یکی از مهمترین دعاوی ملکی، دعوای اثبات مالکیت با سند عادی است. این دعوا زمانی از طرف شخص قابل طرح است که شخص برای ملک فاقد سند رسمی، ادعای مالکیت کند. با توجه به پیچیدگی دعاوی ملکی در مراجع قضایی، قبل از هر اقدام برای طرح دادخواست، از مشاوره و وکالت وکیل متخصص ملکی استفاده کنید. در این مقاله به “نحوه طرح دادخواست اثبات مالکیت با سند عادی” و “نحوه دفاع در دادگاه ” پرداخته شده است.
دادخواست اثبات مالکیت چه زمانی قابل طرح است ؟
در مواردی که در خصوص ملک، سند رسمی یا مبایعه‌نامه معتبر وجود ندارد، خواهان برای اثبات مالکیت باید اسناد و مدارک را به مرجع قضایی ارائه کند تا با بررسی مدارک و مستندات مالکیت، رای صادر شود. اما در صورتی که ملک دارای سند رسمی باشد، نیاز به مدرک و دلیل دیگر برای اثبات مالکیت ملک نیاز نیست.
چه مدارکی برای اثبات مالکیت با سند عادی نیاز است؟
مبایعه‌نامه :
یکی از دلایل و مدارک برای اثبات مالکیت برای املاک بدون سابقه ثبتی و سند رسمی، مبایعه‌نامه است. در صورتیکه در خصوص مالکیت املاک، اختلافی به وجود آید، مرجع قضایی با توجه به ایادی و تقدم و تاخر تاریخ درج‌شده در مبایعه‌نامه و اماره تصرف، رای صادر می‌کند.
اقرارنامه کتبی :
در بعضی موارد، در خرید و فروش ملک، مبایعه‌نامه‌ای بین فروشنده و خریدار تنظیم نمی‌شود، اما مالک قبلی ملک، به مالکیت خریدار اقرار کرده‌است.
شهادت شاهدین :
در بعضی موارد امکان دارد که معامله ملک به صورت شفاهی انجام شده یا مبایعه‌نامه گم شده‌است، در این حالت می‌توان با حاضر کردن افرادی که در زمان معامله ملک حضور داشتند،نزد مقام قضایی و شهادت شاهدین، مالکیت را با سند عادی اثبات کرد.
اماره تصرف و اثبات مالکیت :
بر طبق قانون، اماره تصرف، نوعی دلیل برای اثبات مالکیت با سند عادی است. در این حالت خواهان می‌تواند برای اثبات مالکیت خود به اماره تصرف خود به مدت طولانی در ملک و تایید آن توسط همسایگان و اشخاص محلی در دادگاه استناد کند.
مراحل اثبات مالکیت با سند عادی در دادگاه :
اولین مرحله برای اثبات مالکیت با سند عادی، طرح دادخواست اثبات مالکیت است. بعد از تعیین وقت رسیدگی در دادگاه، در جلسه رسیدگی، قاضی مدارک و مستندات ارائه شده توسط طرفین دعوا را بررسی می‌کند. در صورتی که خواهان در اولین جلسه رسیدگی در دادگاه برای اثبات مالکیت سند عادی را ارائه نکند، قرار رد دعوا صادر می‌شود. اما در صورت ارائه سند عادی مالکیت توسط خواهان و بررسی اسناد و مدارک رای صادر می‌شود، همچنین رای صادرشده در مهلت قانونی در دادگاه تجدیدنظر استان قابل تجدیدنظر است .
مدارک لازم برای اثبات مالکیت با سند عادی :
برای اثبات مالکیت با سند عادی ، خواهان باید مدارک ذیل را به دادگاه ارائه کند :
-
اصل سند عادی یا کپی برابر اصل سند عادی
-
اصل و کپی برابر اصل اقرارنامه کتبی یا استشهادنامه
نحوه اثبات مالکیت با اسناد عادی در مقابل سند رسمی :
در مواردی که در اثبات مالکیت اسناد عادی و اسناد رسمی در خصوص ملکی وجود دارد، خواهان باید از ادله اثبات دعوای حقوقی استفاده کند. ادله اثبات دعاوی مالکیت سند عادی در مقابل اسناد رسمی شامل موارد ذیل است :
ارائه سند :
بر طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی، “سند” هر نوع نوشته‌ای است که در دعاوی می‌توان به آن استناد کرد. بنابراین شخص دارای سند عادی، می‌تواند از هر نوع سند نشان‌دهنده مالکیت ملک، در مقابل سند رسمی استفاده کند.
اقرار :
بر طبق ماده ۱۲۵۹ قانون مدنی، ” اقرار” یکی از ادله اثبات دعوای حقوقی است که با اقرار کتبی یا اقرار مالک سابق ملک دارای سند رسمی، نزد مقام قضایی، مالکیت با سند عادی اثبات می‌شود.
