دستور تخلیه ملک یکی از راهکارهای قانونی و سریع برای تخلیه املاکی است که مستاجر بعد از اتمام قرارداد اجاره، ملک را تخلیه نکند. دستور تخلیه ملک در قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶ پیش‌بینی شده‌است. بر طبق این قانون با اتمام مدت قرارداد اجاره ملک، بدون رسیدگی ماهوی، دستور تخلیه ملک صادر می‌شود. قانونگذار در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ شرایطی برای قراردادهای اجاره قرار داده تا به راحتی موجر بتواند دستور تخلیه ملک را از مرجع قضایی دریافت کند.
تعریف دستور تخلیه ملک در قانون
درخواست دستور تخلیه، درخواستی است که مالک ملک بر علیه مستاجر بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره و تحویل‌ندادن ملک توسط مستاجر در مرجع قضایی صالح مطرح می‌کند.
حکم تخلیه ملک در قانون
حکم تخلیه ملک زمانی در مرجع قضایی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره، شرایط دستور تخلیه ملک را ندارد.
حکم تخلیه و دستور تخلیه
بر طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶، بعد از انقضا مدت اجاره و عدم تخلیه ملک مورد اجاره توسط مستاجر، موجر می‌تواند در صورتیکه ملک دارای اجاره نامه با سند رسمی است، تخلیه ملک را از دایره اجرای اداره ثبت املاک و اسناد درخواست کند. همچنین اگر ملک دارای اجاره نامه با سند عادی است، موجر می‌تواند دعوای دستور تخلیه را در مرجع قضایی صالح مطرح کند. در نتیجه دستور تخلیه ملک با توجه به شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، سریعا اجرا می‌شود.
اما اگر مدت قرارداد اجاره تمام نشده‌باشد و موجر در مورد تخلیه ملک ذی‌حق باشد، با توجه به قوانین و مقررات قانون روابط موجر و مستاجر، حکم تخلیه صادر می‌شود. بنابراین اگر مدعی خواستار فسخ قرارداد اجاره قبل از انقضای مدت اجاره باشد، باید دعوای فسخ قرارداد اجاره و حکم تخلیه در دادگاه مطرح شود.
یکی از تفاوتهای حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که مستاجر نسبت به حکم تخلیه می‌تواند درخواست تجدیدنظرخواهی در حکم مذکور را مطرح کند.
شرایط قانونی برای طرح دعوای دستور تخلیه ملک
شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه ملک به درخواست موجر یا مالک ملک شامل موارد ذیل است:
- قرارداد اجاره ملک مربوط به قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد. به این معنی که تاریخ شروع قرارداد اجاره ملک از تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۲ است.
- قرارداد اجاره ملک سند کتبی و در دو نسخه تهیه و تنظیم شود. اگر قرارداد اجاره ملک سند رسمی باشد، دستور تخلیه ملک باید توسط دایره اجرای ثبت املاک و اسناد صادر شود.
- قرارداد اجاره ملک توسط مستاجر، موجر و دو شاهد امضا شود.
- قرارداد اجاره ملک منقضی شود.
- دعوای دستور تخلیه ملک، در خصوص ملک مسکونی، اداری و ملک تجاری بدون حق سرقفلی، قابل طرح است.
رسیدگی به دستور تخلیه در مرجع قضایی
قانونگذار نحوه رسیدگی و صدور دستور تخلیه ملک را در ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ را تعیین کرده‌است. مرجع صدور دستور تخلیه در سریعترین زمان ممکن، درخواست موجر را بررسی و در صورت وجود شرایط قانونی صدور دستور تخلیه ملک، دستور مذکور را صادر می‌کند. در صورتیکه شرایط قانونی دستور تخلیه ملک وجود نداشته‌باشد، پرونده بایگانی می‌شود. اگر ملک دارای حق سرقفلی نیست، دستور تخلیه به وسیله دادگاه صلح ( شورای حل اختلاف) و اگر ملک حق سرقفلی دارد، دادگاه محل وقوع ملک مرجع صالح رسیدگی به دستور تخلیه است.
دستور تخلیه ملک چگونه اجرا می‌شود؟
زمانی که دستور تخلیه ملک صادر و قطعی شد، دادگاه صادر کننده دستور تخلیه، در نامه‌ای حکم دستور تخلیه را صادر می‌کند. براساس ماده ۶ ایین‌نامه اجرایی سال ۷۶، در مورد دستور تخلیه، اجراییه صادر نمی‌شود. زیرا دستور تخلیه دعوا نیست، بلکه حکم است، بنابراین صدور اجراییه معنایی ندارد.
