مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک، یکی از دعاوی ملکی مطرح‌شده در مرجع قضایی است.دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف زمانی طرح می‌شود که شخصی در ملک دیگری یا منافع ملک بدون اجازه مالک اصلی استفاده غیرقانونی می‌کند. در این مورد مالک اصلی می‌تواند برای مطالبه هزینه‌های استفاده غیرقانونی از ملک یا منافع ملک در دادگاه طرح دعوا کند.
تعریف اجرت المثل ملک
اجرت المثل ملک، مبلغی است که شخص استفاده‌کننده غیرقانونی از ملک یا منافع ملک دیگری، باید به مالک اصلی ملک پرداخت کند. زیرا شخص بدون توافق و اجازه مالک اصلی، از ملک یا امتیازات ملک استفاده کرده‌است. در واقع اجرت المثل ایام تصرف، مبلغی برای جبران خسارت وارده به مالک اصلی در استفاده غیرقانونی از ملک است، حتی اگر از تصرف در ملک، منفعتی به دست نیاورد.
شرایط طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
قانونگذار بیان کرده برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:
- تصرف در ملک باید غیرقانونی و عدوانی باشد. مگر خوانده در دادگاه اجازه مالک برای استفاده از ملک را اثبات کند.
- تصرف شخص خوانده باید برای دادگاه محرز شود. خواهان باید با تامین دلیل، قرارداد اجاره منقضی و شهادت شاهدین، تصرف غیرقانونی خوانده را اثبات کند.
- مالکیت شخص خواهان در دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک باید به وسیله سند مالکیت اثبات شود.
معیار تعیین اجرت‌المثل ایام تصرف
برای محاسبه اجرت‌المثل ایام تصرف باید شرایط ذیل مورد توجه قرار گیرد :
- نبود قرارداد
- اتمام قرارداد
- تصرف به صورت عدوانی
- اثبات شروع تصرف عدوانی
- تاریخ استرداد ملک از متصرف
نبود قرارداد
یکی از نکاتی که در محاسبه اجرت المثل مورد توجه قرار می‌گیرد، عدم وجود قرارداد شفاهی یا کتبی بین متصرف و مالک است. بنابراین مبلغ اجرت‌المثل ایام تصرف، از زمان تصرف غیرقانونی و بدون اجازه مالک شروع می‌شود. در این حالت در صورت عدم استفاده متصرف از ملک، باید اجرت‌المثل را پرداخت کند.
اتمام قرارداد
در صورتی که قرارداد کتبی یا شفاهی بین مالک و متصرف منعقد شده و متصرف بدون اجازه مالک از ملک استفاده کند، از تاریخ اتمام قرارداد، اجرت‌المثل محاسبه می‌شود.
تصرف به صورت عدوانی
اگر تصرف در ملک دیگری با آگاهی از مالکیت دیگری انجام شود، از زمان تصرف، تعیین می‌شود.
اثبات شروع تصرف عدوانی
در بعضی موارد، مالک بعد از مدتی در مورد تصرف عدوانی ملک خود آگاه می‌شود. بنابراین مبلغ اجرت‌المثل از تاریخی که مالک تصرف غیرقانونی متصرف را اثبات کند، شروع می‌شود.
تاریخ استرداد ملک از متصرف
یکی از موارد مهم در محاسبه اجرت‌المثل ایام تصرف، تاریخ استرداد ملک از متصرف غیرقانونی به مالک اصلی است.
مبنای محاسبه اجرت‌المثل ایام تصرف
برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف باید قیمت روز ملک بر طبق نظر کارشناس دادگستری محاسبه شود. قیمت‌ها هر سال به وسیله مرجع قانونی اعلام و باید در محاسبات استفاده شود.
مستندات قانونی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
قانونگذار در مورد تصرف غیرقانونی در ملک دیگری و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، مفاد قانونی به شرح ذیل بیان کرده‌است :
- ماده ۳۲۰ و ۳۳۷ قانون مدنی
- برطبق ماده ۳۲۰ قانون مدنی، در صورتی که شخصی در مالکیت ملکی تصرف غیرقانونی انجام دهد، مسئول منافع ملک مورد غصب در زمان تصرف و بعد از آن است.
