دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی حقوقی مطرح‌شده در سیستم قضایی است که حجم زیادی از پرونده‌های سنگین ملکی را به خود اختصاص می‌دهد.اثبات مالکیت ملک، نقش مهم و اساسی در معاملات اموال غیرمنقول دارد.بنابراین داشتن دانش و آگاهی در مورد روشهای اثبات مالکیت ملک اهمیت زیادی دارد. بهترین اقدام برای اثبات مالکیت ملک، انتخاب وکیل متخصص ملکی است که با تسلط و آگاهی از قوانین و مقررات ملکی، بتواند مالکیت را اثبات کند.
راهکارهای اثبات مالکیت ملک
برای اثبات مالکیت ملک، میتوان از راهکارهای قابل پذیرش قانون مانند مستندات،مدارک قانونی مانند استناد به اسناد عادی، استعلام رسمی و ثبتی و شهادت شهود استفاده کرد. از مهمترین راهکارهای اثبات مالکیت ملک شامل موارد ذیل است که در ادامه مقاله مختصر هر یک توضیح داده شده‌است.
اثبات مالکیت ملک با سند رسمی
یکی از مهمترین مدارک برای اثبات مالکیت ملک،مدارک ثبتی مانند سند رسمی است.سند رسمی، سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و توسط مامور دولت مهر و تایید میشود. سند رسمی به عنوان یکی از مهمترین دلایل قاطع برای اثبات مالکیت ملک در مراجع قضایی قابل قبول است. در سند رسمی مالکیت ملک، مشخصات کامل فروشنده، خریدار، مشخصات دقیق ملک، قیمت ملک و تاریخ معامله ملک قید شده‌است.
ثبت املاک در اثبات مالکیت ملک
یکی دیگر از راهکارهای اثبات مالکیت ملک، ثبت ملک در دفتر اداره ثبت املاک و اسناد کشور است. تمام انتقالات رسمی املاک غیرمنقول در دفتر ثبت املاک اداره ثبت اسناد و املاک ثبت میشود و به این روش، مالکیت شخص نسبت به ملک ثبت‌شده، ثابت میشود.
اثبات مالکیت ملک با قرارداد خصوصی
قراردادهای خصوصی که بین فروشنده و خریدار ملک تنظیم میشود، مدرکی قابل استناد در مورد اثبات مالکیت ملک است. در این مورد قرارداد خصوصی فروش ملک باید به وسیله امضا و اثر انگشت طرفین معامله تایید شود.همچنین در قراردادهای خصوصی امضا طرفین معامله نیز باید توسط دو شاهد مورد تایید قرار گیرد.
اثبات مالکیت ملک با شهادت شهود
بر طبق قانون مدنی یکی از مهمترین موارد برای اثبات مالکیت ملک، استفاده از ادله اثبات دعوا است. بنابراین شهادت شهود به عنوان یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا می‌تواند در مراجع قضایی برای اثبات مالکیت مورد استفاده قرار گیرد. برای اثبات مالکیت با استفاده از شهادت شهود باید نکات ذیل مورد توجه قرار گیرد :
- شاهد باید اطلاعات کامل و صحیح در مورد مالکیت شخص متصرف ملک داشته‌باشد.
- موارد ارائه شده توسط شاهد در دادگاه باید با مدارک و مستندات در پرونده مطابقت داشته‌باشد.
- شاهد باید از چگونگی انتقال ملک به شخص،مکان و زمان انتقال اطلاعات کامل و دقیق ارائه دهد.
- شاهد باید دارای شرایط قانونی شاهدین در دادگاه باشد.
اثبات مالکیت ملک با مدارک میراثی
در بعضی موارد که املاک به شکل ارث و میراث به افراد منتقل میشود، می توان از مدارک و مستندات میراثی برای اثبات مالکیت ملک استفاده کرد. مهمترین مدارک میراثی برای اثبات مالکیت شامل اسناد و مدارک انتقال ملک نسل در نسل به شخص دیگر و وصیت‌نامه است.
اثبات مالکیت ملک با استعلام رسمی
در بعضی موارد که مدارک ومستنداتی برای اثبات مالکیت ملک وجود ندارد، مقام قضایی می‌تواند با استعلامات رسمی از نهادهایی مانند اداره ثبت املاک و اسناد، شهرداری و سازمان‌های مرتبط، مالکیت ملک را در دادگاه اثبات کند.
مدارک و مستندات برای اثبات مالکیت ملک
ارائه مدارک و مستندات ذیل برای اثبات مالکیت ملک مورد پذیرش در مراجع قضایی است :
- سند رسمی ملک
- قرارداد خصوصی، مبایعه‌نامه، قولنامه خرید و فروش ملک
- فیش و رسید بانکی پرداخت ثمن معامله ملک، اسناد ثبتی
- شهادت شاهدین
- ارائه شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله فروش ملک
- سندهای مربوط به دریافت تسهیلات بانکی برای خرید ملک
- ارائه مدارک بیمه ملک
- استعلام از مراجع ثبتی
اسناد عادی در اثبات مالکیت ملک
یکی از مدارک و مستندات برای اثبات مالکیت ملک، اسناد عادی است. اسناد عادی، اسنادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه است که به وسیله خریدار و فروشنده تنظیم و امضا میشود. همچنین اسناد عادی مانند فیش یا سند پرداخت ثمن معامله ملک و قبض مالیاتی نیز می‌تواند به عنوان ادله اثبات مالکیت ملک در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.
