یکی از دعاوی حقوقی در مورد ابطال معامله، مستحق للغیر بودن مبیع است. با توجه به آرای مختلفی که در این مورد صادر شد، رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ در تاریخ ۱۵/۰۷/۱۳۹۳ دیوان عالی کشور، در صورت مستحق للغیر بودن مبیع صادر شد. بنابراین بر طبق رای وحدت رویه مذکور، معامله مذکور باطل و فروشنده باید ثمن معامله را استرداد کند. همچنین اگر خریدار به مستحق للغیر بودن مبیع آگاه نباشد، فروشنده باید خسارت وارده به وی را نیز پرداخت کند.
تعریف مستحق للغیر در قانون
اگر مال یا منافع مالی در معامله، متعلق به شخص ناقل( فروشنده) نباشد و متعلق به شخص ثالث بوده، به مال مذکور مستحق للغیر گفته می‌شود.
مستحق للغیر در معامله
در صورتی که فروشنده در معامله، مالک مال نباشد یا در مورد فروش مال، نمایندگی یا وکالت قانونی نداشته، به آن مال مستحق للغیر گفته می‌شود. در این مورد بیع مذکور، فضولی محسوب و براساس ماده ۳۵۲ قانون مدنی، معامله فضولی، نافذ نیست. مگر مالک اصلی معامله را تنفیذ کند. اما اگر مالک اصلی معامله مذکور را رد کند، معامله باطل است. بنابراین ذینفع می‌تواند دادخواست ابطال معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع را در دادگاه صالح مطرح کند.
روشهای اثبات مستحق للغیر بودن مبیع
- برای اثبات مستحق للغیر بودن مبیع می توان بر طبق ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی، از ادله اثبات دعوا استفاده کرد. بنابراین با اقرار خوانده، مدارک و مستندات کتبی، شهادت شاهدین و امارات می‌توان مستحق للغیر بودن مبیع را در دادگاه اثبات کرد.
- یکی دیگر از روشهای اثبات مستحق للغیر بودن مبیع، ارائه سند مالکیت از طرف مالک اصلی است. در صورتی که سند مالکیت رسمی و در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم شده‌باشد، اثبات مستحق للغیر راحت‌تر است. اما اگر سند مالکیت مبیع، سند عادی باشد، اثبات این امر بسیار پیچیده و دشوار است.
- در صورتی که مال به وسیله وصیت، وکالت یا ولایت به شخص دیگر فروخته شد، با ارائه سند وکالت، ولایت و وصیت‌نامه می‌توان مستحق للغیر نبودن مبیع را اثبات کرد.
- در صورتی که ذینفع مدارک مثبت مانند سند مالکیت، وکالت‌نامه یا وصیت‌نامه برای اثبات مستحق للغیر بودن مبیع ندارد، می‌تواند از شهادت شاهدین و سوگند یا قسم استفاده کند.
مطالبه غرامت به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع
در صورتی که مبیع مستحق للغیر باشد، خسارت وارده به خریدار یا مالک اصلی شامل هزینه‌هایی که خریدار روی مبیع انجام داده، تفاوت قیمت ملک و ثمن درج‌شده در قرارداد است. بنابراین ثمن قرارداد در مستحق للغیر بودن بر طبق قیمت روز و شاخص بانک مرکزی پرداخت نمی‌شود، بلکه ثمن قرارداد باید بر طبق ارزش واقعی ملک تعیین شود. شرایطی که خریدار می‌تواند به دلیل مستحق للغیر بودن، غرامت دریافت کند، به شرح ذیل است:
- ثمن معامله که خریدار پرداخت می‌کند، وجه رایج کشور، ریال باشد. بنابراین اگر ثمن معامله به صورت دلار پرداخت شود، غرامت به خریدار تعلق نمی‌گیرد.
- با توجه به مبلغ پرداختی از طرف خریدار، خسارت تعیین و محاسبه می‌شود.
- مبیع مورد معامله مستحق للغیر باشد.
- خریدار در مورد مستحق للغیر بودن مبیع، جهل داشته‌باشد.
- در صورتیکه قیمت مبیع به دلیل تورم، افزایش یابد.
