دعوای فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک، یکی از مهمترین دعاوی ملکی در سیستم قضایی است. در صورتی که متراژ ملک بر طبق متراژ قید شده در قرارداد خرید و فروش ملک کمتر یا بیشتر باشد، فروشنده یا خریدار با توجه به شرایط قانونی می‌توانند دعوای فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک را در دادگاه مطرح کند.
تاثیر تفاوت متراژ در قیمت ملک
در قراردادهای فروش ملک، متراژ و مساحت ملک از مهمترین و تاثیرگذارترین عوامل در تعیین قیمت ملک است. بر طبق ماده ۴۱۵ قانون مدنی، در صورتی که به طرفین معامله خرید و فروش ملک به دلیل تفاوت در متراژ ملک، خسارت وارد شود، شخص متضرر میتواند اصلاح قرارداد یا فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت و متراژ ملک را مطرح کند.
فسخ معامله و اختلاف متراژ ملک
در صورتی که فروشنده و خریدار در متراژ ملک مورد معامله اختلاف داشته‌باشند، با توجه به وجود شرایط قانونی، می‌توان معامله را فسخ کرد. همچنین بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، حق فسخ معامله به دلیل اختلاف در مساحت ملک تعیین شده‌است. اگر مساحت ملک، وصف اصلی مبیع باشد، فروشنده باید قیمت اختلافی متراژ ملک را به خریدار پرداخت کند. همچنین اگر متراژ ملک بیشتر از میزان تعیین‌شده در قرارداد باشد، بر طبق ماده ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
شرایط فسخ معامله در قانون
قانونگذار بیان کرده، در صورتیکه در قراردادها شرایط اصلی معامله رعایت نشود، با استناد به این شرایط اصلی، می‌توان فسخ معامله یا ابطال قرارداد را از مرجع قضایی درخواست کرد. براساس ماده ۱۸۵ قانون مدنی، در عقد لازم، طرفین معامله حق فسخ معامله را ندارند، مگر شرایط قانونی فسخ معامله وجود داشته‌باشد.
شرایط قانونی فسخ معامله شامل موارد ذیل است:
- در صورتی که بر طبق قانون یا با توافق طرفین قرارداد، حق فسخ معامله در قرارداد ذکر شود.
- در صورتی که قانون، حق فسخ معامله را برای طرفین معامله تعیین کرده‌است. حق فسخ قانونی در ماده ۳۹۶ قانون مدنی بیان شده‌است. در صورت وجود خیار عیب، خیار حیوان، خیار وصف، خیار تاخیر ثمن، خیار مجلس، خیار غبن، خیار تدلیس، خیار تخلف شرط و خیار تخلف از وصف .
- در صورتی که طرفین قرارداد با وجود اعمال خیارات قانونی، اسقاط خیارات را شرط نکرده باشند.
حق فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک در قانون مدنی
قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی، برای فروشنده و خریدار حق فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک را تعیین کرده‌است. در صورتی که مساحت ملک فروخته‌شده بیشتر از مساحت تعیین‌شده در قرارداد خرید و فروش ملک باشد، فروشنده میتواند فسخ معامله را در دادگاه مطرح کند. اگر مساحت ملک کمتر از مساحت تعیین‌شده در قرارداد فروش ملک باشد، خریدار میتواند فسخ معامله را مطرح کند.
فسخ معامله به استناد ماده ۲۱۹ قانون مدنی
براساس ماده ۲۱۹ قانون مدنی، اگر در معاملات و قراردادها اطلاعات یا شرطی قید شود که باعث تغییر شرایط قرارداد یا ایجاد خسارت به طرفین قرارداد شود، قانونگذار این حق را برای طرفین قرارداد قرار داده تا معامله را فسخ کنند. در صورتیکه در قرارداد مساحت ملک با متراژ واقعی ملک، تفاوت و در ارزش ملک تاثیر داشته‌باشد، خریدار میتواند فسخ معامله به دلیل اختلاف در مساحت ملک را در مرجع قضایی صالح مطرح کند.
فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک در قانون پیش‌فروش ساختمان
یکی از موارد اختلاف مساحت ملک زمانی است که خریدار ملکی را به صورت پیش‌خرید، خریداری می‌کند، در این حالت بر طبق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر مساحت ملک ۵ درصد بیشتر از متراژ قید‌شده در قرارداد پیش‌خرید ملک باشد، خریدار میتواند دعوای فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک را در دادگاه مطرح کند. همچنین اگر کسری متراژ ملک ۹۵ درصد کمتر از مقدار قید‌شده در قرارداد پیش‌فروش ملک باشد، خریدار میتواند فسخ معامله را در دادگاه مطرح و خسارت وارده را بر طبق قیمت روز از فروشنده دریافت کند. اما اگر متراژ در قرارداد با متراژ صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد اختلاف داشته‌باشد، هیچ یک از خریدار و فروشنده حقی برای فسخ معامله را ندارند.
فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک در قانون ثبت اسناد و املاک
- در صورتیکه در قرارداد خرید و فروش، ارزش ملک بر طبق مساحت مورد توافق خریدار و فروشنده در قرارداد تعیین شود، در صورت کسری متراژ بر طبق صورت مجلس تفکیکی ملک، خریدار میتواند دادخواست مطالبه اضافه‌پرداختی را به دلیل نقص کسری مساحت ملک در دادگاه صالح مطرح کند.
- از آنجایی که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک مشخص می‌شود، بر طبق ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک، خریدار میتواند کسری مساحت را از قیمت ملک کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از صورت مجلس تفکیکی باشد، ذینفع میتواند در اولین سند انتقال تفاوت قیمت و هزینه‌های ثبتی و قانونی را به اداره ثبت اسناد و املاک واریز و تقاضای اصلاح سند را بر طبق مساحت واقعی در صورت مجلس تفکیکی افزایش دهد.
فسخ معامله و اختلاف مساحت ملک در رویه قضایی دادگاه‌ها
در صورتیکه در مورد مساحت ملک اختلاف ایجاد و در دادگاه مطرح شود، برای حل اختلاف، مقام قضایی از رویه قضایی استفاده می‌کند. با توجه به رویه قضایی در مراجع قضایی،اطلاعات درج‌شده در قرارداد و سند رسمی ملک مورد بررسی قرار می‌گیرد. اگر اختلاف در مساحت ملک به اندازه‌ای که باعث تاثیر در قیمت و ارزش ملک شود، به تعدیل قیمت ملک یا فسخ معامله با توجه به شرایط قانونی موجود رای صادر می‌شود.
تعدیل قیمت در اختلاف مساحت ملک
شرط تعدیل قیمت یکی از راهکارهای حل اختلاف مساحت ملک در قراردادها است. بنابراین اگر مساحت ملک کمتر از متراژ قید شده در قرارداد باشد، طرفین قرارداد می توانند در خصوص تعدیل قیمت ملک بر طبق مساحت واقعی با یکدیگر توافق کنند. تعدیل قیمت ملک با توافق طرفین معامله در ماده ۳۷۶ قانون مدنی بیان شده‌است.
چه مرجعی به دعوای فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک رسیدگی می‌کند؟
با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، به دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول مانند ملک یا ساختمان در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود. بنابراین به دادخواست فسخ معامله به دلیل اختلاف در مساحت ملک یا مستحق للغیر بودن ملک در دادگاه محل ملک رسیدگی می‌شود.
وکیل متخصص ملکی در فسخ معامله
با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات قراردادها و معاملات خرید و فروش ملک، برای فسخ معامله به دلیل اختلاف مساحت ملک با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید. سوالات حقوقی در مورد روشهای فسخ‌های معامله در قراردادهای خرید و فروش ملک و قراردادهای پیش‌فروش ملک با وکیل ملکی مشهد مطرح کنید تا به نتیجه موفقیت‌آمیز در پرونده‌های ملکی دست یابید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
