استفاده از قولنامه جعلی در خرید و فروش ملک یکی از مشکلات حقوقی است که عواقب زیادی برای طرفین معامله ایجاد می‌کند. قانونگذار برای جلوگیری استفاده از جعل اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه، برای مرتکبین آن مجازات تعیین کرده‌است. بهترین اقدام در مواجهه با قولنامه ساختگی و طرح دادخواست جعل قولنامه، مشاوره با وکیل متخصص ملکی است که به قوانین و مقررات ملکی تسلط دارد و به راحتی جعلی‌بودن قولنامه را در دادگاه اثبات می‌کند.
جعل سند عادی در قانون
جعل سند عادی در قانون تعریف شده‌است. جعل سند عادی به معنی ساخت هر نوع نوشته، مهر، امضا، خراشیدن، تراشیدن، تحریف، تغییر، خط‌زدن و سیاه کردن مفاد سند است. جعل سند عادی مانند جعل قولنامه دستی و مبایعه‌نامه.
تعریف قولنامه جعلی
قولنامه جعلی یکی از اسناد عادی است که در خرید و فروش ملک به جای نسخه اصلی قولنامه به شکل غیرقانونی و باهدف کلاهبرداری مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این قولنامه‌ها، اطلاعات نادرست در مورد فروشنده، خریدار، مشخصات ملک و شرایط معامله وجود دارد. هدف اصلی استفاده از قولنامه جعلی، کسب منفعت شخص جاعل و فریب طرفین معامله است. جعل قولنامه توسط بنگاه در معاملات ملکی مانند خرید و فروش ملک، اجاره و انتقال مالکیت مورد استفاده قرار می‌گیرد.
انواع قولنامه جعلی
برای آگاهی در مورد جعل در اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه، بهتر است با انواع قولنامه جعلی آشنا شوید تا بتوانید این نوع قولنامه‌ها را تشخیص دهید.
- قولنامه جعلی مالکیت ملک
- قولنامه جعلی اجاره ملک
- قولنامه جعلی خرید و فروش ملک
- قولنامه جعلی پیش فروش ملک
- قولنامه جعلی انتقال مالکیت ملک
قولنامه جعلی مالکیت ملک
در این نوع قولنامه، شخص جاعل خود را مالک قانونی ملک معرفی و با فریب خریدار ملک را به فروش می‌رساند ، در صورتی که ملک متعلق به شخص دیگری است.
قولنامه جعلی اجاره ملک
در این نوع قولنامه جعلی، شخص جاعل ملک متعلق به دیگری را اجاره می‌دهد. این قولنامه شامل اطلاعات نادرست در مورد مبلغ اجاره، مدت زمان اجاره و مشخصات ملک است.
قولنامه جعلی خرید و فروش ملک
شخص جاعل برای خرید و فروش ملک از این نوع قولنامه جعلی استفاده می‌کند. در این قولنامه اطلاعات نادرست شامل شرایط پرداخت ثمن معامله، قیمت معامله و مشخصات ملک است.
قولنامه جعلی انتقال مالکیت ملک
در این مورد شخص جاعل با استفاده از قولنامه جعلی، ملک متعلق به دیگری را در دفتر اسناد رسمی به نام خود انتقال می‌دهد.
قولنامه جعلی پیش فروش ملک
در این مورد شخص جاعل با قولنامه جعلی برای فریب خریداران، ملکی که ساخته نشده یا متعلق به دیگری است را به صورت پیش فروش به خریدار می‌فروشد.
نحوه تشخیص قولنامه جعلی
برای جلوگیری از هر گونه فریب و کلاهبرداری در خصوص قولنامه‌ها، بهتر است با روشهای تشخیص قولنامه جعلی آشنا شوید تا در دام افراد کلاهبردار نیفتید.
نحوه تشخیص قولنامه جعلی به شرح ذیل است :
تشخیص اصالت سند
در این مورد بهتر است با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی یا سازمان‌های صادرکننده سند،اصالت مدارک و مستندات موجود در قولنامه بررسی و تایید شود.
