یکی از سوالاتی که در مورد تنظیم قرارداد اجاره منزل توسط موجر و مستاجر مطرح می‌شود، این است که چه مدارکی برای اجاره دادن منزل لازم است. شرط مهم و اساسی در تنظیم قرارداد اجاره منزل شامل ارائه سند مالکیت ملک، توجه به نوع قرارداد، حق انتقال مورد اجاره توسط مستاجر، قید ضمانت اجرایی عدم اجرای شرایط قرارداد اجاره مانند پرداخت نکردن اجاره است. در صورتیکه با قوانین و مقررات تنظیم قرارداد اجاره منزل آشنایی ندارید، در این مقاله موضوعات ذیل توضیح داده شده‌است .
انواع اجاره‌نامه منزل
یکی از مهمترین مدارک برای اجاره دادن منزل، تنظیم نوع سند اجاره است. سند اجاره به روش‌های مختلف مانند تنظیم سند اجاره منزل در دفتر اسناد رسمیِ، دفتر مشاور املاک، تنظیم سند اجاره به صورت دستی و تنظیم اجاره ملک در سامانه خودنویس املاک است. سند اجاره منزل به صورت محضری یا در دفتر املاک باید دارای کد رهگیری باشد.
- اجاره منزل محضری :
اجاره نامه منزل محضری نوعی اجاره‌نامه رسمی است که در مواقع اجرای قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مانند قانون خلع ید مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- اجاره نامه دفتر مشاور املاک :
این نوع اجاره‌نامه در فرم‌های مخصوص تصویبی اتحادیه مشاوران املاک تنظیم شده و باید دارای کد رهگیری باشد. در این مورد اجاره‌نامه منزل باید به وسیله کد ثبت معاملات اجاره در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات تایید شود.
- اجاره نامه منزل دستی :
این نوع اجاره‌نامه به شکل دستی تنظیم و شامل تایید و ثبت اطلاعات هویتی کامل موجر و مستاجر، مدت اجاره منزل، مبلغ اجاره منزل، امضا موجر و مستاجر و دو شاهد است. اجاره‌نامه منزل به صورت دستی با امضا دوشاهد دارای اعتبار اجاره‌نامه تنظیم‌شده در دفتر املاک است.
چه مدارکی برای تنظیم اجاره‌نامه منزل لازم است ؟
یکی از سوالات موجر و مستاجر این است که برای تنظیم سند اجاره منزل چه مدارکی لازم دارند.؟
مدارک لازم برای تنظیم اجاره‌نامه شامل موارد ذیل است :
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه مستاجر و موجر
- اصل سند مالکیت یا بنچاق ملک مورد اجاره
نکات مهم در تنظیم سند اجاره منزل
یکی از نکات مهم در اجاره منزل این است که موجر و مستاجر اطلاعات و شرایط لازم برای تنظیم سند اجاره‌نامه را داشته باشند و با آگاهی از قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر، از اختلافات بعدی در قرارداد اجاره ملک جلوگیری کنند. با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات روابط موجر و مستاجر بهترین اقدام این است که قبل از تنظیم سند اجاره منزل با وکیل متخصص ملکی در این زمینه مشورت کنند تا قرارداد اجاره قانونی تنظیم و ثبت شود. در این زمینه شما می توانید از وکلای باتجربه در موسسه حقوقی علیرضا قدیری مشورت بگیرید و از اقدام بدون اطلاع پیشگیری نمایید .
شرایط لازم برای تنظیم سند اجاره منزل شامل موارد ذیل است:
- شکل قرارداد اجاره منزل
- اخذ اجازه از موجر برای تعمیر و تغییر در ملک مورد اجاره
- سلب حق انتقال ملک اجاره‌ای از مستاجر ملک
- تعیین ضمانت اجرای قانونی پرداخت نکردن اجاره منزل
- تعیین وجه التزام در قرارداد اجاره منزل به دلیل تاخیر در تخلیه ملک توسط مستاجر
شکل قرارداد اجاره منزل :
یکی از موارد مهم در تنظیم اجاره‌نامه منزل، ” شکل قرارداد ” است. شکل قرارداد اجاره منزل باید به شرح ذیل باشد:
- قرارداد اجاره منزل باید در دو نسخه برای موجر و مستاجر تنظیم شود.
- قرارداد اجاره منزل باید به شکل کتبی تنظیم شود تا در موارد تخلیه ملک با مشکل روبرو نشوید .
- تمام صفحات قرارداد اجاره‌نامه باید توسط موجر،مستاجر و دو شاهد امضا و تایید شود.
- در اجاره‌نامه باید مدت اجاره و مورد اجاره ملک قید شود.
