ابطال معامله صوری یکی از انواع دعاوی ملکی است که اثبات آن در مرجع قضایی نیاز به تسلط بر قوانین و مقررات مربوط به قراردادها دارد. معامله صوری در ظاهر معامله واقعی و صحیح به نظر می‌رسد، اما در واقع قصد معامله، واقعی نیست. نحوه اثبات معامله صوری و ابطال آن در دادگاه، موضوعی مهم و پیچیده است.
معامله صوری
معامله صوری، معامله‌ای است که طرفین ظاهرا معامله‌ای را انعقاد می‌کنند، اما در واقع معامله‌ای صورت نگرفته است.معاملات صوری با هدف مخفی‌کردن واقعیت و قصد و هدفی به غیر از آنچه اعلام شده، انجام می‌شود. از آنجایی که در معامله صوری، قصد واقعی معامله وجود ندارد، باطل است. ابطال معامله صوری به این معنی است که این معامله از ابتدا در واقعیت وجود نداشته و اثر قانونی ندارد. برای اثبات معامله صوری نیاز به ادله و مدارک کافی برای نشان‌دادن نبود قصد واقعی طرفین برای معامله است.
ارکان اصلی دادخواست ابطال معامله صوری
قانونگذار بیان کرده برای طرح دادخواست ابطال معامله صوری باید دلایل ذیل وجود داشته‌باشد تا دادخواست در مرجع قضایی مسموع باشد.
- انعقاد قرارداد معامله به شکل ظاهری
- نبود قصد و هدف واقعی در قرارداد
- محرزبودن ذینفعی خواهان
مستندات قانونی برای طرح دعوای ابطال معامله صوری
با توجه به قانون، مواد قانونی که برای طرح دعوای ابطال معامله صوری می توان به آن استناد کرد، شامل مواد ۱۹۰،۱۹۱،۱۹۲،۱۹۴،۱۹۵ و ۲۱۸ قانون مدنی است.
نحوه اثبات معامله صوری
با توجه به اینکه معاملات صوری در ظاهر واقعی هستند، اثبات صوری‌بودن آن بسیار سخت و پیچیده است. اما بهترین اقدام برای اثبات معامله صوری، مشاوره با وکیل متخصص ملکی است که با روشهای اثبات معامله صوری تسلط و تجربه عملی دارد. مهمترین روشهای اثبات معامله صوری شامل موارد ذیل است:
- بررسی مدارک و اسناد معامله صوری
- شهادت شاهدین
- بررسی رفتار طرفین معامله
- ارجاع امر به کارشناس دادگستری
- مقایسه معامله صوری با معاملات مشابه در بازار
بررسی اسناد و مدارک معامله صوری
مهمترین روش برای اثبات معامله صوری و ابطال آن، بررسی اسناد و مدارک معامله مذکور توسط وکیل دادگستری است. با بررسی مدارک و اسناد، عدم تطابق بین شرایط بیان‌شده در معامله و شرایط واقعی معامله مشخص می‌شود. همچنین فاکتورها، رسید پرداخت مبلغ معامله، اسناد مالی و قراردادها باید مورد رسیدگی قرار گیرد.
شهادت شاهدین در معامله صوری
شهادت افرادی که اطلاعاتی در مورد هدف و قصد واقعی طرفین معامله دارند، یکی از راههای اثبات معامله صوری است. بنابراین شاهدین باید در دادگاه حاضر و اطلاعات در مورد معامله را بیان کنند.
تحلیل رفتار طرفین معامله صوری
یکی از راهکارهای اثبات معامله صوری، تحلیل رفتار طرفین معامله است. در صورتی که بعد از معامله، اموال یا دارایی‌ها، واقعی منتقل نشوند، دلیلی بر معامله صوری است.
مقایسه معامله صوری با معاملات مشابه در بازار
با مقایسه شرایط معاملات مشابه با معاملات صوری، می‌توان معامله غیرواقعی و صوری را تشخیص داد. بنابراین برای این امر بهتر است از مشاوره وکیل متخصص قراردادها و ملکی استفاده کنید، تا غیرواقعی‌بودن معامله مشخص شود.
ارجاع معامله به کارشناس دادگستری
مهمترین راهکار برای تشخیص معامله صوری، ارجاع معامله به کارشناس رسمی دادگستری است، که با تحلیل و تجزیه مدارک و مستندات معامله، صوری‌بودن معامله مشخص می‌شود.