بررسی هویت و مشخصات طرفین معامله
برای جلوگیری از کلاهبرداری اشخاص جاعل، قبل از هر معامله هویت و مشخصات طرفین معامله با کارت ملی و شناسنامه بررسی شود.
مطابقت امضا
در این مورد بهتر است امضای طرفین معامله در قولنامه با امضای قبلی در اسناد رسمی مورد تطابق قرار گیرد. در این حالت هر نوع تغییر در امضا با امضای ثبت‌شده در اسناد رسمی، دلیلی بر جعلی بودن قولنامه است.
کیفیت چاپ کاغذ قولنامه
در بیشتر موارد قولنامه‌های جعلی با کیفیت پایین چاپ می‌شوند. بنابراین به کیفیت چاپ و نوع کاغذ در قولنامه‌ها دقت شود.
بررسی نشانه‌های امنیتی
در بسیاری موارد در قولنامه‌های رسمی از هولوگرام، کد و الگوهای خاص استفاده میشود. بنابراین نبود این نشانه ها دلیلی بر جعلی بودن قولنامه است.
مشاوره حقوقی با وکیل
مهمترین روش برای جلوگیری از فریب و کلاهبرداری در قولنامه جعلی، مشاوره با وکیل متخصص قراردادها است که به راحتی قولنامه جعلی را تشخیص می‌دهد.
ضمانت اجرای حقوقی استفاده از قولنامه جعلی
قانونگذار برای جلوگیری از هر نوع جعل اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه‌نامه، ضمانت اجرایی برای استفاده از اسناد جعلی تعیین کرده که شامل موارد ذیل است:
- بطلان قرارداد با قولنامه جعلی
- مسئولیت مدنی استفاده از قولنامه جعل
- لغو تعهدات و قراردادها در استفاده از قولنامه جعلی
- مجازات کلاهبرداری و جعل سند
بطلان قرارداد با قولنامه جعلی
استفاده از قولنامه جعلی باعث بطلان قرارداد مذکور میشود. قولنامه جعلی بر طبق قانون بی اعتبار و غیرقانونی است.
مسئولیت مدنی استفاده از قولنامه جعلی
طرفین معامله در استفاده از قولنامه جعلی میتوانند از مرجع قضایی جبران خسارت وارده را تقاضا کنند. در این مورد خسارت وارده به طرفین معامله شامل هزینه حقوقی و زیان‌های مالی به دلیل جعل سند باید توسط شخص جاعل پرداخت شود.
لغو تعهدات و قراردادها در استفاده از قولنامه جعلی
با تشخیص قولنامه جعلی کلیه قراردادها و تعهداتی که در ارتباط با این قولنامه وجود دارد، لغو و باطل میشود.
مجازات کلاهبرداری و جعل سند
شخص جاعل در استفاده از قولنامه جعلی به مجازات جرم کلاهبرداری و جعل سند محکوم میشود. شخص جاعل با توجه به نوع، شدت جرم و سابقه متهم به مجازات حبس و پرداخت جریمه نقدی محکوم خواهد شد.
روشهای اثبات قولنامه جعلی
روشهای اثبات قولنامه جعلی به شرح ذیل است :
- ارجاع امر به کارشناس دادگستری
- تطابق مفاد قولنامه با اسناد مرتبط
- استکتاب، استفاده از دستگاه تشخیص جعل اسناد
- استفاده از اسناد مسلم الصدور
- شهادت شهود در قولنامه جعلی
ارجاع امر به کارشناس دادگستری
مقام قضایی برای تشخیص سند جعلی بعد از تطابق قولنامه با اسناد دیگر، قولنامه را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس مذکور با استفاده از روشهای قیاسی، شیمیایی و فیزیکی، جعلی‌بودن قولنامه را اثبات می‌کند.
تطابق مفاد قولنامه با اسناد مرتبط
در این مورد مفاد قولنامه با اسنادی که مربوط به طرفین معامله است، مورد بررسی قرار می‌گیرد.