مستندات قانونی در مورد مستحق للغیر بودن مبیع
مستندات قانونی مستحق للغیر بودن مبیع شامل موارد ذیل است :
- ماده ۳۹۰ قانون مدنی
- ماده ۳۹۱ قانون مدنی
- برطبق ماده ۳۹۲ قانون مدنی، فروشنده نسبت به کل ثمن معامله مسئول است، حتی اگر بعد از عقد بیع، قیمت مبیع کم شود.
- برطبق ماده ۳۹۳ قانون مدنی، در مورد افزایش قیمت به دلیل عمل خریدار در مبیع، بر طبق ماده ۳۱۴ قانون مدنی عمل می‌شود.
- براساس ماده ۳۴۵ قانون مدنی، فروشنده و خریدار در معاملات باید اهلیت قانونی برای معامله را داشته‌باشند. از آنجایی که شخصی مال متعلق به دیگری رامعامله کند، مال مستحق للغیر را معامله کرده و اهلیت قانونی موضوع ماده ۳۴۵ قانون مدنی را ندارد. در بسیاری موارد بایع خسارات وارده به مشتری و یا ثمن مبیع را استرداد نمی‌کند، در این حالت مالک اصلی مال و خریدار می‌تواند دادخواست ابطال معامله به دلیل نبود شرایط صحت معامله را در دادگاه مطرح کند.
فسخ معامله یا ابطال معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع
یکی از سوالات مهم در مورد مستحق للغیر بودن مبیع این است که در صورت مستحق للغیر بودن مبیع، کدام دادخواست، دادخواست فسخ معامله یا دادخواست ابطال معامله باید مطرح شود؟
بر طبق ماده ۲۶۵ و ۳۹۱ قانون مدنی، اگر مبیع مستحق للغیر باشد، معامله مذکور باطل و بیع باطل، اثری در مالکیت ندارد. بنابراین ذینفع باید دادخواست ابطال معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع را مطرح کند. همچنین اگر قسمتی از مبیع مستحق للغیر باشد، معامله نسبت به قسمت مذکور باطل است و خریدار بر طبق ماده ۴۴۱ قانون مدنی می‌تواند از خیار تبعض صفقه استفاده و قسمت صحیح معامله را فسخ کند.
مستحق للغیر بودن مبیع چه آثاری دارد؟
یکی از سوالاتی که در مورد مستحق للغیر بودن مبیع وجود دارد این است که اگر در دادگاه مستحق للغیر بودن مبیع و ثمن اثبات شود، چه اثر قانونی دارد؟
- بر طبق ماده ۳۹۰ قانون مدنی، در صورتی که بعد از قبض مبیع در معامله، مبیع، کلی یا جزئی مستحق للغیر باشد، فروشنده ضامن است، حتی اگر ضمانت در قرارداد قید نشده‌باشد.
- همچنین اگر مبیع مستحق للغیر باشد، فروشنده باید مبلغ مبیع را مسترد کند و در صورتی که خریدار در مورد مستحق للغیر بودن مبیع، آگاهی نداشته، فروشنده باید خسارت وارده به خریدار را پرداخت کند.
- اگر خریدار در مورد مستحق للغیر بودن مبیع آگاهی داشته‌باشد، نمی‌تواند از فروشنده خسارتی دریافت کند.
چه مرجعی به دعوای ابطال معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع رسیدگی می‌کند؟
با توجه به قانون، به دعوای ابطال معامله ملک به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.
وکیل متخصص ملکی و ابطال معامله به دلیل مستحق للغیر بودن
با توجه به پیچیدگی قوانین و مقررات مربوط به معاملات، بهترین اقدام برای طرح دادخواست ابطال معامله به دلیل مستحق للغیر بودن مبیع، مشاوره با وکیل متخصص ملکی است. سوالات حقوقی در مورد فسخ معامله و ابطال معامله را با وکیل ملکی مشهد مطرح کنید، تا در تمام مراحل رسیدگی به پرونده در دادگاه همراه شما باشند.
موسسه حقوقی علیرضا قدیری با داشتن وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی ، آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره ملکی به شما عزیزان می باشد .
