یکی از دعاوی ملکی مطرح شده در مرجع قضایی، شکایت از فروشنده ملک به دلایل مختلف است. دلایل و نحوه شکایت از فروشنده ملک شامل فروش مال غیر، عدم اجرای تعهدات از طرف فروشنده،تنظیم نکردن سند رسمی، عدم تحویل ملک و کلاهبرداری است.نحوه شکایت از فروشنده با توجه به نوع اختلاف در قرارداد متفاوت است. بنابراین بهترین اقدام برای طرح شکایت از فروشنده ملک، مشاوره حقوقی با وکیل متخصص ملکی است تا با بررسی مدارک و مستندات پرونده، به نتیجه موفقیت‌آمیز دست یابید.
شکایت از فروشنده بابت کلاهبرداری
در بعضی موارد فروشنده ملک با ارائه مدارک جعلی، فروش مال غیر، ادعای دروغین در مورد مالکیت ملک و پنهان‌کردن اطلاعات مهم، باعث طرح شکایت از طرف خریدار در مراجع قضایی می‌شود. خریدار در خصوص فروش مال غیر و ارائه مدرک جعلی از طرف فروشنده ملک باید شکایت خود را در دادگاه کیفری مطرح کند. زیرا فروشنده ملک، مرتکب جرم کلاهبرداری شده‌است. در این حالت با ارائه مدرک جعلی، نظریه کارشناس دادگستری و شهادت شهود میتوان کلاهبرداری فروشنده ملک را اثبات کرد.
دلایل شکایت کیفری از فروشنده ملک :
دلایل اصلی طرح شکایت کیفری از فروشنده ملک به شرح ذیل است:
- مدرک جعلی: در این مورد فروشنده با استفاده از مدارک جعلی مالکیت ملک یا دستکاری در اسناد، ملک را به خریدار می‌فروشد.
- فروش مال غیر: در این مورد فروشنده ملک را که بر طبق قانون قابل انتقال نیست، به خریدار واگذار می‌کند.
شکایت از فروشنده ملک به دلیل کسری زمین
در بعضی موارد، بعد از فروش ملک، خریدار متوجه می‌شود که مساحت ملک کمتر از متراژ ذکر شده در قرارداد فروش ملک است. در این حالت خریدار می‌تواند از فروشنده ملک بابت کسری زمین در مرجع قضایی شکایت کند.
شکایت از فروشنده ملک به دلیل عدم اجرای مفاد قولنامه
در بعضی موارد بعد از فروش ملک به وسیله قولنامه یا مبایعه‌نامه، فروشنده به تعهدات خود بر طبق قرارداد فروش عمل نمی‌کند.بنابراین خریدار می‌تواند به استناد قولنامه یا مبایعه‌نامه، از فروشنده در مرجع قضایی شکایت کند. دلایل اصلی شکایت از فروشنده با قولنامه یا مبایعه‌نامه، شامل تحویل‌ندادن ملک، ناقص‌بودن سند مالکیت و کلاهبرداری در فروش مال غیر است.
دلایل اصلی شکایت از فروشنده با قولنامه و مبایعه‌نامه :
دلایل اصلی شکایت از فروشنده با قولنامه شامل موارد ذیل است:
- تحویل‌ندادن ملک به خریدار: در بعضی موارد فروشنده برطبق تاریخ مقرر در قولنامه، ملک را به خریدار تحویل نمی‌دهد. در این حالت، خریدار ملک، می‌تواند از فروشنده شکایت کند.
- ناقص‌بودن سند مالکیت: در صورتی که مدارک مالکیت ملک ناقص باشد و فروشنده نواقص را رفع نکند، خریدار می‌تواند از فروشنده ملک شکایت کند.
- کلاهبرداری و فروش مال غیر: در صورتی که بعد از تنظیم قولنامه یا مبایعه‌نامه، خریدار متوجه شود که ملک، متعلق به فروشنده نیست، می‌تواند شکایت کیفری از فروشنده را در مرجع قضایی مطرح کند.
شکایت از فروشنده ملک به دلیل تحویل ندادن ملک در تاریخ مقرر در قرارداد
یکی از دلایل شکایت از فروشنده ملک، تحویل ندادن ملک در تاریخ تعیین شده در قرارداد است. در صورتیکه در قرارداد فروش ملک، طرفین قرارداد بابت تحویل‌ندادن ملک در تاریخ تعیین‌شده، وجه التزام بابت تاخیر مشخص کنند، خریدار می‌تواند از فروشنده ملک شکایت کند. همچنین اگر وجه التزام در قرارداد تعیین نشود، خریدار می‌تواند با شکایت از فروشنده، وی را ملزم به پرداخت خسارت عدم تحویل ملک محکوم کند. بنابراین برای جلوگیری از هرگونه اختلاف در قرارداد فروش ملک، تعیین پرداخت وجه التزام در قرارداد امری مهم و ضروری است. در این حالت خریدار ملک باید دادخواست اجرانکردن تعهدات قرارداد را در مراجع قضایی ارائه کند، تا بتواند به حق قانونی خود دست یابد.
شکایت از فروشنده در فروش ملک مشاع
یکی از دلایل شکایت فروشنده ، در خصوص فروش ملک مشاع است. ملک مشاع، ملکی است که مالکیت آن مربوط به چند نفر است. فروش ملک مشاع، بدون رضایت و اطلاع مالکین مشترک، غیرقانونی است. در فروش ملک مشاع، ابتدا باید مالکین توافق کنند. در این حالت در صورتی که خریدار ملک از فروشنده شکایت کند، تمام مالکین ملک مشاع مسئول هستند. بنابراین قبل از هر اقدام برای خرید ملک مشاع، مالکیت مالکین ملک مشاع را مشخص کنید.
