دعوای خلع ید، یکی از انواع دعاوی ملکی است و زمانی در مرجع قضایی مطرح می‌شود که مالک ملک، خواستار خروج شخص متصرف غیرقانونی از ملک است . مهمترین موضوع در طرح دادخواست خلع ید این است که مال غیرمنقول دارای سند مالکیت باشد . دعوای خلع ید به دو صورت حقوقی و کیفری در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است.
تعریف خلع ید در قانون
خلع ید در قانون اینگونه تعریف شده، در مواردی که شخصی در ملک غیر منقول دیگری بدون رضایت مالک، تصرف غیرقانونی انجام دهد، در این حالت مالک با طرح دادخواست خلع ید، از مرجع قضایی خواستار خروج متصرف غیرقانونی از ملک است.
انواع خلع ید
خلع ید شامل سه دسته به شرح ذیل است :
- خلع ید به صورت غاصبانه : در این حالت، خواهان باید به عنوان مالک اصلی ملک، تصرف غیرقانونی خوانده بر ملک خود را در دادگاه اثبات کند.
- خلع ید به صورت امانی : در این حالت براساس قرارداد بین طرفین، خوانده بعد از پایان مدت قرارداد به تصرف خود در ملک خواهان، ادامه داده است. در این مورد تصرف خوانده غاصبانه است و خواهان باید دادخواست خلع ید امانی را در مرجع قضایی مطرح کند .
- خلع ید در ملک مشاع : در این مورد، ملک به صورت مشاع در مالکیت چند نفر است. در نتیجه هر یک از مالکین ملک مشاع می‌توانند دادخواست خلع ید را بر علیه متصرف غیر قانونی ملک مطرح کنند .
خلع ید حقوقی و کیفری
خلع ید در قانون شامل خلع ید حقوقی و خلع ید کیفری به شرح ذیل است :
- خلع ید حقوقی : در خلع ید حقوقی، خواهان مدعی مالکیت ملک است و بیان کرده که خوانده بدون اجازه و رضایت مالک اصلی در ملک تصرف غیرقانونی انجام داده‌است. در صورتی که خواهان با ارائه مدارک و مستندات قانونی، تصرف غیرقانونی شخص را اثبات کند، رای خلع ید صادر و بعد از قطعی‌شدن اجرا می‌شود و خوانده از تاریخ ابلاغ حکم، یک ماه برای تخلیه ملک مهلت دارد.
- خلع ید کیفری : در خلع ید کیفری، مالک اصلی ملک، شکایت کیفری با عنوان تصرف عدوانی را در دادسرا مطرح و تعقیب کیفری متصرف غیرقانونی شروع می‌شود. در این حالت شاکی باید در دادگاه اخلال در نظم عمومی به دلیل تصرف غیرقانونی شخص را ثابت کند. با اثبات تصرف غیرقانونی در ملک، متصرف به مجازات حبس یا پرداخت جزای نقدی محکوم می‌شود.
شرایط لازم برای طرح دعوای خلع ید
یکی از سوالاتی که در مورد طرح دعوای خلع ید وجود دارد این است که برای طرح دادخواست خلع ید، چه شرایطی لازم است. شرایط لازم برای طرح دادخواست خلع ید به شرح ذیل است:
- مالکیت خواهان
- تصرف عدوانی ملک
- مال غیرمنقول
مالکیت خواهان در خلع ید : مهمترین شرایط برای طرح دادخواست خلع ید، مالکیت خواهان در خصوص ملک است. مالک واقعی ملک، شخصی است که هر نوع تصرف در ملک خود می‌تواند انجام دهد. مالکیت ملک به وسیله سند رسمی ملک یا سند عادی ملک با امضای دو شاهد قابل استناد در دادگاه است. همچنین خواهان می‌تواند با ارائه دلایل اثبات دعوا مانند شهادت شاهدین، اقرار خوانده و اماره قانونی، مالکیت خود را در دادگاه ثابت کند.
تصرف عدوانی ملک در خلع ید : یکی دیگر از شرایط طرح دعوای خلع ید در مرجع قضایی این است که تصرف در ملک دیگری، غیرقانونی و عدوانی باشد. در این حالت خواهان به عنوان مالک اصلی ملک، باید در دادگاه ثابت کند که شخص خوانده بدون رضایت وی، ملک را عدوانی متصرف شده‌است. در این حالت تصرف عدوانی در ملک مورد ادعای خلع ید باید به شکل غلبه، قهر یا غیر قهری صورت گرفته‌باشد.
مال غیرمنقول در خلع ید : یکی از نکات مهم در مورد دادخواست خلع ید این است که خلع ید در خصوص اموال غیرمنقول در مرجع قضایی مطرح می‌شود. اموال غیرمنقول شامل اموالی است که قابل نقل و انتقال نیستند، مانند خانه و زمین.