تصرف مالکانه در اثبات مالکیت ملک
یکی از راهکارهای اثبات مالکیت ملک، استناد به تصرف مالکانه شخص در ملک است. تصرف مالکانه به عنوان یکی از روشهای اثبات مالکیت در ماده ۳۵ قانون مدنی بیان شده‌است. براساس قانون، تصرف به عنوان یکی از دلایل مالکیت است و خلاف این موضوع باید توسط مدعی مالکیت جدید اثبات شود. همچنین بر طبق قانون شخص نماینده یا امین نمی‌تواند به دلیل تصرف ملک، مالک ملک محسوب شود. همچنین در تصرف به عنوان دلیل مالکیت ملک، باید مشروع انجام شده و شخص با زور و قهر بر ملک تسلط نداشته است. در این حالت نیز شخص مدعی مالکیت باید ادعای خود را در دادگاه اثبات کند.
کد رهگیری معاملات و اثبات مالکیت ملک
از آنجایی که تمام معاملات ملکی از سال ۱۳۸۷ باید در سامانه ثبت معاملات ملکی و مستغلات ثبت شود، بنابراین در معاملات ملکی، با ثبت معامله، کد رهگیری برای معامله مذکور ثبت و به فروشنده و خریدار ارائه میشود. کد رهگیری برای مبایعه‌نامه تنظیمی املاکی که دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت املاک و اسناد هستند، صادر میشود. بنابراین از بسیاری از معاملات معارض و فروش ملک به صورت غیرقانونی جلوگیری میشود. بنابراین استناد به کد رهگیری معاملات ملکی در سامانه ثبت معاملات املاک کشور، یکی از راهکارهای اثبات مالکیت ملک در دادگاه است. یکی از نکات مهم در اثبات مالکیت ملک با کد رهگیری این است که این مورد با ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک در مرجع قضایی قابل طرح است.
اثبات مالکیت ملک با مبایعه‌نامه و قولنامه
استناد به مبایعه‌نامه و قولنامه در اثبات مالکیت ملک، به عنوان یکی از اسناد عادی در مرجع قضایی مورد توجه قرار می‌گیرد. قولنامه فروش ملک، سند عادی است که بر طبق آن طرفین معامله متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص، عقد بیع را منعقد کنند. در صورتی که قولنامه فروش ملک، بر طبق قانون تنظیم شود، در دادگاه قابل استناد است. اما اگر طرفین معامله ملک، قولنامه را با هدف فروش و انتقال مالکیت تنظیم کنند و ملک سابقه ثبتی نداشته‌باشد، خریدار ملک می‌تواند در مرجع قضایی برای اثبات مالکیت به آن استناد کند.
وصیت‌نامه و اثبات مالکیت ملک
همانطور که در ابتدا مقاله بیان شد، یکی از مدارک معتبر برای اثبات مالکیت ملک، وصیت‌نامه است. در صورتیکه وصیت‌نامه به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت ملک در دادگاه مورد استناد قرار بگیرد، باید نکات ذیل رعایت شود:
- وصیت‌نامه عهدی یا تملیکی باید بر طبق قانون تنظیم شده باشد .
- ملک سابقه ثبتی در اداره ثبت املاک و اسناد نداشته باشد.
- در خصوص وصیت نامه، بین وراث اختلافی وجود نداشته باشد.
- وصیت بیشتر از ثلث اموال مورث، وصیت نشده باشد.
چه مرجعی به دعوای اثبات مالکیت ملک رسیدگی می‌کند ؟
بر طبق قانون، مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی اموال غیر منقول، دادگاه محل وقوع ملک است. بنابراین دادخواست اثبات مالکیت ملک باید در دادگاه حقوقی محل ملک، مطرح شود.
بهترین وکیل ملکی در اثبات مالکیت ملک
یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی در مراجع قضایی، اثبات مالکیت ملک است . با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات ملکی، بهترین راهکار قبل از هر اقدام برای طرح دادخواست اثبات مالکیت ملک، انتخاب وکیل دادگستری متخصص امور ملکی است که به قوانین و مقررات ملکی و قانون جدید الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول تسلط و آگاهی کامل دارد. سوالات حقوقی در مورد اثبات مالکیت ملک را با بهترین وکیل متخصص ملکی مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی در مرجع قضایی همراه شما باشد.
استفاده از خدمات مشاوره ای وکلای مجرب در موسسه حقوقی علیرضا قدیری می تواند مسیر اثبات مالکیت را برای متقاضیان هموارتر نموده و بدین منظور این موسسه بطور تخصصی در این امور آماده ارائه خدمات حقوقی به مردم عزیز می باشد .