شهادت شهود :
” شهادت شهود ” یکی از ادله اثبات دعاوی حقوقی است. همچنین بر طبق ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی، دعاوی که مخالف مفاد مندرج در سند رسمی یا سندی که در دادگاه اعتبار آن محرز شده، با شهادت شهود ثابت نمی‌شود.
سوگند :
بر طبق ماده ۱۳۲۵ قانون مدنی، در مواردی که دعوای حقوقی با شهادت شاهدین اثبات می‌شود، مدعی می‌تواند دعوای خود را که از طرف مدعی‌علیه انکار شده، با قسم اثبات کند. همچنین بر طبق ماده ۲۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت عدم وجود دلایل دیگر برای اثبات مالکیت، مدعی‌علیه با تقاضای سوگند، می‌تواند مالکیت مدعی را نفی کند.
اثبات مالکیت در قانون ثبت اسناد و املاک :
قانونگذار براساس ماده ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک،شخصی که دارای سند رسمی یا منگوله دار است را مالک اصلی شناخته و در مواردی که دعوایی در تقابل با سند رسمی وجود دارد، دعوا را مسموع ندانسته است و در صورتی که دادخواست خلع ید مطرح شود،رای صادر نخواهدشد.
نحوه اثبات مالکیت با سند عادی در املاک با سابقه ثبتی :
بر طبق قانون ثبت اسناد و املاک، املاک با سابقه ثبتی، املاکی هستند که در اداره ثبت املاک و اسناد ثبت شده و برای مالک آن سند رسمی مالکیت صادر شده‌است و قانونگذار شخصی که سند رسمی برای وی صادر شده را مالک اصلی ملک غیرمنقول می‌شناسد.بنابراین شخصی که دارای سند رسمی با سابقه ثبتی است، نیاز به اثبات مالکیت نیست و شخص مدعی مالکیت باید با ادله اثبات دعاوی، ادعای خود را اثبات کند. همچنین در صورت ادعای جعل سند رسمی مالکیت، باید از دادگاه ارجاع سند به کارشناس دادگستری را تقاضا کند. در نتیجه با ارائه سند رسمی ثبتی ملک به دادگاه، نیاز به مدارک دیگر نیست.
نحوه اثبات مالکیت با سند عادی در رویه قضایی :
شماره رای وحدت رویه:۶۷۲
تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۸۳/۱۰/۰۱
براساس رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور، در خصوص اموال غیر منقول، خلع ید فرع بر مالکیت است . در نتیجه طرح دادخواست خلع ید از املاک، قبل از اثبات مالکیت ملک در مرجع قضایی قابل استماع نیست.
نحوه اثبات مالکیت با سند عادی در رای وحدت رویه :
شماره رای وحدت رویه:۵۶۹
تاریخ رای وحدت رویه:۱۳۷۰/۱۰/۱۰
بر طبق رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ دیوان عالی کشور،
ملزم بودن مالکین به درخواست ثبت ملک در مناطقی که ثبت عمومی ملک آگهی شده، مانعی برای طرح دعوای مالکیت و اختلاف در اصل مالکیت املاک بدون ثبت نیست. بنابراین در بعضی موارد مقام قضایی دعاوی اثبات مالکیت با سند عادی در مقابل سند رسمی را پذیرفته و آن را بررسی می‌کنند.
مرجع صالح رسیدگی به اثبات مالکیت با سند عادی :
قانونگذار، مرجع صالح رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت اموال غیرمنقول را مرجع قضایی محل ملک غیرمنقول مشخص کرده‌است.
اهمیت انتخاب وکیل متخصص ملکی در اثبات مالکیت با سند عادی :
با توجه به مطالب بیان‌شده، برای اثبات مالکیت با سند عادی ، می‌توان به مبایعه‌نامه، شهادت شاهدین، اقرارنامه کتبی و اماره تصرف استناد کرد. اما طرح دادخواست اثبات مالکیت با سند عادی، دارای پیچیدگی‌های قانونی زیادی است که برای موفقیت در این نوع پرونده‌ها باید از وکیل متخصص ملکی با تجربه و توانمند استفاده شود.بنابراین قبل از هر اقدام برای طرح دعاوی ملکی با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید تا در کوتاهترین زمان ممکن به نتیجه موفقیت‌امیز دست یابید.
سوالات متداول اثبات مالکیت با سند عادی :
1- مهمترین مدارک اثبات مالکیت با سند عادی چیست.؟
مهمترین مدارک، شامل اقرارنامه کتبی، استشهاد نامه، شهادت شهود،اماره تصرف،سوگند و قسم است.
2- دادخواست اثبات مالکیت با سند عادی در چه مرجعی قابل طرح است؟
بر طبق قانون، مرجع صالح رسیدگی به اثبات مالکیت با سند عادی، دادگاه محل ملک غیرمنقول است.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با حضور وکلای با سابقه و با تجربه بالا ، می تواند در این مورد به شما مشاوره داده و همکاری نماید .
