد تعیین کرده، اما از انجام آن خودداری کند، شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن شامل موارد ذیل است:
- خریدار قرارداد فروش ملک رهنی را داشته باشد.
- موضوع قرارداد فروش ملک رهنی باید معین و جهت معامله باید مشروع باشد.
- فروشنده در تاریخ تعیینشده در قرارداد، ملک را فک رهن نکند.
- خریدار باید اهلیت قانونی برای طرح دعوا در مرجع قضایی را داشته‌باشد.
خوانده دادخواست الزام به فک رهن
یکی از سوالات مهم در مورد طرح دعوای الزام به فک رهن این است که خوانده دعوای مذکور چه کسی است ؟ در رویه دادگاه‌ها در مورد اینکه نام مرتهن و نام شخص متعهد باید در قسمت خوانده دعوای الزام به فک رهن وجود داشته، اختلاف وجود دارد. بر طبق رای شماره ۳۶۶ تاریخ ۱۳۹۱/۰۹/۲۹ صادرشده از شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر تهران، نام بانک مرتهن به عنوان خوانده در دادخواست الزام به فک رهن نیاز نیست. اما اگر مرتهن ملزم به فک رهن ملک نباشد و متعهد به فک رهن، شخص دیگری است، دعوای الزام به فک رهن باید بر علیه متعهد به فک رهن در دادگاه مطرح شود. بنابراین بهتر است در قسمت خوانده دعوای مذکور، نام بانک و شخص متعهد نوشته شود، حتی اگر بانک ملزم به فک رهن نباشد.
چه مدارکی برای طرح دادخواست الزام به فک رهن ملک لازم است ؟
- کپی برابر اصل مدرک هویتی خواهان
- کپی و اصل سند ملک رهنی
- رسیدهای پرداخت وام یا دین به بانک
- مدارک و مستندات مثبت مالکیت راهن و امتناع مرتهن از فک رهن ملک
- قرارداد رهن بانک
- قرارداد مشارکت در ساخت، قرارد فروش ملک رهنی
هزینه دادرسی دادخواست الزام به فک رهن ملک
هزینه دادرسی دعوای الزام به فک رهن، مالی است و در صورتی که مال مورد رهن، ملک باشد، ارزش منطقه‌ای ملک مبنای محاسبه هزینه دادرسی در این دعوا است.
الزام به فک رهن ملک در رای وحدت رویه
شماره رای وحدت رویه:۸۳۲
تاریخ رای وحدت رویه :۱۴۰۲/۰۳/۳۰
موضوع رای وحدت رویه: با توجه به مفاد قانونی، با تحقق قرارداد رهن، راهن، مالک عین مرهونه است و مرتهن به دلیل طلب خود، فقط حق عینی نسبت به مال مورد رهن دارد و با استناد به این حق عینی، در صورت عدم وصول طلب خود، می‌تواند با رعایت تشریفات قانونی، طلب خود را اخذ کند. اما اگر راهن، دین یا وام خود را پرداخت کند، بر طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، انجام هر نوع معامله بیع به وسیله راهن در مورد ملک مورد رهن، با حقوق مرتهن منافات ندارد و طرح دادخواست الزام به فک رهن بر علیه فروشنده مال مورد رهن، در دادگاه قابل پذیرش است.
مرجع صالح رسیدگی به دادخواست الزام به فک رهن ملک
بر طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی،مرجع صالح رسیدگی به دعاوی اموال غیرمنقول، دادگاه محل ملک است، حتی اگر خوانده دعوا در آن محل ساکن نباشد. بنابراین دعوای الزام به فک رهن در مورد حقوق اموال غیرمنقول، مطرح می‌شود، دادگاه محل ملک مورد رهن، صالح به رسیدگی است.
وکیل ملکی و الزام به فک رهن ملک
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن با توجه به نوع فک رهن در تسهیلات وام بانکی، قرارداد مشارکت در ساخت یا فروش ملک مورد رهن متفاوت است. بنابراین برای موفقیت در پرونده الزام به فک رهن ملک در دادگاه، از مشاوره و وکالت وکیل متخصص ملکی بهره‌مند شوید.
سوالات حقوقی در مورد شرایط و نحوه طرح دادخواست الزام به فک رهن ملک را با وکیل ملکی در مشهد مطرح کنید، تا در مراحل رسیدگی در مرجع قضایی همراه شما باشد.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