- برطبق ماده ۳۳۷ قانون مدنی، در صورتی که شخصی از مال دیگری با اجازه وی استفاده کند، باید اجرت‌المثل پرداخت کند، مگر مالک استفاده از منافع را به شکل رایگان به شخص واگذار کرده‌است.
- برطبق ماده ۳۲۸ قانون مدنی، در صورت تلف مال دیگری چه به عمد یا غیرعمد، شخص ضامن است و باید قیمت یا عین آن مال را به مالک برگرداند.
- قانونگذار در مورد تسبیب در ماده ۳۳۱ قانون مدنی بیان کرده در صورت اتلاف مال دیگری، باید قیمت یا مثل آن مال به مالک داده‌شود. همچنین اگر باعث خسارت، عیب یا نقص در مال دیگری شود، باید قیمت نقص و خسارت را به مالک پرداخت کند. بنابراین مالک می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف ملک را بر طبق باب تسبیب و باب اتلاف از خوانده در دادگاه مطالبه کند.
مراحل طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک
مراحل طرح دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف به شرح ذیل است :
- مالک اصلی ملک برای طرح دعوای مذکور باید ابتدا دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را تنظیم کند. بهترین راهکار برای تنظیم دادخواست، مشاوره با وکیل متخصص ملکی است.
- سپس مالک یا وکیل وی دادخواست را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌کند.
- خواهان باید به ضمیمه دادخواست، مدارک لازم شامل سند مالکیت ملک، مدارک هویتی مالک، تامین دلیل را به دادگاه ارائه کند.
- بعد از تشکیل جلسه رسیدگی در دادگاه، مقام قضایی با محرز بودن تصرف غیرقانونی ملک، برای محاسبه اجرت‌المثل ایام تصرف، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می‌شود.
- کارشناس دادگستری با توجه به نوع ملک، سن ساختمان، نوع کاربری ملک و قیمت اجاره عرف محل، مقدار اجرت‌المثل را مشخص می‌کند.
- قاضی بعد از ارائه نظریه کارشناس و مدارک و مستندات قانونی رای دریافت اجرت‌المثل را صادر می‌کند.
- بعد از قطعی‌شدن رای مذکور و عدم پرداخت اجرت‌المثل توسط محکوم‌علیه، خواهان می‌تواند توقیف اموال محکوم‌علیه را درخواست کند.
هزینه دادرسی دادخواست مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک
با توجه به قانون، هزینه دادرسی دریافت اجرت‌المثل، دعوای مالی است.همچنین بر طبق نظر هیات عالی، برای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک، هزینه دادرسی بر طبق تقویم خواهان تعیین می‌شود. اما اگر میزان خسارت مشخص نشود، با نظر کارشناس دادگستری بر طبق هزینه دادرسی ماده ۳ بند ۱۴ قانون وصول محاسبه می‌شود.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
قبل از تصویب قانون شورای حل اختلاف جدید در سال ۱۴۰۲، به دعاوی مطالبه اجرت المثل تا مبلغ بیست میلیون تومان در شورای حل اختلاف محل ملک و برای مبلغ بیشتر از بیست میلیون تومان در دادگاه عمومی حقوقی محل ملک رسیدگی می‌شد. اما با تصویب قانون جدید شورای حل اختلاف ۱۴۰۲ و تشکیل دادگاه‌های صلح، بر طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف ۱۴۰۲ به دعاوی مالی اجرت المثل تا صد میلیون تومان در دادگاه صلح محل وقوع ملک و به مبالغ بالاتر از صد میلیون تومان در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی می‌شود.
وکیل متخصص ملکی و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف
در دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک، باید شرایط قانونی طرح دعوای مذکور شامل مالکیت خواهان، تصرف خوانده و تصرف عدوانی وجودداشته‌باشد. بنابراین برای اثبات عدوانی‌بودن تصرف ملک و موفقیت در طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از مشاوره وکیل متخصص ملکی استفاده کنید. سوالات حقوقی در خصوص نحوه مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف ملک را با وکیل متخصص ملکی مشهد مطرح کنید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
