شرایط فسخ قرارداد در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

فسخ قرارداد یکی از مهمترین چالش‌ها و مشکلات حقوقی در معاملات است. دعوای فسخ قرارداد زمانی در مرجع قضایی مطرح می‌شود که یکی از طرفین معامله با توجه به وجود شرایط قانونی فسخ، خواستار فسخ قرارداد هستند. قانونگذار در قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، شرایط فسخ قرارداد را بیان کرده که طرفین معامله برای فسخ قرارداد باید در مدت ۱۵ روز از تاریخ اعمال حق فسخ، دادخواست فسخ قرارداد را در دادگاه صالح مطرح کنند.

فسخ قرارداد

یکی از راههای قانونی برای انحلال قراردادها، فسخ قرارداد است که باید شرایط قانونی این فسخ بین طرفین معامله وجود داشته‌باشد. خیارات قانونی، یکی از مهمترین شرایط برای فسخ قرار داده است. اما قانونگذار در قانون الزام به تنظیم سند رسمی، شرایط خاصی برای فسخ قرارداد تعیین کرده‌است. بنابراین با توجه به این قانون، در صورتی که خریدار ۱۵ روز بعد از فسخ قرارداد، برای فروشنده اظهارنامه ارسال نکند، نمی‌تواند فسخ قرارداد را از مرجع قضایی درخواست کند.

نحوه فسخ قرارداد در قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات

قانونگذار در قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول، شرایط فسخ قراردادها را بیان کرده که شامل ثبت و اعمال حق فسخ قرارداد در سامانه ثبت رسمی معاملات غیر منقول، بر طبق رای قطعی دادگاه یا رای داوری صادر شده‌باشد.در حالتی دیگر، حق فسخ قرارداد و ثبت در سامانه ثبت معاملات غیرمنقول نیاز به رای دادگاه یا داوری نیست.

شرایط حق فسخ قرارداد در سامانه ثبت رسمی معاملات بر طبق رای دادگاه یا داوری

قانونگذار در ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بیان کرده، در صورتی که ثبت حق فسخ قرارداد بر طبق رای دادگاه یا داوری باشد، تشریفات قانونی ذیل باید انجام شود تا دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد در مرجع قضایی صالح مسموع باشد :

• وجود شرایط قانونی فسخ قرارداد
• وجود دلیل موجه قانونی برای فسخ
• تطابق با شرایط قرارداد
• حق فسخ قرارداد و ارسال اظهارنامه
• طرح دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد

• وجود شرایط قانونی فسخ قرارداد

اولین موضوع در فسخ قرارداد، وجود شرایط قانونی فسخ است. مثال  : اگر مدت اعتبار قراردادی تمام شود، نمی‌توان قرارداد را فسخ کرد یا در صورتی که طرفین معامله، اختیار فسخ معاملات را با اسقاط این حق، ساقط کنند، حتی با وجود شرایط فسخ، نمی‌توان معامله را فسخ کرد.

• وجود دلایل موجه قانونی برای فسخ قرارداد

برای فسخ هر قراردادی باید دلایل موجه و قانونی وجود داشته باشد، مانند عدم اجرای مفاد قرارداد یا اشتباه و تقلب در قرارداد

• تطابق با شرایط قرارداد

در بعضی از قراردادها، طرفین معامله، بندهایی در مورد شرایط خاص فسخ  تعیین می‌کنند، بنابراین با رعایت این مفاد می‌توان قرارداد را فسخ کرد.

• انجام فسخ قرارداد و ارسال اظهارنامه و ثبت در سامانه ثبت رسمی معاملات

طرفین معامله دارای حق فسخ باید قصد خود از فسخ قرارداد را بیان کنند. بنابراین ۱۵ روز بعد از اعمال حق فسخ قرارداد، باید اظهارنامه رسمی را به طرف مقابل معامله ارسال کند. سپس فسخ قرارداد را در سامانه ثبت رسمی معاملات غیرمنقول ثبت تا فسخ قرارداد تحقق یابد.

• طرح دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد

بعد از اینکه اظهارنامه فسخ قرارداد به طرف معامله ارسال شد، در مهلت ۱۵ روز بعد از ارسال اظهارنامه رسمی فسخ، دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد باید در مرجع قضایی صالح مطرح شود.

حق فسخ قرارداد و ثبت رسمی در سامانه بدون رای دادگاه یا داوری

در بعضی موارد بدون صدور رای دادگاه یا داوری می توان فسخ قرارداد را در سامانه ثبت رسمی معاملات غیرمنقول ثبت کرد. بنابراین صاحب حق فسخ قرارداد باید سریعا فسخ قرارداد را در سامانه ثبت معاملات غیرمنقول ثبت تا دعوای تنفیذ فسخ قرارداد در دادگاه مسموع باشد.