استکتاب در قولنامه جعلی
در بعضی موارد مقام قضایی از استکتاب برای اثبات جعلی‌بودن قولنامه استفاده می‌کند. در این حالت نوشتار و امضای شخص متهم جعل سند مورد بررسی تخصصی قرار می‌گیرد.
استفاده از اسناد مسلم‌الصدور
یکی از مهمترین روشهای اثبات جعلی‌بودن اسناد عادی مانند قولنامه، تطابق قولنامه با اسناد مسلم‌الصدور طرفین معامله و شخص متهم جعل سند است.بر طبق ماده ۲۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی،در صورتی که اسناد عادی قبلا در خصوص ادعای جعل، انکار و تردید مورد بررسی قرار گرفته‌باشند،حتی اگر در مورد صحت آنها حکمی صادر شده، در تطبیق اسناد نمی‌توان به این اسناد عادی استناد کرد.
شهادت شهود در قولنامه جعلی
شهادت شهود به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در خصوص جعلی‌بودن قولنامه مورد استفاده قرار می‌گیرد.
روشهای طرح دعوا در خصوص قولنامه جعلی
بر طبق قانون در خصوص جعل اسناد عادی مانند قولنامه جعلی می‌توان از طریق حقوقی و کیفری در مرجع قضایی اقدام کرد. بنابراین هر نوع ادعا در خصوص تعرض و تحریف در اسناد عادی قابل طرح شدن در دادگاه است. با طرح شکایت کیفری در مورد جعل سند عادی قولنامه، متهم تحت تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت. سپس مقام قضایی با تحقیق و بررسی مدارک و مستندات پرونده، در مورد جعلی‌بودن یا نبودن قولنامه رای صادر می‌کند.
مرور زمان در جعل قولنامه
قانونگذار بر اساس اصلاحیه جدید قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۹۹ بیان کرده که جرم جعل سند عادی مانند قولنامه، جرم قابل گذشت است و با رضایت شاکی خصوصی قابل تعقیب کیفری نیست.همچنین اگر از تاریخ وقوع جرم جعل تا یکسال، شاکی شکایت کیفری خود را در مرجع قضایی مطرح نکند،مشمول مرور زمان شده و دیگر قابل شکایت کیفری نیست.
نقش وکیل در تشخیص قولنامه جعلی
زمانی که با قولنامه جعلی روبرو شدید، باید شکایت کیفری را در دادسرای محل وقوع جرم مطرح کنید. ابتدا باید مدارک و مستندات جعلی‌بودن قولنامه جمع‌آوری شود. بهترین اقدام مشاوره با وکیل متخصص ملکی است. وکیل با طرح شکایت کیفری و ارائه مدارک به راحتی می‌تواند جعلی‌بودن قولنامه را در دادگاه اثبات کند.
مجازات جعل قولنامه
جعل سند عادی به هر روشی جرم محسوب و در قانون مجازات اسلامی برای مرتکبین به جعل سند و استفاده از سند مجعول مجازات تعیین شده‌است. بر طبق ماده ۵۳۶ قانون مجازات اسلامی مرتکب به جعل سند عادی و استفاده از سند مجعول به حبس از سه ماه تا یکسال و پرداخت جریمه نقدی و جبران خسارت محکوم میشود.
وکیل ملکی متخصص در تشخیص قولنامه جعلی
با توجه به مشکلات حقوقی در خصوص استفاده از قولنامه جعلی برای طرفین معامله،انتخاب وکیل متخصص ملکی قبل از هر اقدام در خصوص قراردادهای خرید و فروش ملک، بهترین اقدام برای جلوگیری از استفاده از قولنامه جعلی است.
سوالات حقوقی در مورد قولنامه جعلی و روشهای اثبات قولنامه جعلی در دادگاه را با وکیل متخصص ملکی مطرح کنید تا در مراحل رسیدگی به پرونده جعل در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