دفاع خوانده در پرونده ابطال معامله صوری در دادگاه
یکی از مشکلات اصلی خوانده در دعاوی معامله صوری، دفاع در این نوع دعاوی است. در دعوای ابطال معامله صوری، مدعی غیرواقعی‌بودن معامله باید ادعای خود را در دادگاه ثابت کند.همچنین خوانده باید مدارک و مستندات مربوط به پرداخت ثمن معامله و نقل و انتقال سند را به مرجع قضایی ارائه کند.
هزینه دادرسی طرح دادخواست ابطال معامله صوری
در صورتی که موضوع دعوای ابطال معامله صوری، مال منقول باشد، هزینه دادرسی بر طبق قیمت مال منقول تعیین می‌شود. اما اگر مال غیر منقول باشد، هزینه دادرسی دادخواست ابطال معامله صوری، بر طبق ارزش منطقه‌ای ملک مشخص می‌شود.
رای ابطال معامله صوری چگونه اجرا می‌شود؟
با توجه به قانون، رای صادره در مورد ابطال معامله صوری، اعلامی است و اجراییه صادر نمی‌شود. در صورتیکه در مورد موضوع معامله صوری، سند رسمی تنظیم شده باشد، پرونده اجرایی تشکیل و یک نسخه از رای قطعی برای ابطال سند رسمی به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می‌شود.
ضمانت اجرایی اثبات معامله صوری در قانون
با توجه به مفاد قانونی، در صورت اثبات معامله صوری، ضمانت اجرای قانونی برای این نوع معاملات به شرح ذیل تعیین شده‌است :
- مهمترین ضمانت اجرایی اثبات معامله صوری، ابطال معامله صوری است.
- براساس ماده ۲۱ قانون اجرای محکومیت‌های مالی، در صورت اثبات معامله صوری با هدف فرار از دین، می‌توان دعوای حقوقی و کیفری را در دادگاه صالح مطرح کرد.
- قانونگذار برای افرادی که معامله صوری با هدف فرار از دین انجام می‌دهند، پرداخت جزای نقدی به میزان نصف محکوم‌به و پرداخت محکوم‌به از معامله مذکور تعیین کرده‌است، به شرطی که معامله صوری بعد از قطعی شدن رای مدیون،انجام شده‌باشد.
چه مرجعی به ابطال معامله صوری رسیدگی می‌کند؟
با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، به دعاوی مربوط به معاملات اموال غیر منقول مانند ملک، آپارتمان،زمین در دادگاه محل ملک رسیدگی می‌شود. بنابراین مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال معامله صوری اموال غیر منقول مانند زمین و خانه در دادگاه محل ملک یا زمین رسیدگی می‌شود. اما اگر موضوع معامله صوری، مال منقول باشد، دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاه محل انعقاد عقد قرارداد صوری، مرجع صالح رسیدگی است.
ابطال معامله صوری در نظریه مشورتی قوه قضاییه
شماره نظریه مشورتی: ۷/۹۸/۱۸۷۵
تاریخ نظریه مشورتی: ۱۳۹۸/۱۲/۲۷
موضوع نظریه مشورتی : با توجه به نظریه مشورتی مذکور، در صورتی که معامله با هدف فرار از دین به شکل صوری منعقد شود، بر طبق ماه ۲۱۸ و ۱۹۵ قانون مدنی، به دلیل نبود قصد در معامله باطل است. همچنین بر طبق ماده ۲۱ قانون اجرای محکومیت‌های مالی،در صورتی که معامله و انتقال مال به شخص دیگر با هدف فرار از دین انجام شود، جرم صورت گرفته و مرتکب به مجازات حبس تعزیری و پرداخت جریمه نقدی محکوم می‌شود.
معامله صوری در رای وحدت رویه دیوان عالی کشور
شماره رای وحدت رویه: ۷۷۴
تاریخ رای وحدت رویه: ۱۳۹۸/۰۱/۲۰
موضوع رای وحدت رویه: با توجه به ماده ۲۱ قانون اجرای محکومیت‌های مالی، اگر معامله و انتقال مالی با هدف فرار از دین انجام شود، موضوع جنبه کیفری دارد. اما در صورتی موضوع معامله صوری با هدف فرار از دین، جنبه کیفری دارد که نقل و انتقال مال بعد از قطعی‌شدن حکم دادگاه انجام شود.
وکیل متخصص ملکی و ابطال معامله صوری
با توجه به پیچیدگی دعاوی مربوط به معامله صوری و جنبه حقوقی و کیفری این نوع معاملات، بهترین اقدام برای طرح دعوای ابطال معامله صوری و معامله به قصد فرار از دین، مشاوره با وکیل ملکی است. سوالات حقوقی در مورد نحوه ابطال معامله صوری را با وکیل متخصص ملکی مشهد مطرح کنید تا در مراحل رسیدگی به دعوای مذکور در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