اخذ اجازه از موجر برای تعمیر و تغییر در ملک مورد اجاره :
در بعضی موارد مستاجر در ملک اجاره‌ای، تعمیر و تغییراتی می‌دهد و مبلغ هزینه را از اجاره ماهانه ملک کسر می‌کند. برطبق قانون روابط موجر و مستاجر، اگر اجازه تعمیر و تغییر در ملک مورد اجاره در قرارداد اجاره قید نشود، مستاجر نمی‌تواند مبلغ هزینه را از اجاره‌بهای ملک کم کند و موجر مسئولیتی برای پرداخت هزینه‌ها ندارد. بنابراین برای جلوگیری از هر گونه ضرر، اجازه تعمیر و تغییرات در ملک مورد اجاره را در قرارداد اجاره منزل قید کنید.
سلب حق انتقال ملک اجاره‌ای توسط مستاجر :
یکی از موارد مهم در قرارداد اجاره منزل ، مشخص کردن حق انتقال ملک توسط مستاجر به شخص دیگری است. بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر، اگر حق انتقال ملک اجاره‌ای توسط مستاجر در قرارداد اجاره منزل قید شود، مستاجر می‌تواند ملک را به دیگری انتقال دهد. بهتر است برای ضمانت اجرای قانونی انتقال ندان ملک،شرط تملیک مورد ودیعه در قرارداد اجاره ذکر شود.
تعیین ضمانت اجرای قانونی پرداخت نکردن اجاره منزل :
یکی از نکات مهم که در قرارداد اجاره منزل باید رعایت شود، تعیین ضمانت اجرایی برای پرداخت‌نکردن یا تعویق در پرداخت اجاره منزل است. بنابراین بهتر است در قرارداد اجاره ملک، موارد ذیل به عنوان ضمانت اجرایی نپرداختن اجاره قید شود :
- در صورتیکه مستاجر در پرداخت اجاره ملک، تاخیر داشته‌باشد، مبلغ اجاره‌بها از مبلغ ودیعه مستاجر به موجر انتقال داده شود.
- در صورتیکه مستاجر در پرداخت اجاره ملک تاخیر داشته باشد، بابت هر روز تاخیر در پرداخت باید مبلغ تعیین‌شده در قرارداد اجاره را به عنوان وجه التزام به موجر پرداخت کند.
تعیین وجه التزام در قرارداد اجاره منزل به دلیل تاخیر در تخلیه ملک توسط مستاجر :
تعیین وجه التزام به دلیل نپرداختن یا تعویق در پرداخت اجاره ماهانه ملک، باید در قرارداد اجاره منزل قید شود. بنابراین باید در قرارداد اجاره منزل قید شود که تعیین وجه التزام به دلیل نپرداختن اجاره ملک، حق مطالبه اجرت‌للمثل توسط موجر را نفی نمی‌کند. همچنین در صورتی که مبلغ ودیعه برای پرداخت وجه التزام به موجر کافی نباشد، مبلغ مذکور با طرح دعوای حقوقی در مرجع قضایی وصول خواهد شد.
تنظیم سند اجاره براساس قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول
یکی از مهمترین موارد در تنظیم سند اجاره منزل، این است که نحوه تنظیم سند اجاره بیشتر از دو سال و کمتر از دو سال متفاوت است. در صورتی که قرارداد اجاره منزل برای کمتر از دو سال تعیین شود، می‌توان سند اجاره را به صورت سند عادی و رسمی تنظیم کرد. اما با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در صورتی که قرارداد اجاره برای بیشتر از دو سال تعیین شود، قرارداد اجاره باید به شکل سند رسمی در سامانه ثبت معاملات اموال غیر منقول ثبت شود.
سوالات متداول در مورد تنظیم سند اجاره منزل :
- چرا در تنظیم قرارداد اجاره ملک، ارائه سند مالکیت اهمیت دارد؟
ارائه سند مالکیت ملک در تنظیم سند اجاره ضروری است. زیرا باید مالک قانونی ملک که قصد اجاره ملک را دارد مشخص شود.
- ارائه وکالتنامه در قرارداد اجاره ضروری است.؟
در مواردی که که مالک اصلی ملک به دلیل بیماری، سفر یا زندگی در خارج از کشور، نمی‌تواند در تنظیم قرارداد اجاره ملک حضور داشته‌باشد، ارائه وکالتنامه رسمی و قانونی از طرف مالک اصلی ملک ضروری است و می‌تواند به نمایندگی از مالک، قرارداد سند اجاره منزل را امضا کند. همچنین در وکالتنامه باید حق اجاره منزل از طرف مالک اصلی ملک قید شود تا بتواند ملک را اجاره دهد.
وکیل ملکی در تنظیم سند اجاره منزل :
با توجه به مطالب بیان‌شده در مورد نحوه تنظیم سند اجاره منزل طبق قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ و ۷۶، بهتر است در تنظیم قرارداد اجاره ملک با وکیل متخصص ملکی که بر قوانین و مقررات تنظیم قرارداد اجاره ملک تسلط و آگاهی کامل دارد، مشاوره بگیرید. سوالات حقوقی در مورد تنظیم سند اجاره ملک را با وکیل متخصص ملکی مطرح کنید، تا پاسخگوی سوالات ملکی شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با حضور وکلای باسابقه و با تجربه می تواند در این مورد به شما مشاوره داده و همکاری نماید .