شکایت از فروشنده به دلیل فسخ معامله
یکی از دلایل اصلی شکایت از فروشنده ملک، فسخ معامله ملک است. اگر یکی از طرفین قرارداد فروش ملک، قصد فسخ معامله را دارد، باید دلایل قانونی وجود داشته‌باشد.در صورتی که فروشنده، تعهدات قرارداد را اجرا نکند، خریدار حق قانونی برای فسخ یک طرفه معامله را دارد. در این حالت دادگاه دلایل قانونی و موجه فسخ معامله را بررسی کرده و حکم فسخ معامله را صادر می‌کند. اما اگر دلایل قانونی برای فسخ معامله فروش ملک وجود نداشته‌باشد،طرفین قرارداد باید خسارت قانونی را پرداخت کنند.
شکایت از فروشنده ملک به دلیل تنظیم‌نکردن سند رسمی
یکی از دلایل اصلی شکایت از فروشنده ملک، تنظیم‌نکردن سند رسمی ملک است. در این مورد خریدار ملک می‌تواند با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه، فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. در این حالت دادگاه به فروشنده ۱۰ روز مهلت قانونی برای تنظیم سند رسمی می دهد. در صورتی که فروشنده در مهلت قانونی، سند رسمی ملک را تنظیم نکند، دادگاه نماینده قانونی برای تنظیم سند تعیین می‌کند.
شکایت از فروشنده ملک برای پرداخت خسارت به دلیل فسخ غیر موجه
در صورتیکه هر یک از طرفین قرارداد معامله ملک را به دلایل غیرقانونی و غیرقابل پیش‌بینی در قرارداد فروش ملک فسخ کنند، شخص فسخ‌کننده قرارداد باید خسارت وارد شده به طرف دیگر قرارداد را پرداخت کند. اگر طرف فسخ‌کننده خسارت را پرداخت نکند، میتوان دادخواست مطالبه خسارت را در دادگاه مطرح کرد.
شکایت از فروشنده ملک در رای وحدت رویه دیوان عالی کشور
شماره رای وحدت رویه:۸۵۲
تاریخ رای وحدت رویه:۱۴۰۳/۰۶/۲۰
با توجه به رای شماره ۸۵۲ رای وحدت رویه دیوان عالی کشور، در صورتی که فروشنده ملکی را با سند عادی به شخص دیگر واگذار کند و بعد از فروش ملک، آن را به صورت غیرقانونی در رهن یا وثیقه بانک یا مرجع قضایی قرار دهد، به مجازات اشخاصی که مال دیگری را به عنوان مال خود معرفی کرده و در رهن یا وثیقه قرار داده و مجازات شروع کلاهبرداری، محکوم می‌شود.
مستحق للغیر درآمدن مبیع در فروش ملک در رای وحدت رویه دیوان عالی کشور
شماره رای وحدت رویه: ۸۱۱
تاریخ رای وحدت رویه :۱۴۰۰/۰۴/۰۱
با توجه به ماده ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی در صورتی که در فروش ملک، مبیع مستحق للغیر درآید و خریدار نسبت به این امر جهل داشته باشد، فروشنده ملک باید خسارت و غرامات وارد شده به خریدار، مانند کاهش ارزش ثمن معامله را پرداخت کند. در صورتی که مبلغ ثمن معامله وجه رایج کشور تعیین شده‌باشد، مرجع قضایی با توجه به ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی برای تعیین میزان خسارت، این امر را به کارشناس دادگستری ارجاع می‌دهد و کارشناس بر طبق تورم و افزایش قیمت در همان نوع ملک، میزان خسارت را مشخص می‌کند.
شکایت از فروشنده ملک در نظریه مشورتی قوه قضاییه
شماره نظریه مشورتی:۷/۹۶/۲۷۸۷
تاریخ نظریه مشورتی:۱۳۹۶/۱۱/۱۴
در صورتی که فروشنده ملک، مال غیر را به دیگری انتقال دهد، خریدار می‌تواند شکایت کیفری از فروشنده را در مرجع قضایی مطرح کند. بعد از اثبات فروش مال غیر توسط فروشنده ملک، فروشنده بر طبق ماده اول قانون مجازات محکومین به فروش مال غیر سال ۱۳۰۸ و ماده ۱ قانون تشدی مجازات مرتکبین به کلاهبرداری، اختلاس و ارتشاء سال ۱۳۶۷ به پرداخت جزای نقدی معادل مبلغ دریافتی از خریدار محکوم می‌شود. همچنین اگر فروشنده با آگاهی و اطلاع مال غیر را به دیگری فروخته و شخص خریدار بدون اطلاع آن را به دیگری انتقال دهد، خریدار نهایی نسبت به فروشنده اول شاکی خصوصی نیست.
وکیل متخصص ملکی
دعاوی ملکی مربوط به شکایت از فروشنده ملک، مانند الزام به تنظیم سند رسمی ملک،فروش مال غیر، کسری متراژ زمین، عدم اجرای تعهدات قرارداد فروش ملک، نیاز به ارائه مدارک و مستندات قانونی به مرجع قضایی است. بنابراین بهتر است قبل از هر اقدام برای طرح شکایت از فروشنده، از مشاوره و وکالت وکیل ملکی متخصص و توانمند بهره‌مند شوید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با حضور وکلای باسابقه و صاحب تجربه در امور ملکی آمادگی ارائه خدمات حقوقی و مشاوره لازم در این موارد را دارا می باشند .