ضمانت اجرای رعایت نکردن تشریفات قانونی فسخ قرارداد در سامانه ثبت رسمی معاملات غیرمنقول

بر طبق ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول تبصره ۱ و ۶، ضمانت اجرای عدم رعایت تشریفات قانونی فسخ قرارداد در سامانه ثبت معاملات شامل موارد ذیل است:

• دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد در دادگاه قابلیت استماع ندارد و در صورت طرح دادخواست مذکور، قرار عدم استماع دعوا صادر می‌شود.
• در صورت عدم رعایت تشریفات قانونی فسخ قرارداد در سامانه ثبت رسمی معاملات، صاحب حق فقط می‌تواند دادخواست استرداد عوض را در دادگاه صالح مطرح کند.

فسخ قرارداد در ماده ۳ قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات

با توجه به ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در صورتیکه صاحب حق فسخ در خیار فسخ، حق فسخ خود را اعمال نکند و قبل از اعمال حق فسخ از طرف فروشنده، ثمن معامله بعد از مهلت تعیین‌شده قانونی در قرارداد توسط خریدار پرداخت شود،حق فسخ فروشنده ساقط و اقدام فروشنده برای انجام‌ندادن حق فسخ بر طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، حق فسخ قرارداد را از بین می‌برد. زیرا بر طبق ماده ۲۳ ایین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات، حق فسخ قرارداد برای مدت نامحدود قابل اجرا نیست. بنابراین صاحب حق فسخ، باید در مهلت متعارف، برای حق فسخ اقدام کند . در صورت عدم اقدام برای حق فسخ قرارداد، این به معنای اماره‌ای از ساقط ‌شدن حق فسخ قرارداد برای صاحب حق فسخ است.

فسخ قرارداد در نظریه مشورتی قوه قضاییه

در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۵۷ تاریخ  ۱۴۰۳/۰۸/۰۶ قوه قضاییه در مورد موارد ذیل توضیح داده‌شده‌ است:

• شرایط طرح دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد
• خیارات در فسخ قرارداد در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
• طرح دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد با سند عادی استرداد عین مال در فسخ قرارداد

• شرایط طرح دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد

با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد در مورد قراردادهایی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت است،مطرح می‌شود. بنابراین معاملاتی که برطبق سند عادی منعقد می‌شوند، مشمول این قانون نیستند.

• خیارات در فسخ قرارداد در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

با توجه به متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، تعیین زمان ۱۵ روز بعد از ارسال اظهارنامه رسمی در مورد فسخ قرارداد با مقررات قانونی در مورد شرط خیارات قانونی در قانون مدنی، تعارض ندارد و قابلیت اجرایی دارد.

• طرح دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد با سند عادی

برطبق قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول، در صورت انعقاد قرارداد با سند عادی، نمی‌توان دعوای تنفیذ فسخ قرارداد را در دادگاه مطرح کرد و دعوای مذکور فقط برای معاملاتی قابل طرح است که در سامانه ثبت رسمی معاملات غیرمنقول ثبت شده است.

استرداد عین مال در فسخ قرارداد

بر طبق نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۷/۱۴۰۳/۴۵۷ مربوط به تاریخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۶، در خصوص فسخ قرارداد و استرداد عین مال، بیان شده در صورتیکه مال در قرارداد به شخص ثالث انتقال یافته و معامله دوم منحل شده، اعاده دادرسی قابل اعمال نیست و نمی‌توان قیمت روز مال در معامله را به عنوان بدل حیلوله قبول و استرداد کرد.

چه مرجعی به دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد بر طبق قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات رسیدگی می‌کند؟

با توجه به ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی غیرمنقول، دادگاه محل ملک است. بنابراین به دعوای تنفیذ فسخ قرارداد معاملات غیرمنقول بر طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات در دادگاه محل ملک رسیدگی می‌شود.

وکیل ملکی متخصص در فسخ قرارداد بر طبق قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات

با توجه به اهمیت قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول، برای طرح دعوای فسخ قرارداد بر طبق قانون مذکور و وجود شرایط خاص قانونی، بهترین اقدام برای طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد، مشاوره با وکیل متخصص ملکی است که به تمام قوانین، مقررات و آیین‌نامه قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول تسلط کامل دارد. سوالات حقوقی در مورد فسخ قرارداد را با وکیل متخصص ملکی در  مشهد مطرح کنید.

موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .