الزام به تحویل ملک یکی از اختلافات حقوقی در زمینه دعاوی ملکی است. زمانی که فروشنده ملک را به خریدار بر طبق تعهدات قراردادی تحویل ندهد، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تحویل ملک را در دادگاه مطرح کند.
تعریف الزام به تحویل ملک
الزام به تعهد ملک به معنی ملزم‌کردن فروشنده یا مالک ملک به خریدار براساس زمان تحویل ملک بر طبق تعهدات قرارداد است.
شرایط طرح دادخواست الزام به تحویل ملک
یکی از سوالاتی که در مورد الزام به تحویل ملک وجود دارد این است که خریدار در چه شرایطی می‌تواند دادخواست الزام به تحویل ملک را در مرجع قضایی مطرح کند ؟ شرایط قانونی برای طرح دعوای مذکور شامل موارد ذیل است تا دعوا در دادگاه مسموع شود.
- قرارداد قانونی و صحیح بین فروشنده و خریدار
- وجود ملک
- تسلیم‌نکردن ملک از طرف فروشنده یا متعهد
قرارداد قانونی و صحیح بین فروشنده و خریدار :
اولین شرط برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک، وجود قرارداد قانونی و صحیح بین فروشنده و خریدار ملک است. اگر قراردادی بین طرفین وجود نداشته یا قرارداد مذکور باطل باشد، دادخواست الزام به تحویل ملک در دادگاه قابل استماع نیست.
وجود ملک :
دومین شرط قانونی برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک، وجود ملک مذکور است. اگر ملک به هر علتی از بین رفته یا تلف شود، دعوای الزام به تحویل ملک قابلیت طرح در مرجع قضایی را ندارد. در این مورد خریدار فقط می‌تواند دادخواست استرداد ثمن معامله و مطالبه خسارت به دلیل ضمان درک از فروشنده ملک را در مرجع قضایی مطرح کند.
تسلیم‌نکردن ملک از طرف فروشنده یا متعهد :
مهمترین شرط قانونی برای طرح دادخواست الزام به تحویل ملک، تسلیم‌نکردن ملک از طرف فروشنده یا متعهد است. در صورتی که فروشنده یا متعهد از تحویل ملک امتناع کند، طرح دعوای مذکور قابل استماع است. اما اگر ملک قبلا توسط فروشنده یا متعهد تحویل داده شده یا تعهد تحویل ملک به دلایل قانونی مانند سقوط تعهدات، ساقط شود، دادخواست الزام به تحویل ملک قابل طرح در دادگاه نیست. همچنین اگر تحویل ندادن ملک به دلایل قانونی باشد، باز هم نمی‌توان دعوای مذکور را مطرح کرد.
زمان طرح دادخواست الزام به تحویل ملک
یکی از سوالاتی که در مورد الزام به تحویل ملک وجود دارد این است که چه زمانی دعوای مذکور باید در دادگاه مطرح شود تا قابل استماع باشد. در این مورد دو فرض وجود دارد : فرض اول زمانی است که در قرارداد برای تحویل ملک زمان مشخصی تعیین شده و فرض دوم زمانی‌است که زمان تحویل ملک در قرارداد قید نشده‌است.
بنابراین اگر در قرارداد برای تحویل ملک زمان تعیین شده، فروشنده یا متعهد موظف به تحویل ملک در زمان مشخص در قرارداد است. در نتیجه طرح دعوای الزام به تحویل ملک قبل از تاریخ مذکور در قرارداد در مرجع قضایی مسموع نیست و رد خواهد شد. اما اگر در تاریخ مقرر در قرارداد ملک تحویل خریدار نشد، خریدار می‌تواند بعد از تاریخ مذکور، دادخواست الزام به تحویل ملک را مطرح کند.
در فرضی که برای تحویل ملک در قرارداد، زمان دقیق مشخص نشده، اصل برای اجرای تعهدات قراردادی در سریعترین زمان است. بنابراین خریدار باید فوری ثمن معامله را پرداخت و فروشنده ملک را به خریدار تحویل دهد. در نتیجه بعد از عقد بیع و عدم تحویل ملک توسط فروشنده یا متعهد، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تحویل ملک را مطرح کند. مگر بر طبق عرف، برای تسلیم ملک زمان خاصی تعیین شده‌باشد.