دستور تخلیه بعد از صدور به واحد اجرای احکام مدنی ارسال و اجرا می‌شود. اجرای احکام باید اخطاریه دستور تخلیه را برای مستاجر ارسال کند. در صورتیکه مستاجر در مهلت قانونی، ملک را تخلیه نکند، دستور تخلیه توسط مامور اجرای احکام انجام می‌شود. در صورتیکه مستاجر درخواست مهلت برای تخلیه ملک را مطرح کند، قاضی برای یک ماه به مستاجر برای تخلیه ملک مهلت می‌دهد.
هزینه دادرسی دستور تخلیه ملک
با توجه به رسیدگی دستور تخلیه ملک در دادگاه صلح( شورای حل اختلاف) تشریفات قانونی پیچیده برای رسیدگی به این دعوا وجود ندارد. بنابراین دعوای دستور تخلیه ملک، دعوای غیرمالی است و باید هزینه دعاوی غیرمالی پرداخت شود.
دستور تخلیه ملک چگونه ابطال می‌شود؟
یکی از سوالاتی که در مورد دستور تخلیه ملک وجود دارد این است که شرایط قانونی برای ابطال دستور تخلیه ملک چیست؟
در موارد ذیل دستور تخلیه ملک صادر نمی‌شود:
- دعوای دستور تخلیه ملک در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی قابل طرح نیست.
- دستور تخلیه ملک باید بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره صادر شود. بنابراین دعوای دستور تخلیه ملک قبل از اتمام مدت اجاره، باطل است.
- اگر قرارداد اجاره ملک توسط طرفین قرارداد، تمدید شود، دستور تخلیه ملک قابل طرح نیست.
- دستور تخلیه ملک در مورد قراردادهای اجاره مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ صادر نمی‌شود.اگر مقام قضایی، بدون توجه به این مورد، دستور تخلیه صادر کند، می‌توان درخواست ابطال دستور تخلیه ملک را مطرح کرد.
- اگر قرارداد اجاره ملک مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر قبل از سال ۱۳۷۶ باشد، نمی توان دستور تخلیه ملک را مطرح کرد.
چه مرجعی به دعوای دستور تخلیه رسیدگی می‌کند؟
قانونگذار در ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف سال۱۳۹۴ بیان کرده، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه عین مستاجره، دادگاه صلح( شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مورد اجاره است.اما دادخواست تخلیه ملک تجاری و حق سرقفلی در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است. همچنین دعاوی مربوط به تخلیه املاک مربوط به نهادها و سازمان‌های دولتی، دادگاه عمومی حقوقی است.
دعوای دستور تخلیه ملک در آرای قضایی
شماره رای قطعی :9309970221601312
تاریخ رای قطعی :۱۳۹۳/۱۰/۱۴
موضوع رای قطعی : برای طرح دعوای دستور تخلیه ملک، خواهان باید مالک ملک یا منافع مورد اجاره باشد. همچنین خواهان می‌تواند به نمایندگی یا وکالت مالک ملک، دعوای دستور تخلیه را در مرجع صالح مطرح کند. همچنین وجود سابقه تصرف قبلی در مورد اجاره با توجه به احراز مالکیت دیگری در ملک مورد اجاره، حقی برای طرح دعوای دستور تخلیه ملک برای شخص ایجاد نمی‌کند.
اعتراض به دستور تخلیه ملک در آرای قضایی
شماره رای قطعی :9309970220600043
تاریخ رای قطعی :۱۳۹۳/۰۱/۲۶
موضوع رای قطعی : با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، دستور تخلیه ملک، قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی توسط مستاجر نیست. بنابراین صدور دستور تخلیه ملک، قطعی است.
وکیل متخصص ملکی در دستور تخلیه ملک
با توجه به تفاوتهای دعوای حکم تخلیه و دعوای دستور تخلیه ملک، بهترین اقدام برای طرح دعوای دستور تخلیه ملک، مشاوره با وکیل ملکی متخصص در دعاوی ملکی است که بر قوانین و مقررات ملکی تسلط و آگاهی کامل دارد. سوالات حقوقی در مورد دستور تخلیه و حکم تخلیه ملک را با وکیل متخصص ملکی مشهد مطرح کنید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
