ابطال سند رسمی مالکیت، یکی از مهمترین دعاوی ملکی مطرح‌شده در مراجع قضایی است که شخص صاحب حق به دلیل جعل سند رسمی، معارض‌بودن سند مالکیت، صوری‌بودن معامله و نبود شرایط اصلی صحت معامله ملک می‌تواند از دادگاه، ابطال سند رسمی مالکیت را درخواست کند. با توجه به اهمیت اسناد رسمی و پیچیدگی قوانین و مقررات مربوط به ابطال سند رسمی مالکیت،بهتر است از مشاوره وکیل متخصص ملکی استفاده کنید.
سند رسمی در قانون
قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، اسناد رسمی را به شرح ذیل بیان کرده‌است :
- اسنادی که توسط مامورین رسمی در حوزه صلاحیت کاری خود صادر می‌شود، مانند گواهینامه، گذرنامه و کارت پایان خدمت
- اسنادی که در اداره ثبت املاک و اسناد کشور تنظیم و ثبت می‌شود.
- اسنادی که در دفترخانه اسناد رسمی مانند دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می‌شود.
انواع املاک در قانون ثبت
ابطال سند مالکیت املاک شامل موارد ذیل است :
- املاک بدون سابقه ثبتی :املاکی که قبلا در دفتر اداره ثبت املاک و اسناد ثبت نشده‌است.
- املاک جاری : این املاک، شامل املاکی هستند که در جریان ثبتی قرار دارند، اما در دفتر ثبت اداره ثبت املاک و اسناد، ثبت نشده‌است.
- املاک ثبتی : این نوع املاک در دفتر ثبت املاک اداره ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت شده‌است. در صورتی که ملک سابقه ثبتی ندارد، باید با ارائه اظهارنامه ثبتی، ثبت ملک را از دفتر ثبت املاک درخواست کرد. اگر شخصی به اقدامات ثبت ملک اعتراض داشته، نمی‌تواند ابطال سند رسمی مالکیت را از دادگاه درخواست کند. بر طبق ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک، بعد از اتمام مهلت اعتراض ثبت، هیچ اعتراضی قبول نمی‌شود. بنابراین اهمیت مشاوره با وکیل متخصص ملکی برای ابطال سند رسمی مالکیت مورد توجه قرار می‌گیرد.
دلایل اصلی ابطال سند مالکیت
دلایل اصلی ابطال سند مالکیت شامل موارد ذیل است :
- جعل سند رسمی مالکیت
- وجود سند مالکیت معارض
- رعایت‌نکردن تشریفات ثبت سند مالکیت
- ملک توقیفی و ابطال سند رسمی مالکیت
سند مالکیت معارض
در صورتی که هیات نظارت اداره ثبت املاک و اسناد در مورد دو سند مالکیت از نظر اصل ملک،حدود یا حقوق ارتفاقی رای به تعارض صادر کند و ماده ۶ قانون ثبت املاک و اسناد در مورد آن محرز باشد، سند با تاریخ ثبت جدیدتر، سند مالکیت معارض محسوب می‌شود.
مالکیت معارض و ابطال سند رسمی مالکیت
یکی از مهمترین دلایل ابطال سند رسمی مالکیت، سند مالکیت معارض است. در صورتی که هیات نظارت اداره ثبت املاک و اسناد، معارض‌بودن ملکی را تشخیص داد، می‌تواند نسبت به اصل ملک، حقوق ارتفاقی یا حدود ملک، مالکیت معارض را اعلام کند. در نتیجه سند رسمی مالکیت که دیرتر ثبت شده، به عنوان سند مالکیت معارض است.
رعایت‌نکردن تشریفات ثبت سند مالکیت
یکی از دلایل ابطال سند رسمی مالکیت، رعایت نکردن تشریفات ثبت سند رسمی است.
جعل سند رسمی و ابطال سند مالکیت
یکی از دلایل ابطال سند مالکیت، ادعای جعل سند رسمی مالکیت است. بر طبق ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک، مندرجات و محتویات سند رسمی دارای اعتبار است. جعل سند،یکی از جرایم کیفری است که شامل جعل مادی یا معنوی است. مثال در جعل مادی، شخص ادعا می‌کند که به دفترخانه مراجعه نکرده و امضا و اثر انگشت در سند رسمی مالکیت متعلق به وی نیست. بنابراین برای اثبات جعل سند رسمی مالکیت از وکیل کیفری برای طرح دعوا استفاده کنید.
جعل مفادی سند رسمی و ابطال سند رسمی مالکیت
قانونگذار در ماده ۱۰۰ قانون ثبت بیان کرده، در صورتیکه سردفتران اسناد رسمی، رفتارهای ذیل را انجام دهند، در حکم جعل سند است و می‌توان ابطال سند رسمی مالکیت را از دادگاه صالح درخواست کرد:
- تنظیم وکالتنامه بلاعزل بدون نیت وکالت بلاعزل
- تنظیم سند رسمی انتقال اموال برای اتباع خارجی بدون مترجم رسمی
- تنظیم سند رسمی مالکیت برای شخص محجور بدون تایید و حضور قیم
- تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت برای اسناد بی اعتبار
تنظیم وکالتنامه بلاعزل بدون نیت وکالت بلاعزل
در صورتیکه شخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه و سردفتر بدون نیت شخص برای وی وکالت بلاعزل تنظیم کند، مصداق جعل معنوی سند رسمی اتفاق افتاده است.
تنظیم سند رسمی انتقال اموال برای اتباع خارجی بدون مترجم رسمی
در مواردی که تبعه خارجی در دفتر اسناد رسمی، قصد اعطای وکالت کاری به شخصی داشته ولی دفترخانه برای وی سند انتقال اموال بدون حضور مترجم رسمی تنظیم کند، در حکم جعل معنوی است
تنظیم سند رسمی مالکیت برای افراد بی سواد بدون تایید و حضور شخص معتمد
تنظیم سند رسمی مالکیت برای شخص محجور بدون تایید و حضور قیم
قانونگذار در ماده ۸۱ قانون امور حسبی بیان کرده در صورتی که سند رسمی مالکیت اشخاص محجور بدون حضور قیم وی در دفتر اسناد رسمی انجام شود، از دلایل ابطال سند رسمی مالکیت و سردفتر به جرم جعل معنوی مرتکب شده‌است.
تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت برای اسناد بی اعتبار
در مواردی که سردفتر اسناد رسمی، با توجه به بی اعتباری وکالتنامه، سند رسمی مالکیت را برای شخص تنظیم کند، جعل معنوی صورت گرفته و می‌توان با استناد به این مورد، ابطال سند رسمی مالکیت را درخواست کرد.
ملک توقیفی و ابطال سند رسمی مالکیت
قانونگذار در قانون ثبت املاک و اسناد و قانون اجرای احکام مدنی، بیان کرده هر نوع معامله در مورد املاک توقیفی باطل است. در صورتی که شخص در مورد توقیف ملک خود آگاه است و با علم به این موضوع آن را به شخص دیگر انتقال دهد، جرم صورت گرفته و به مجازات قانونی محکوم می‌شود.
مستندات قانونی در مورد سند رسمی
- برطبق ماده ۶۵ قانون ثبت اسناد و املاک، امضا کننده سند رسمی با امضا ، رضایت خود را اعلام و شخصی که سند رسمی را امضا می‌کند، اصل بر اطلاع و آگاهی از مندرجات و محتویات سند است. بنابراین هرگونه ادعا در خصوص سند رسمی مانند ابطال مالکیت سند رسمی به راحتی قابل پذیرش نیست.
- برطبق ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک، محتویات و مندرجات اسناد رسمی معتبر و قانونی است.
- برطبق ماده ۷۳ قانون ثبت، در صورتی که ماموران دولتی و مقام قضایی، سند رسمی را قبول نکند، به دلیل ترک فعل محاکمه می‌شود.
- برطبق ماده ۲۴ قانون ثبت، بعد از اتمام مهلت اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت ملک، اعتراض به تحدید حدود و اعتراض به ثبت ملک، هر نوع اعتراضی قابل قبول نیست.
- برطبق ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی، هرگونه ادعای تردید و انکار در خصوص اسناد رسمی در مرجع قضایی قابل پذیرش نیست و در مورد اسناد رسمی فقط می‌توان ادعای جعل را در دادگاه مطرح کرد.
مدارک برای اثبات ابطال سند رسمی مالکیت در دادگاه
برای طرح دادخواست ابطال سند رسمی مالکیت، شخص خواهان باید مدارک ذیل را ضمیمه دادخواست به دادگاه ارائه کند :
- کپی برابر اصل مدرک هویتی خواهان
- وکالتنامه، وصیت‌نامه
- اصل و کپی برابر اصل سند رسمی مالکیت مورد ادعا
چه مرجعی به دادخواست ابطال سند رسمی مالکیت رسیدگی می‌کند ؟
بر طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، به دعوای مربوط به اموال غیرمنقول در مرجع قضایی محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود. بنابراین دادخواست ابطال سند مالکیت رسمی باید در دادگاه محل ملک مطرح شود. اما در بعضی موارد با توجه به شرایط خاص، دادگاه محل طرح دادخواست مذکور متفاوت است. بنابراین انتخاب وکیل متخصص ملکی در طرح دعوای ابطال سند رسمی مالکیت اهمیت زیادی دارد.
وکیل ملکی و ابطال سند رسمی مالکیت
با توجه به اثبات حق با سند رسمی و ارزش آن در مراجع قضایی، ابطال سند رسمی مالکیت مرحله‌ای پیچیده و سخت است. بنابراین برای طرح دادخواست ابطال سند رسمی مالکیت، از مشاوره وکیل متخصص ملکی بهره‌مند شوید. سوالات حقوقی در مورد نحوه طرح دادخواست ابطال سند رسمی مالکیت و ابطال سند مالکیت معارض را با وکیل متخصص ملکی مطرح کنید تا در پرونده مذکور به موفقیت دست یابید.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
