یکی از سوالاتی که در مورد اجاره مغازه و اماکن تجاری وجود دارد این است که در صورتیکه مستاجر مفاد قرارداد را عمل نکند، یا بعد از پایان تاریخ قرارداد،ملک را تخلیه نکند، چگونه می‌توان در سریع‌ترین زمان ممکن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری را از مرجع قضایی دریافت کرد ؟ همچنین با توجه به قوانین و مقررات، مستاجر نیز میتواند در شرایط خاص، درخواست حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری را از دادگاه درخواست کند. با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر، بهترین اقدام برای گرفتن حکم تخلیه مغازه و ملک تجاری، انتخاب وکیل متخصص ملکی با تجربه و مسلط به قوانین و مقررات است. در این مقاله در خصوص نحوه گرفتن حکم تخلیه مغازه و ملک تجاری توسط بهترین وکیل ملکی پرداخته شده‌است.
حکم تخلیه مغازه و ملک تجاری
حکم تخلیه ملک، پروسه قانونی برای حمایت موجر در مواقعی است که مستاجر مفاد قرارداد اجاره ملک را رعایت نکرده یا در پایان تاریخ قرارداد، ملک را تخلیه نمیکند. در این حالت موجر میتواند خودش یا توسط وکیل متخصص ملکی، درخواست حکم تخلیه ملک را در مرجع قضایی مطرح کند. دلایل اصلی برای درخواست حکم تخلیه ملک شامل نپرداختن اجاره، عدم رعایت مفاد قرارداد اجاره، تخریب، ایجاد خسارت و استفاده از ملک برای هدفهای غیر تجاری است.
حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری چه شرایطی دارد ؟
یکی از سوالاتی که در مورد تخلیه مغازه و ملک تجاری وجود دارد این است که ابتدا باید بدانیم در چه شرایطی می‌توان حکم تخلیه مغازه را از دادگاه درخواست کرد. اولین نکته در این مورد این است که شرایط گرفتن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری با توجه به نوع قرارداد اجاره مربوط به قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ متفاوت است. اما به طور کلی شرایط عمومی برای تخلیه مغازه یا ملک تجاری شامل موارد ذیل است:
- در صورتیکه مستاجر ملک را با هدف معینی اجاره کرده و هدف از اجاره ملک را تغییر دهد.
- در صورتی که مدت اجاره مغازه یا ملک تجاری تمام شده و مستاجر ملک را به موجر تحویل ندهد.
- در صورتیکه مستاجر بر طبق قرارداد اجاره، مبلغ اجاره را پرداخت نکند.
- اگر مستاجر در استفاده از مغازه یا ملک تجاری تعدی و تفریط کند و باعث ایجاد خسارت و آسیب در ملک شود.
شرایط گرفتن حکم تخلیه مغازه توسط مستاجر
- در صورتی که شرایط و موارد مغازه یا ملک تجاری در قرارداد اجاره با شرایط واقعی ملک مغایرت داشته‌باشد.
- در صورت فوت مستاجر، ورثه مستاجر، خواستار فسخ قرارداد اجاره مغازه یا ملک تجاری باشد.
- در صورتی که مغازه یا ملک تجاری دارای عیبی باشد که نتوان از ملک تجاری منفعت کسب کرد، مستاجر میتواند تخلیه مغازه یا فسخ قرارداد اجاره را درخواست کند.
مهلت قانونی برای گرفتن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری
با توجه به حجم پرونده‌های قضایی در دادگاه‌ها، نمی‌توان زمان مشخصی برای گرفتن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری تعیین کرد. اما بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر، بعد از گرفتن حکم تخلیه مغازه، مستاجر بیست روز مهلت قانونی برای اعتراض به حکم تخلیه ملک دارد. همچنین مستاجر بعد از قطعی‌شدن حکم تخلیه مغازه، ده روز برای تخلیه ملک مهلت دارد.
نحوه گرفتن حکم تخلیه مغازه
بر طبق قانون دو راهکار برای گرفتن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری وجود دارد.اولین راهکار این است که موجر درخواست حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری را در دادگاه صالح مطرح کند. دومین راهکار این است که از طریق اجرای ثبت املاک و اسناد حکم تخلیه مغازه را اخذ کند.
گرفتن حکم تخلیه مغازه از ثبت املاک و اسناد
مهمترین نکته در مورد گرفتن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری از اداره ثبت املاک و اسناد این است که ملک دارای سند رسمی باشد.بعد از ثبت حکم تخلیه مغازه در اجرای ثبت اسناد و املاک، حکم تخلیه به مستاجر ابلاغ قانونی می‌شود و مستاجر باید درمهلت قانونی مغازه یا ملک تجاری را تخلیه کند.