شرایط طرح دادخواست الزام به تحویل ملک پیش‌فروش
در صورتی خریدار می‌تواند الزام به تحویل ملک پیش‌فروش را در دادگاه مطرح کند که ساختمان احداث و تکمیل شده‌باشد. اگر ساختمان احداث و تکمیل نشده‌باشد، الزام به احداث و تکمیل ساختمان علاوه بر خواسته الزام به تحویل ملک باید در مرجع قضایی مطرح شود.
هزینه تحویل ملک در قانون
قانونگذار در ماده ۳۸۱ قانون مدنی بیان کرده، هزینه‌های اجرای تعهدات قراردادی با متعهد است. بنابراین اگر برای تحویل ملک نیاز به هزینه باشد، فروشنده ملک یا متعهد باید هزینه‌های مذکور را پرداخت کند. ماده ۳۸۱ قانون مدنی، قاعده ای تکمیلی است و طرفین قرارداد خرید و فروش ملک می‌توانند بر خلاف آن با یکدیگر توافق کنند.
نحوه مطالبه خسارت تاخیر در تحویل ملک
خریدار در طرح دعوای الزام به تحویل ملک برای جبران خسارت تاخیر در تحویل ملک می‌تواند خسارت تاخیر را از دادگاه مطالبه کند. در صورتی که طرفین معامله در قرارداد بیع، مبلغی برای ضمانت اجرای تخلف از اجرای تعهد تعیین کنند، خریدار می‌تواند با طرح دادخواست مطالبه وجه التزام در قرارداد، مبلغ مذکور را از فروشنده مطالبه کند. همچنین اگر مبلغ وجه التزام در قرارداد مشخص نشود، خریدار با ثابت‌کردن تخلف از اجرای قرارداد، می‌تواند خسارت وارده را از فروشنده یا متعهد در دادگاه مطالبه می‌کند.
اجرای رای الزام به تحویل ملک
بعد از رسیدگی به پرونده الزام به تحویل ملک، رای صادر می‌شود. رای الزام به تحویل ملک بعد از قطعی‌شدن و صدور اجراییه از اجرای احکام مدنی، اجرا می‌شود. در صورتی که ملک در تصرف شخص ثالث قرار گرفته باشد و شخص ثالث مدرکی دلیل بر مالکیت ملک مذکور ارائه ندهد، حکم الزام به تحویل ملک اجرا می‌شود. همچنین اگر شخص ثالث در مورد ملک مذکور ادعای مالکیت داشته‌باشد، می‌تواند ادعای خود را در مرجع قضایی مطرح کند.
مدارک طرح دادخواست الزام به تحویل ملک
مدارک لازم برای طرح دادخواست الزام به تحویل ملک به شرح ذیل است:
- اصل و کپی قرارداد ( قولنامه یا مبایعه‌نامه)
- اصل و کپی مدارک هویتی فروشنده و خریدار
- مدارک پرداخت مبلغ معامله فروش ملک
هزینه دادرسی دادخواست الزام به تحویل ملک
بر طبق قانون، الزام به تحویل ملک، دعوای مالی است و هزینه دادرسی دادخواست الزام به تحویل ملک، بر طبق ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود.
چه مرجعی به دادخواست الزام به تحویل ملک رسیدگی می‌کند ؟
براساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، محل وقوع مال غیرمنقول مانند ملک، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی مال غیرمنقول است.
الزام به تحویل ملک در رای وحدت رویه
شماره رای وحدت رویه :۶۷۲
تاریخ رای وحدت رویه :۱۳۸۳/۱۰/۰۱
موضوع رای وحدت رویه : بر طبق رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور، برای طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع با سند عادی باید مالکیت ملک اثبات شود تا دعوای مذکور در دادگاه قابل استماع باشد. اما اگر ملک دارای سند رسمی مالکیت باشد، قبل از طرح دادخواست الزام به تحویل ملک باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه مطرح شود.
وکیل ملکی متخصص در الزام به تحویل ملک
دعاوی ملکی مانند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تحویل ملک، خلع ید و رفع تصرف عدوانی به دلیل پیچیدگی قوانین و مقررات ملکی نیاز به مشاوره با وکیل متخصص ملکی است. سوالات حقوقی در مورد طرح دادخواست الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی را با وکیل ملکی مطرح کنید تا در تمام مراحل رسیدگی پرونده در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
