الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از دعاوی حقوقی ملکی است که توسط خریدار در دادگاه محل وقوع ملک قابل طرح است. در این مورد خریدار ملک با ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، فروشنده را ملزم به انتقال رسمی مالکیت ملک می‌کند. بهترین اقدام برای طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مشاوره با وکیل متخصص ملکی است.
سند رسمی در اثبات مالکیت ملک
سند رسمی یکی از مهمترین راههای اثبات مالکیت ملک است. بر طبق قانون ثبت املاک و اسناد، هر شخصی باید کلیه نقل و انتقال معاملات و عقود را در دفتر اسناد رسمی ثبت کند. قانونگذار برای ایجاد نظم و امنیت در جامعه، ضمانت اجرایی برای عدم تنظیم سند رسمی تعیین کرده‌است. در این مورد شخص می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند.
قانون الزام به تنظیم سند رسمی ملک
با توجه به اهمیت اسناد رسمی، قانونگذار در قانون ثبت املاک و اسناد، الزام به تنظیم سند رسمی را توضیح داده‌است و در صورت عدم ثبت سند رسمی ملک توسط فروشنده، می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در مرجع قضایی صالح مطرح کرد. بر طبق قانون ثبت املاک و اسناد، شخصی که ملک به نام وی است و در دفتر املاک ثبت اسناد ثبت شده، صاحب اصلی ملک است.
شرایط الزام فروشنده ملک به تنظیم سند رسمی
برای طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید شرایطی به شرح ذیل وجود داشته‌باشد :
- قرارداد خرید و فروش ملک: اولین شرط برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک، وجود قرارداد خصوصی خرید و فروش ملک مانند مبایعه‌نامه یا قولنامه‌است که تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی ملک را مشخص می‌کند.
- قابل انتقال‌بودن ملک: ملک باید قابل انتقال قانونی بوده و موانعی مانند رهن یا توقیف قانونی ملک وجود نداشته‌باشد .
- انجام تعهدات قراردادی خریدار: خریدار باید تعهدات موجود در قرارداد خرید و فروش ملک مانند پرداخت ثمن معامله را عمل کند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن
یکی از موضوعات پیچیده در مورد دعاوی ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن بانک است. با توجه به قوانین و مقررات، ملک در رهن بانک، قابل انتقال رسمی نیست. اما در شرایط خاص میتوان برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک اقدام کرد. مهمترین شرط برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، فک رهن ملک است. در این مورد فروشنده باید بدهی خود را به بانک پرداخت و ملک را از رهن بانک خارج کند. در بعضی موارد میتوان با توافق مرتهن، ملک را به خریدار انتقال داد. در این صورت خریدار متعهد به پرداخت بدهی است.
تنظیم سند رسمی در پیش فروش ساختمان
با توجه به ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان باید به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. سند رسمی پیش فروش ساختمان در سند مالکیت قید و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود. در صورتیکه مقدمات تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد وجود داشته‌باشد، خریدار می‌تواند از طریق اجرای ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، فروشنده را به انتقال سند رسمی مالکیت موظف کند. اما در بسیاری موارد به دلیل عدم اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک، خریدار برای الزام به تنظیم سند رسمی باید از طریق دادگاه اقدام کند.
مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک
برای ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید مراحل ذیل انجام شود:
- تهیه و تنظیم دادخواست: در دادخواست باید اطلاعات دقیق ملک، مشخصات فروشنده و خریدار، شرایط و تاریخ قرارداد قید شود.
- ارائه دادخواست به دادگاه: دادخواست مذکور باید به دادگاه صالح که محل وقوع ملک است، ارائه شود.
- رسیدگی در دادگاه: مرجع قضایی با توجه به بررسی مدارک و مستندات پرونده و استماع اظهارات طرفین قرارداد فروش ملک، در صورت اثبات ادعای خریدار، رای به الزام تنظیم سند رسمی ملک را صادر می‌کند.
- اجرای حکم: بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده باید در مهلت قانونی مقرر، برای تنظیم سند رسمی اقدام کند. در صورتی که فروشنده حکم دادگاه را اجرا نکند، نماینده قانونی از طرف دادگاه برای تنظیم سند رسمی اقدام می‌کند.
مدارک الزام به تنظیم سند رسمی ملک
برای طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، خریدار باید مدارک ذیل را به دادگاه ارائه کند :
- اصل و کپی قرارداد خرید و فروش ملک
- اصل و کپی مدارک مالکیت فروشنده ملک
- اصل و کپی مدارک هویتی فروشنده و خریدار
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی برای سند زدن ملک
- فرم تکمیلی گواهی تعیین مختصات ملک
- نقشه UTM ملک
- سایر مدارک و مستندات قانونی
با توجه به پیچیدگی حقوقی دعاوی ملکی قبل از طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید.
نکات مهم در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در خصوص تنظیم سند رسمی ملک، نکات ذیل رعایت شود :
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای مالی است و باید هزینه دادرسی پرداخت شود.
- در صورتی که خریدار یا فروشنده ملک فوت کند، وراث طرفین قرارداد می‌توانند برای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.
- در صورتی که ملک متعلق به شخص دیگری است، معامله باطل است و نمی‌توان برای تنظیم سند رسمی اقدام کرد.
چه مرجعی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک رسیدگی می‌کند ؟
با توجه به صلاحیت دادگاه‌ها، دادگاه محل وقوع ملک، مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. قانونگذار در ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی بیان کرده در خصوص دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، مرجع صالح رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است.
الزام به تنظیم سند رسمی در آرای قضایی
شماره رای قطعی:9409982735700667
تاریخ رای قطعی:۱۳۹۵/۰۵/۳۱
موضوع رای : اعتبار مبایعه‌نامه عادی در طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در خصوص دعوای مالکیت ملک و احراز وقوع بیع بر طبق قرارداد عادی بین طرفین، مرجع قضایی باید به ادعای خواهان رسیدگی و با اثبات صحت قرارداد، در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ملک رای صادر کند. قوانین و مقررات قانون ثبت و اعتبار به اسناد رسمی، منافاتی با آن ندارد و دادگاه نمی‌تواند به این دلیل به دعوای مذکور رسیدگی نکند.
عدم استماع الزام به تنظیم سند رسمی ملک در نظریه مشورتی
شماره نظریه مشورتی :۷/۱۴۰۰/۲۵۶
تاریخ نظریه مشورتی :۱۴۰۰/۰۴/۰۲
موضوع نظریه مشورتی : در طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک و اثبات وقوع بیع، خریدار ملک، قائم مقام در تشریفات ثبتی ملک است و عملیات ثبت سند مالکیت به نام خریدار صادر می‌شود و دادخواست مذکور از طرف خریدار در دادگاه قابل استماع نیست. همچنین درخواست اثبات وقوع بیع مشاعی ملک باید به طرفیت انتقال‌دهنده سهم ملک مشاعی مطرح شود .
وکیل ملکی متخصص در الزام به تنظیم سند رسمی
با توجه به پیچیدگی دعاوی ملکی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای تصرف عدوانی، ممانعت و مزاحمت از حق و خلع ید بهترین اقدام مشاوره با وکیل متخصص ملکی مسلط به قوانین و مقررات ملکی و قانون الزام به تنظیم سند رسمی است. سوالات حقوقی در مورد نحوه الزام به تنظیم سند رسمی ملک را با وکیل ملکی مشهد مطرح کنید تا در تمام مراحل تنظیم سند رسمی همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
