عقد بیع یکی از مهمترین عقود در قراردادهای تجاری و خرید و فروش ملک است که در جامعه مورد استفاده قرار می‌گیرد. عقد بیع در قانون به معنی خرید و فروش کالا بین فروشنده و خریدار است. در مواردی که قراردادهای خرید و فروش قانونی و صحیح تنظیم نشود،طرفین قرارداد در اثبات وقوع بیع دچار مشکلات حقوقی خواهند شد.
در این مقاله به موضوع روشهای اثبات فروش یا وقوع بیع در معاملات تجاری توسط وکیل متخصص دادگستری پرداخته شده‌است.
اثبات وقوع بیع
اثبات وقوع بیع یکی از انواع دادخواست‌های حقوقی است که خواهان با طرح دعوای مذکور در دادگاه صالح با ارائه مدارک و دلایل کافی وقوع بیع را اثبات می‌کند. مهمترین نکته در مورد دادخواست اثبات بیع این است که این دادخواست زمانی در دادگاه مطرح می‌شود که خریدار با سند عادی یا شفاهی مال منقول یا غیرمنقولی را خریداری کرده است. بنابراین برای اعتبار به خرید مال به وسیله سند عادی نیاز به اثبات وقع بیع دارد.
شرایط طرح دادخواست اثبات وقوع بیع
زمانیکه قراردادهای خرید و فروش در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، نیازی به اثبات وقوع بیع نیست. اما برای طرح دادخواست اثبات وقوع بیع باید شرایطی وجود داشته‌باشد. در نتیجه زمانیکه خریدار مالی را به صورت قرارداد شفاهی و با سند عادی خریداری کند و طرفین انعقاد قرارداد را منکر و اختلاف ایجاد شود، باید دادخواست مذکور را در مرجع صالح قضایی برای اثبات فروش و وقوع بیع مطرح کنند.
مراحل اثبات وقوع بیع در دادگاه
طرفین قرارداد خرید و فروش در صورت اختلاف در مورد اثبات وقوع بیع باید مراحل ذیل را انجام دهند تا به دادخواست اثبات وقوع بیع در دادگاه رسیدگی شود:
1- تنظیم دادخواست اثبات وقوع بیع
مهمترین مرحله برای اثبات وقوع بیع، تنظیم دادخواست است.با توجه به عواقب حقوقی که در صورت تنظیم درست و قانونی دادخواست وجود دارد،بهترین اقدام مشاوره با وکیل متخصص برای تنظیم دادخواست است.
2- ارائه مستندات قانونی اثبات بیع
برای طرح هر دادخواست حقوقی،خواهان باید مدارک و مستندات قانونی برای اثبات ادعای خود در دادگاه ارائه کند. مهمترین مستندات قانونی برای اثبات وقوع بیع در دادگاه شامل،مواد قانونی۱۹۰،۱۸۳،۱۹۱،۱۹۳،۳۳۸،۳۳۹،۳۶۲ قانون مدنی ماده ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک است.
3- مدارک برای اثبات وقوع بیع
برای طرح دادخواست اثبات وقوع بیع باید مدارک و دلایل کافی مانند قراردادهای کتبی خرید و فروش،فیش‌ها و رسید های مالی پرداختی،مکاتبات طرفین معامله و شهادت شاهدین به دادگاه ارائه شود.
4- صدور رای اثبات بیع در دادگاه
مقام قضایی با بررسی مستندات و مدارک پرونده اثبات وقوع بیع و دفاعیات طرفین دعوا، رای در مورد اینکه آیا بیع مذکور قانونی تنظیم شده یا نه را صادر می‌کند.
خواهان در دادخواست اثبات مالکیت
یکی از سوالاتی که در مورد اثبات وقوع بیع وجود دارد این است که در این نوع دعوی، خواهان چه کسی است. در دعوای اثبات فروش و وقوع بیع، خریدار خواهان و فروشنده خوانده دعوا است.
هزینه دادرسی اثبات وقوع بیع
با توجه به اینکه دعوای اثبات وقوع بیع در مورد اموال منقول یا غیرمنقول قابل تقویم است،هزینه دادرسی دعوای مذکور، مالی و بر طبق ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود.
اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت در قانون
دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک مطرح می‌شود. همچنین ملک مورد دعوا باید سابقه ثبتی در اداره ثبت املاک و اسناد نداشته‌باشد. اما دادخواست اثبات وقوع بیع در مورد اموال منقول و غیرمنقول مطرح می‌شود. دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک دارای سابقه ثبتی نیز می‌تواند مطرح شود.
طرح دادخواست اثبات وقوع بیع و تنظیم سند رسمی ملک
در صورتیکه عقد بیع به وسیله مبایعه‌نامه منعقد شده و ملک مورد نظر دارای سابقه ثبتی باشد و فروشنده سند رسمی را به نام خریداری انتقال نمی‌دهد و سند عادی را منکر می‌شود، خواهان می‌تواند همزمان دادخواست اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی ملک را در دادگاه محل ملک مطرح کند.
دادخواست اثبات وقوع بیع و دعوای خلع ید
یکی از سوالاتی که در مورد اختلافات در خرید و فروش ملک وجود دارد این است که آیا اثبات وقوع بیع و دعوای خلع ید را می‌توان همزمان در دادگاه مطرح کرد؟
یکی از شرایط اصلی برای طرح دعوای خلع ید این است که خواهان مالک رسمی ملک مورد دعوی است و با ارائه قولنامه یا مبایعه‌نامه نمی‌توان دعوای خلع ید را مطرح کرد. اما در دعوای اثبات فروش یا وقوع بیع، خواهان مالک رسمی ملک نیست و فقط دارای سند عادی مانند مبایعه‌نامه و قولنامه‌است. بنابراین نمی‌توان این دو دعوا را همزمان در مورد ملک مطرح کرد.
اثبات بیع با وکالتنامه
در بعضی موارد طرفین معامله خرید و فروش، مبایعه‌نامه یا قولنامه تنظیم نمی‌کنند و فروشنده به خریدار وکالت رسمی در دفتر اسناد رسمی اعطا می‌کند. در این مورد خریدار می‌تواند با ارائه وکالتنامه رسمی و رسیدهای پرداخت ثمن معامله به دادگاه، وقوع عقد بیع را اثبات کند.
اثبات وقوع بیع و مالکیت در قانون مدنی
قانونگذار در ماده ۳۶۲ قانون مدنی بیان کرده در صورتیکه در انعقاد عقد بیع، شرایط اصلی صحت معاملات رعایت شود، با وقوع عقد مذکور، خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن معامله است . همچنین بر طبق ماده ۳۶۴ قانون مدنی، در عقد بیع خیاری، از زمان انعقاد عقد، مالکیت خریدار واقع می‌شود، نه از زمان انقضای تاریخ خیار.
چه مرجعی به دادخواست اثبات فروش و وقوع بیع رسیدگی می‌کند؟
با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که مال مورد دعوا، منقول باشد، مرجع صالح قضایی شامل دادگاه محل تنظیم عقد بیع، دادگاه محلی که مال مبیع باید به خریدار تسلیم شود یا دادگاه محل اقامت فروشنده به عنوان خوانده دعوا است. اما در صورتیکه مورد دعوا مال غیرمنقول باشد، دادگاه محل ملک غیرمنقول مرجع صالح رسیدگی به دعوای اثبات فروش یا وقوع بیع است.
اثبات وقوع بیع در رای وحدت رویه
شماره رای وحدت رویه :۵۳۶
تاریخ رای وحدت رویه :۱۳۷۲/۰۹/۰۶
موضوع رای وحدت رویه : با توجه به رای وحدت رویه شماره ۵۳۶ دیوان عالی کشور، قانون در مورد تصرف مالک و متصرف ملک در عقد بیع، قبض و اقباض را شرط اصلی صحت معامله ندانسته است. بنابراین بر طبق ماده ۳۶۴ و ۳۶۲ قانون مدنی، با انعقاد عقد بیع، فروشنده مالک ثمن معامله و خریدار مالک مبیع است.
وکیل ملکی متخصص در اثبات وقوع بیع ملک
یکی از نکات مهم در اثبات وقوع بیع ملک، انتخاب وکیل متخصص ملکی است که بر قوانین و مقررات ملکی برای اثبات وقوع بیع تسلط و تجربه دارد. سوالات حقوقی در مورد طرح دادخواست اثبات بیع ، خلع ید، الزام به تحویل مبیع، الزام به تنظیم سند رسمی و رفع تصرف عدوانی را با وکیل متخصص ملکی مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
