قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، تعدی و تفریط مستاجر را به عنوان یکی از دلایل قانونی برای تخلیه ملک مورد اجاره تعیین کرده‌است. براساس ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در صورت تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره، موجر میتواند تخلیه ملک را بدون پرداخت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت از مرجع قضایی درخواست کند.
تعریف تعدی و تفریط در قانون
مرتکب‌شدن به عملی که قانونی و عرفی نباید انجام شود، تعدی و ترک عملی که باید انجام شود را تفریط گویند.
تعدی و تفریط به معنی خارج‌شدن از انجام رفتار متعارف است. در قانون روابط موجر و مستاجر تعدی و تفریط به عنوان یکی از شرایط قانونی برای طرح دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره پیش‌بینی شده‌است.
شرایط قانونی طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر
- برطبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بند ۸، تعدی و تفریط مستاجر در انتفاع از ملک مورد اجاره، یکی از شرایط قانونی برای طرح دعوای تخلیه ملک مورد اجاره است. زمانی میتوان دادخواست تخلیه ملک را به دلیل تعدی و تفریط مستاجر مطرح کرد که قرارداد اجاره بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ تنظیم شده‌باشد .
- همچنین موجر باید تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره را در مرجع قضایی ثابت کند. زیرا بر طبق قانون، مستاجر امین محسوب می‌شود. در این حالت اصل بر عدم تعدی و تفریط از طرف مستاجر به عنوان امین است.
نحوه اثبات تعدی و تفریط مستاجر
موجر باید تعدی و تفریط مستاجر را در ملک مورد اجاره در دادگاه ثابت کند تا بتواند تخلیه ملک را در دادگاه مطرح کند. تعدی و تفریط مستاجر باید به وسیله قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر، عرف و مفاد قرارداد اجاره تشخیص داده‌شود. در صورتیکه مستاجر از حدود قانون روابط موجر و مستاجر، قانون مدنی و مفاد قرارداد تخلف کند، مصداقی از تعدی و تفریط مستاجر است.
براساس ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، مستاجر میتواند تعمیرات جزئی برای استفاده مطلوب از ملک مورد اجاره را انجام دهد. اگر فعل مستاجر، مشمول ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد، تعدی و تفریط محسوب نمی شود و نمی‌توان به این دلایل تخلیه ملک را درخواست کرد. موجر برای اثبات تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره باید درخواست تامین دلیل را در دادگاه صلح ( شورای حل اختلاف) مطرح کند.
همچنین تعدی و تفریط مستاجر باید توسط کارشناس رسمی دادگستری محرز شود.
تعدی و تفریط مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، تعدی و تفریط مستاجر در ملک مورد اجاره را یکی از دلایل قانونی برای فسخ اجاره از طرف موجر پیش‌بینی کرده‌است. براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، در صورتی موجر میتواند فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند که نتواند از وقوع تعدی و تفریط در ملک مورد اجاره جلوگیری کند. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، با اثبات تعدی و تفریط مستاجر میتوان تخلیه ملک را از مرجع قضایی درخواست کرد.
حق سرقفلی در تعدی و تفریط مستاجر
در صورتیکه موجر در دادگاه تعدی و تفریط مستاجر را اثبات کند،هیچ حقی از سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.
خواهان و خوانده در دعوای تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط
در دعوای تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر، خواهان موجر و خوانده مستاجر است. اگر مستاجر در ملک تعدی و تفریط کند و موجر بدون طرح دعوا در دادگاه، ملک مورد اجاره را به شخص دیگر انتقال دهد و مستاجر تعدی و تفریط بعد از انتقال انجام ندهد، مالک جدید ملک مورد اجاره نمی‌تواند به دلیل تعدی و تفریط مستاجر قبلی ملک، دادخواست تخلیه ملک و فسخ اجاره را مطرح کند.
نحوه اجرای رای تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر
بعد از بررسی پرونده تعدی و تفریط مستاجر در مرجع قضایی و اثبات تعدی و تفریط، رای تخلیه ملک صادر می‌شود. بعد از قطعی‌شدن رای با درخواست شخص محکوم‌علیه، رای مذکور اجرا می‌شود. مرجع قضایی میتواند برای تخلیه ملک مهلت قانونی کمتر از ده روز و حداکثر ۲ ماه را مشخص کند. اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، تخلیه توسط مامور اجرای احکام دادگاه انجام می‌شود.
چه مرجعی به دادخواست تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر رسیدگی می‌کند؟
با توجه به قانون شورای حل اختلاف، قانونگذار دادگاه صلح ( شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک را مرجع صالح رسیدگی به دعوای تعدی و تفریط مستاجر و تخلیه ملک تعیین کرده‌است. اما در مورد قرارداد اجاره مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و وجود حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، دادگاه محل وقوع ملک به دعوای تعدی و تفریط مستاجر و تخلیه ملک رسیدگی می‌کند.
تعدی و تفریط مستاجر در آرای قضایی
شماره رای قطعی :9309982161600361
تاریخ رای قطعی : ۱۳۹۵/۰۳/۲۹
موضوع رای قطعی: در صورتیکه مستاجر تغییراتی در ملک مورد اجاره قرار دهد و این تغییرات برای استفاده بهینه از ملک مورد اجاره باشد و آسیبی به ملک وارد نشود،تعدی و تفریط محسوب نمی‌شود و طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل وقوع تعدی و تفریط مستاجر در مرجع قضایی مسموع نیست.
وکیل ملکی متخصص در تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر
با توجه به تفاوت قوانین و مقررات مربوط به تعدی و تفریط مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۷ و ۷۶، برای طرح دادخواست تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر بهتر است با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید تا تمام مراحل تخلیه ملک در دادگاه در کوتاهترین زمان ممکن انجام شود.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