مالکیت در دعوای خلع ید چگونه اثبات می‌شود ؟
مهمترین نکته در دعوای خلع ید این است که خواهان باید ابتدا مالکیت ملک را در دادگاه اثبات کند. در این مورد خواهان باید سند مالکیت را به مرجع قضایی ارائه دهد. مهمترین اسناد برای ثابت‌کردن مالکیت در خلع ید شامل موارد ذیل است :
- سند رسمی مالکیت ملک
- سند عادی مالکیت ملک با امضای دو شاهد
- هر نوع قرارداد خرید و فروش ملک مورد تقاضای خلع ید
- رای قطعی دادگاه در مورد اثبات مالکیت ملک
- شهادت شاهدین
- اقرار خوانده
مصادیق تصرف غیرقانونی در دعوای خلع ید
مصادیق تصرف غیرقانونی در دعوای خلع ید شامل موارد ذیل است :
- تصرف عدوانی در ملک : در صورتی که شخصی بدون اجازه و رضایت مالک اصلی ملک را تصرف کند.
- تحویل ندادن ملک بعد از پایان مدت اجاره
- سرقت و غصب: تصرف مال دیگری با حیله و زور
چه مرجعی به دادخواست خلع ید رسیدگی می‌کند؟
براساس قانون خلع ید، نوعی دعوای حقوقی است که خواهان دعوا، مالک اصلی ملک مورد تقاضای خلع ید است و خوانده در ملک وی بدون رضایت، متصرف شده‌است. بر طبق قانون، مرجع قضایی صالح برای طرح دادخواست خلع ید، دادگاه محل ملک است.
چه مدارکی برای طرح دعوای خلع ید باید ارائه شود ؟
خواهان به عنوان مالک اصلی ملک مورد تقاضای خلع ید باید مدارک ذیل را به دادگاه ارائه کند :
- اصل و کپی سند مالکیت ملک مورد تقاضای خلع ید
- شهادت شاهدین
- اقرار خوانده متصرف ملک
- اماره قانونی
صدور حکم خلع ید چه آثاری دارد ؟
صدور حکم خلع ید از مرجع قضایی شامل آثار ذیل است :
- خروج شخص متصرف غیرقانونی از ملک : در این حالت شخص متصرف، به وسیله ماموران اجرای احکام دادگاه، از ملک خارج می‌شود.
- مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف غیرقانونی: در این حالت متصرف غیرقانونی باید اجرت المثل ایام تصرف را به خواهان پرداخت کند. اجرت المثل ایام تصرف ملک براساس اجاره ملک مشابه در آن منطقه مشخص می‌شود.
- پرداخت خسارت به ملک مورد تصرف غیرقانونی: در این حالت، متصرف باید خسارت وارده به ملک در ایام تصرف را به خواهان پرداخت کند.
- مشخص کردن منافع ملک : متصرف غیرقانونی در دعوای خلع ید باید منافع ملک در زمان تصرف را به خواهان پرداخت کند.
دعوای خلع ید در رای وحدت رویه دیوان عالی کشور
شماره رای وحدت رویه: ۶۷۲
تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۸۳/۱۰/۰۱
موضوع رای وحدت رویه: بر طبق رای وحدت رویه مذکور، خلع ید نسبت به مالکیت اموال غیرمنقول فرع است و برای طرح دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت شخص خواهان در دادگاه اثبات شود. بنابراین طرح دعوای خلع ید قبل از ثابت‌کردن مالکیت خواهان در ملک مورد تقاضای خلع ید در مرجع قضایی مسموع نیست.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید در رای وحدت رویه
شماره رای وحدت رویه: ۵۸۵
تاریخ رای وحدت رویه: ۱۳۷۲/۰۷/۲۹
موضوع رای وحدت رویه: بر اساس رای وحدت رویه شماره ۵۸۵ دیوان عالی کشور، طرح دادخواست خلع ید، شامل دعاوی غیرمالی است. همچنین مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید غاصبانه، دادگاه حقوقی ۲ است. در نتیجه در صورتیکه در خصوص مالکیت ملک مورد تصرف غاصبانه اختلاف به وجود آید، نظر دادگاه حقوقی معتبر است.
وکیل متخصص ملکی خلع ید
از آنجایی که دعاوی ملکی مانند دعوای خلع ید نیاز به تسلط بر قوانین و مقررات ملکی است، بهترین اقدام قبل از طرح دادخواست دعوای خلع ید، مشاوره با وکیل متخصص ملکی است. وکیل متخصص ملکی با تجربه و آگاهی از قوانین و مقررات دعاوی تصرف عدوانی، خلع ید و رفع ممانعت و مزاحمت از حق، در تمام مراحل رسیدگی پرونده در مرجع قضایی همراه شما هستند. سوالات خود در مورد دعوای خلع ید را با وکیل ملکی مطرح کنید تا پاسخگوی شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی و مباحث خلع ید آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره به شهروندان محترم می باشد .