گرفتن حکم تخلیه مغازه از دادگاه صلح( شورای حل اختلاف)
در صورتیکه موجر درخواست حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری را در مرجع قضایی مطرح کند، با توجه به قانون جدید شورای حل اختلاف، پرونده به دادگاه صلح ارجاع می‌شود.در این حالت موجر اسناد و مدارک را به دادگاه ارائه می‌کند،سپس حکم تخلیه مغازه توسط مقام قضایی صادر می‌شود.بعد از ابلاغ قانونی حکم تخلیه مغازه به مستاجر، باید ملک در مهلت قانونی تخلیه شود.
چه مدارکی برای گرفتن حکم تخلیه مغازه لازم است ؟
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری شامل موارد ذیل است:
- اصل و کپی برابر اصل سند مالکیت مغازه یا ملک تجاری
- اصل و کپی برابر اصل قرارداد اجاره مغازه یا ملک تجاری
- اصل یا کپی برابر اصل فیش‌های واریزی مبلغ اجاره مغازه
- در صورت ایجاد خسارت توسط مستاجر در مغازه یا ملک تجاری، موجر باید با مدرک و اسناد آن را در دادگاه ثابت کند.
- اگر مستاجر اجاره مغازه یا ملک تجاری را در مدت ۳ ماه پرداخت نکند و موجر اجازه استفاده از مغازه را به مستاجر ندهد،موجر باید این مورد را توسط ارسال اظهارنامه در مرجع قضایی ثابت کند.
نحوه طرح درخواست حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری
با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر، شرایط طرح درخواست حکم تخلیه ملک تجاری با توجه به نوع قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶رو ۷۶ متفاوت است.برطبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، درخواست حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری، باید به دادگاه ارائه شود تا با بررسی مدارک و مستندات، حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری صادر شود. اما در مواردیکه قرارداد اجاره مغازه یا ملک تجاری برطبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است، برای حکم تخلیه ملک تجاری یا مغازه با قرارداد عادی به دادگاه صلح و برای اماکن تجاری با قرارداد رسمی می‌توان به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد. همچنین در خصوص صدور حکم تخلیه مکان تجاری دارای حق سرقفلی باید به دادگاه حقوقی محل مغازه یا ملک تجاری، درخواست حکم تخلیه را مطرح کرد.
حکم تخلیه و حق سرقفلی
یکی از نکات مهم در خصوص حکم تخلیه مغازه و املاک تجاری این است که اگر مستاجر در قرارداد اجاره ملک تجاری یا مغازه،حق سرقفلی پرداخت کرده‌باشد، موجر در زمان تخلیه ملک باید حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند. اما در مواردی که مستاجر اجاره مغازه و ملک تجاری را پرداخت نکند و شغل خود را در ملک تجاری یا مغازه تغییر دهد و باعث تعدی و تفریط در ملک شود، بر طبق قانون نمی‌تواند حق سرقفلی را از موجر دریافت کند.
قوانین حاکم بر تخلیه مغازه یا ملک تجاری
قوانین و مقررات حاکم بر روابط موجر و مستاجر مانند صدور حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری شامل موارد ذیل است:
- قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
- قانون روابط موجر ومستاجر سال ۶۲
- قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
مرجع صالح رسیدگی به درخواست حکم تخلیه مغازه
یکی از سوالاتی که در مورد صدور حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری وجود دارد این است که مرجع صالح رسیدگی به درخواست حکم تخلیه اماکن تجاری تنظیم‌شده برطبق قرارداد اجاره سال ۵۶ و ۷۶ ، چه مرجعی است.؟در صورتیکه قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری برطبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، دادگاه حقوقی محل ملک تجاری و مغازه صالح به رسیدگی است. بنابراین دادگاه صلح( شورای حل اختلاف) صلاحیت رسیدگی به حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری تنظیم‌شده براساس قرارداد سال ۱۳۵۶ را ندارد. زیرا قرارداد اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، شامل حق سرقفلی است که در حکم تخلیه اماکن تجاری باید اظهار نظر کند. اما در خصوص صدور حکم تخلیه اماکن تجاری دارای قرارداد اجاره مشمول سال ۱۳۷۶، دادگاه صلح ( شورای حل اختلاف)، محل ملک تجاری صالح به رسیدگی است.
وکیل متخصص ملکی برای گرفتن حکم تخلیه ملک تجاری
از آنجاییکه قوانین و مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر و صدور حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری با توجه به قرارداد اجاره شامل قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و 76 پیچیده است، قبل از هر اقدام برای طرح درخواست حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری از مشاوره و وکالت وکیل متخصص ملکی استفاده کنید، تا در سریع‌ترین زمان ممکن حکم تخلیه مغازه یا ملک تجاری را از مرجع قضایی اخذ کنید.
